珠海掏出1000亿：用两年半财政收入，去救那个没有退路的“长子”

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华发这次卖地，卖得让人有点不是滋味。

珠海大万山岛一块旅馆用地，2020年花约1.92亿元拿下，到了2026年11月，拟收储价格约1.81亿元。还没算这些年的资金成本，地价先少了约1100万元。

如果只是一个项目退出，倒也寻常。偏偏同一天，珠海宣布：支持华发的资金已落地超过400亿元，后续还将统筹各类资源近700亿元。

大家好，今天聊聊珠海救华发。一边动用千亿级资源，一边连一块海岛酒店用地也要盘活。这家过去忙着拿地、做项目的大国企，如今得认真考虑，每一笔钱什么时候能收回来。

一、十三天后，就有十亿元债券到期

11月4日，珠海市国资委主任邹晖公开回应华发的困难，给出的解释是行业周期下行叠加历史包袱。华发董事长郭瑾也出来回应，谈销售、谈盘活闲置土地、谈保交付。

同一天，联合资信维持华发集团AAA评级，同时把主体及46只存续债项列入负面观察名单。

这两件事放在一起看，比单独看“千亿支持”更有意味。地方已经表明支持态度，评级机构仍然要继续盯着。原因很现实：支持什么时候到账，债务什么时候到期，两张时间表必须对得上。

公告里有一笔很近的到期债券：“23华发集团MTN006”，余额10亿元，兑付日是11月17日。距离11月4日，不过十三天。

**企业可以用几年调整业务，债权人却按合同约定的日期收钱。**眼前这一关，讲长期前景已经不够了。

二、珠海很难把这件事推回企业

为什么珠海要出面？看看华发在当地干的活，就知道这件事很难留给企业自己解决。

华发做房地产，也参与城市建设、金融和产业投资。它背后有市属国资股东，前面有一批正在施工、销售、运营的项目。楼盘里是等交房的家庭，工地上是等结款的企业，融资合同另一端则是银行和债券投资者。

如果资金链突然出问题，施工方会不会要求先付款再干活？银行给其他相关企业续贷时，会不会多问几句？这些都是可能接着出现的反应，地方政府很难等事情发生以后再处理。

所以，珠海支持华发，也是在避免自己陷入更被动的局面。眼下组织资产转让、协调融资，已经很费力；真拖到项目停工、合同纠纷集中出现，处理起来只会更难。

“长子”两个字，听起来是偏爱，放到这里更像一种牵挂。过去交给它的事情太多，现在想把它的债务问题单独摘出去，没那么容易。

三、当年继续拿地，如今承受成本

华发并非一直这样吃紧。房地产调整期间，它还曾继续扩张。

中国房地产报梳理过这段经历：2022年、2023年，华发股份仍保持较大的拿地投入。别人收缩的时候继续买地，有机会拿到项目，也得承担后来市场继续走弱的后果。

房企的难处在于，买地时付出的价格，到了卖房时不能重新商量。售价不及预期，还要支付建安成本、融资成本，留给利润的余地就越来越小。项目卖得慢，资金占用的时间又会拉长。

2025年，华发集团净亏损168.6亿元；华发股份归母净亏损94.96亿元。两组数字分别属于集团和上市公司，不能叠加，但困难已经同时出现在两张报表上。

更紧迫的是现金。到2026年前三季度，集团经营活动现金流量净额为负15亿元。做完这一阶段的生意，经营活动没能留下净现金，反而需要补钱进去。

过去能靠项目滚动和融资接续往前走，现在销售、利润、融资几头同时承压，原来的周转办法就越来越吃力。

四、格力接股权，政府拟收地

珠海已经找了其他国企来接资产。格力集团、珠海交控等参与受让华发体系内的部分股权，相关三笔交易披露的对价合计122.69亿元。

对华发来说，这类交易很直接：把一部分持股换成资金，先处理眼前的付款需求。对买方来说，接过来的却是一项需要继续经营、承担盈亏的资产。

因此，钱在本地国资企业之间流转，也得讲价格、讲付款、讲回报。买方如果本来就有合适的资金和经营安排，交易可以两边受益；若接盘也要举债，就得把新增利息一并算进去。

还有开头那块大万山岛的地。接受较低的收储价格，至少有机会退出一个长期占用资金的项目，省下后续开发投入。只是截至公示时，它仍属于拟收储，不能当成已经收到1.81亿元。

现在华发需要做的，正是把这一宗宗资产谈到能够交割、能够收款。价钱舍不得让，买方未必愿意接；急着变现，又可能影响处置收益。这种取舍，没有一句“盘活资产”听上去那么轻松。

五、还款日能往后谈，利息还得继续付

资产出售解决一部分，剩下的还要同金融机构谈。

银行如果愿意调整期限，企业便有更多时间收回项目资金。但期限延后，利息通常还要继续付，银行也会重新评估担保、抵押和还款来源。

珠海出面协调，能让各方坐下来商量，却不能让每笔贷款的条件都变得一样。项目本身能回多少钱，资产有没有被抵押，集团能调动多少资金，仍要逐项看。

与此同时，地方自己也有一本紧账。2025年，珠海一般公共预算收入494.1亿元，支出668.64亿元。2026年政府工作报告直言，财政收支处于紧平衡状态。

学校要运转，医院要服务，城市建设也有既定支出。国资企业拿出资金承接华发资产，同样会减少自己手头可用的钱。救助的规模越大，就越需要把每笔资金的去处说清楚。

珠海有支持意愿，已有安排也在推进。接下来最怕的是，华发暂时缓过来，承接任务的其他企业却跟着吃紧。那样一来，地方要协调的就不只一家了。

六、有必要救，旧摊子也得舍得收

华发管理层提出加快销售、加快闲置土地盘活，方向并不难理解。困难是，这些办法都有代价，也都有尽头。

房子降价，可能更快回款，却会压缩利润；股权卖出去，能收到一笔钱，今后对应的收益也交给了买方；银行把还款日往后挪，到了新的日期，仍然要拿出偿付资金。

因此，这轮支持能不能奏效，后面还得看华发愿意放下多少扩张冲动。原来准备继续投入的项目，哪些应当停下来重算？哪些业务长期占钱，却迟迟挣不到钱？这些决定往往比谈下一笔贷款更难。

还有保交付。销售收来的钱，不能全部拿去处理集团债务，楼盘后续施工仍要花钱。项目按期交付，才能让购房人对企业还有信心，也给下一轮销售留下余地。

我不觉得珠海出手有什么难理解的。华发同城市绑得这么深，放任风险扩大，代价很可能更高。但有必要救，不等于过去每一次扩张都值得保留。

这次地方已经把支持摆出来了。华发要交出的答卷，也该具体一些：亏损收窄了多少，到期债务接续得怎么样，卖掉资产以后，还剩多少能持续挣钱的业务。

那块海岛酒店用地，让人看到的正是一种转变。以前拿下一块地，接着考虑往里投多少钱；如今则要决定，是否接受折价，把钱收回来。

这样的选择，华发恐怕还要做不少次。

参考资料 每日经济新闻：《1.81亿元收储与千亿元纾困同日交汇：华发的“退地”逻辑变了？》 观点网：《联合资信将华发集团主体及46只存续债项列入负面观察名单》 中国房地产报：《华发集团调整高层！“产投老将”郭瑾接任》 财新：《珠海国资委表态争取多方协同 协助华发集团应对阶段性挑战》 珠海市财政局：《2025年1—12月珠海市一般公共预算收支情况》 珠海传媒集团：《2026年珠海市政府工作报告（全文）》