城市更新破局样本 政企协同下的“小坪模式”答卷

来源：观点地产网

观点网 当广州白云站的轨道车流不断汇入城市脉络，紧邻枢纽的小坪村旧改，正迎来更新进程关键节点。

旧改从来不是简单的推倒重建，过去十余年，小坪村这片94.35公顷的土地经历了签约、动工、封顶等环节，也遭遇过旧改行业最深的一段静默期；如今，一期1152套回迁安置房已经交付，项目展示中心也在小坪地铁站旁开门迎客。

在多方共管、央企入局代建代管模式之下，小坪旧改跳出停滞困局，以安置房优先、融资区接续开发节奏，逐步把纸面规划，转化为看得见的建设进度、可落地的民生承诺与显而易见的确定性。

（项目总效果图）

11月6日，诺德·城市广场召开了广州市白云区培英实验学校小坪校区小学部签约仪式暨好房子生活体系发布会，这不只是一次产品亮相，更是一次对更新逻辑、兑现能力与片区长期价值的集中表态。

（发布会现场图）

一座旧村的答卷

白云区是广州面积最大、人口最多的中心城区，也是城中村治理任务最重的一个区。48个城中村，占地104.9平方公里，容纳人口197.38万。

2024年5月开始施行的《广州市城中村改造条例》，确立了“政府主导、依法征收、净地出让”机制，随后白云区提出“总体规划、片区推进、分步实施、区域平衡”工作方针与“政府主导、区属国企先行、公开竞价”改造模式，白云城市更新工作正式从“企业主导的市场行为”转向“政府主导的系统工程”。

“十五五”期间，白云区将推进区内多个城中村改造项目，改造规模约30平方公里，预计带动固定资产投资超2000亿元；仅2026年，就计划实现14个安置房地块，13173套安置房开工，5412套复建安置房交付。

在长长的旧改名单上，小坪村一直都是一个备受关注的项目，也是白云区城市更新工作一个标杆案例。

小坪村旧改故事始于2009年被纳入广州市三旧改造重点区域。

2010年7月，小坪村便与佳兆业签订旧改框架协议；2014年10月，改造方案获广州市批复，94.35公顷用地纳入全面改造，规划总建筑面积167.96万平方米；2018年12月，佳兆业以总投资估算74.26亿元、配建86.67万平方米竞得合作企业资格。

后续的工作推进得比较顺利，2019年7月，小坪村首期用地便已全部清拆完毕，复建安置房亦奠基开工，同年11月改造签约率已逾八成；2021年6月一期复建安置区封顶。再到2025年12月23日，中铁诺德城市投资有限公司（以下简称“诺德”）宣布获取一期融资区地块开发代建管理项目。

值得肯定的是，诺德的进场并不是简单找了一家新的开发商来翻新项目，而是把政府、村集体、原企业、央企和银行重新放进同一个责任体系里，用“先兑现安置、再滚动开发”的方式完成更新。

更重要的是，小坪村旧改项目自此形成了“政府强效管控+央企品质管控+银团资金监管+村社协同推进”多方合作模式，外界习惯将之称为“小坪模式”，这在城市更新路径的探索浪潮下具有非凡意义。

（项目总效果图）

实际上，“小坪模式”的出现并非偶然，它是白云城市更新工作转向“政府主导的系统工程”后的必然结果。

在这个模式里面，政府的贡献是底座性、主导性的。从条例层面的顶层设计，到改造过程中的强效管控，再到牵头协调银团资金监管，政府把过去交给市场自发的秩序，重新纳入了公共治理的框架。

诺德是世界企业、世界品牌双500强企业中国中铁旗下中铁建工集团的全资子公司，央企身份带来的不只是品牌背书，更是一套施工管控和成本约束的体系。

正是这种“政府强效管控+央企品质管控+银团资金监管+村社协同推进”的立体安排，让一个曾经停滞多年的大盘重新获得了各方的信任基础。融资区的可售房源纳入统一管理，项目销售资金进入专门账户管理，优先保障项目建设及交付，村民相信安置房不会烂尾，合作企业相信投入不会悬空，市场相信交付有保障。

“小坪模式”的价值，还在于它为后续的城市更新项目提供了一个可复制的示范样本。这个模式在城市更新的协同深度上更进一步：央企代建管理保障建设品质，银团资金监管守住交付底线，政府全程管控托住民生预期。

小坪村城市更新工作不仅是三方在联动，是多方在同步联动。政府、央企、村集体、债权人、股东、金融机构等等，多方面朝着同一个方向共同努力，促进项目新生。

而这一切的出发点只有一个，保民生，顺应民心。

可以预见的是，小坪村正在迎来独属于它的第二次生长，“小坪模式”将在更多城中村改造中被参照、被复用，成为广州乃至更大范围内城市更新纾困的通用解法之一。

安置房先行兑现

自从有央企入局之后，小坪村旧改就像是进入了快车道。

2026年1月20日，1958套回迁房源启动摇珠分房；9月12日，1152套回迁安置房在小坪花园交付，户型覆盖44平方米至175平方米共8种。

（一期回迁房交付现场图）

此次集中交付的是WF-1地块，交付现场还为小坪牌坊揭幕，而且小区同步规划建设综合市场，可一站式满足村民日常购物、生鲜采购等生活需求，打造了一个便捷高效的15分钟便民生活圈。

对村民而言，这是最朴素的定心丸；对融资区未来的购房者而言，安置房的高标准兑现，本身就是项目履约能力的公开背书。从落地到首批回迁兑现，只用了不到九个月，这充分证明了“小坪模式”的可行性。

一期安置房交付后仅过了12天，二期复建安置WT-2地块9月24日便正式开工。

（WT-2 奠基现场图）

与此同时，融资区规划也在按部就班进行着，10月1日以全新姿态——诺德·城市广场首次亮相，正式面向公众开放展示中心。

（项目展示中心实景图）

在多方努力下，小坪村旧改目前已经进入边回迁、边建设、边呈现阶段。11月6日的广州市白云区培英实验学校小坪校区小学部签约仪式暨好房子生活体系发布会，则是诺德·城市广场亮相的最新节点。

（活动现场图）

“安置房先行”诺言的落地，让这场发布会有了全新意义；从好房子到好小区、好社区、好城区，住建部提出的这条路径在2025年写入政府工作报告，落点是“安全、舒适、绿色、智慧”八个字。

对一座曾经停滞的旧改大盘而言，发布会要回答的不只是“产品是什么”，更是治理结构与资金安排能否经得起公开检验。

准现楼的确定性

根据改造方案规划，小坪村行政范围总用地面积112.61公顷，其中94.35公顷用地纳入改造范围，规划计算容积率总建筑面积约170万平方米。

改造规划分为复建安置区（建面80.86万平方米）、融资区（建面46.39万平方米）和政府统筹用地区（建面40.71万平方米）。

如此大的体量下，诺德·城市广场早已不是一个小区，而是一座巨城。除了分四期开发的住宅以外，还规划了约55万平方米湾区商务载体（涵盖酒店、写字楼等多元业态）、约15万平方米现代MALL与岭南商业街、15年全龄教育链（3所幼儿园、2所小学、1所中学）和各种主题公园、图书馆、博物馆等。

（项目主题商业区效果图）

住、产、商、学、园一应俱全，这座城内的资源已经足够覆盖各种生活场景需求。

更具备确定性的是区位，诺德·城市广场以一座车站为支点，完成了对一座城市的重新组织。

项目地处白云站核心片区，这是一座由始建于1916年的棠溪站升级扩建而来的特大型枢纽，2023年12月26日正式投运，以11台24线的站场规模和150万平方米的枢纽及综合开发建面，构建起“轨、空、路”无缝衔接的立体交通网络，成为支撑广州区域交通枢纽地位、赋能城市高质量发展的核心引擎。

（图源：网络）

截至2025年底，白云站累计集散客流超3700万人次；2026年南广、贵广高铁接入，广清城际南延段建成，枢纽与白云机场实现联通，2026年上半年累计到发旅客超1963万人次、同比增长138%。

按照广州铁路枢纽规划，白云站还将与广州站、广州东站共同构建中心城区“三站一体”的组合枢纽。

位于白云站核心区、8号线小坪站旁的诺德·城市广场，把这套多维交通体系接进了项目的日常半径，将170万平方米TOD一站式生活城与世界紧密相连，让城内的人可以走向世界，也让世界看得到这座城。

而且，一座核心枢纽的价值不止于此，更多地体现在站外空间重组上。

2019年获批的《白云站及周边地区控制性详细规划》将约793.7公顷范围定位为“站城融合综合发展区”，白云站周边自此迎来了一次产业升级。

比如，依托白云站枢纽建设的产城融合示范区——广州时尚之都，将成为未来的大湾区国际时尚产业集聚区，规划范围约7.9平方公里，涵盖高端商务、时尚消费体验、数字科技应用等六大功能区，定位为国际消费中心城市核心载体。

白云国际医养城将对标约翰霍普金斯医院等国际一流医疗康养项目，布局医疗、医养、医美、互联网医疗、医药研发等产业，全面打造全链条医养产业业态。

其中，白云鹏瑞利国际医院已落户于白云站TOD粤胜广场东南塔，总面积10.6万平方米，总投资额10亿元，将于今年底全面投入运营。

同处于白云站核心片区的诺德·城市广场，未来必然能够享受到区域规划落地后的价值提升，让城市向前走的每一步，都转化为对日常生活水平的一次质变。

除却这些外置价值，诺德·城市广场项目本身亦具备明确的产品亮点。

据了解，项目首期拟推出建面约79-123平方米住宅产品，定位“全周期成长住品”，约79平方米户型拥有无遮挡视野，推窗即享城市景观，适合首次置业的年轻家庭；约112平方米户型做到南北对流、四开间朝南，采光面与通风条件在同类产品中较为突出。

（项目样板间示意图）

智慧社区与全屋智能双体系，加上六重静音系统、八重交标亮点，则是在看不见的地方提升居住的便利与安心。

社区内部配置方面，项目以“一园十三境”为景观基础，把健康、归家、智慧三个维度拆解成可感知的空间，U佳会所、星光雨林泳池、风之跑道，覆盖的是不同年龄段的运动与休闲需求；约38米宽的大门、酒店式入户大堂、约5米挑高拼花公区大堂，把“回家”这件事的仪式感做在了动线上。

更重要的是工程状态，目前诺德·城市广场项目住宅楼栋主体结构已全部封顶，对购房者来说，意味着准现楼式的确定性，楼体轮廓、楼间距、采光面都摆在眼前，而非停留在效果图上。

对市场而言，在存量更新项目普遍充满不确定性的当下，诺德·城市广场已然成为一个样本标杆；它不是完美无缺的红利产品，但是一套经历过周期考验、以民生安置为底线、由央企操盘管控、进度持续落地的更新作品。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。