老旧街区厂区改造进入系统提升期，县域城市更新的机会在哪里？

住房城乡建设部等6部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，划定五大重点改造方向，开启老旧街区、厂区系统性更新新阶段。本文深度拆解政策核心导向，结合标杆落地案例，梳理县域城市更新项目谋划要点、资金匹配思路与项目申报避坑指南，为各地谋划储备改造项目、争取上级资金提供实操指引。

城市更新已经从单点零散改造，升级为片区化、产城融合式系统提升。本次六部门联合出台指导意见，重点聚焦老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、交通枢纽周边街区、历史文化街区镇区五大板块改造提升，不再仅仅是外立面翻新，更加突出功能转换、业态升级、产城融合与历史文化保护，为县域盘活低效存量空间、培育新产业、拉动有效投资释放重大政策红利。

对于县域来说，很多闲置老厂区、衰败旧商业街、老旧居民街区长期存在空间浪费、业态凋零、配套不足等痛点。本次政策明确了改造重点与实施导向，是县域包装城市更新项目、对接中央预算内投资、专项债等资金的重要抓手。很多地区还停留在简单刷墙修路的传统改造思路，没有挖掘片区产业价值，错失项目资金申报机会。

一、五大重点改造方向深度解读

1. 推动老旧厂区功能转换

大量县域老厂房、工业厂区闲置，土地与建筑资源沉睡。本次政策核心鼓励老旧厂区功能转换，由单一工业空间转型为文创产业园、产业孵化基地、仓储冷链、研学基地、园区配套综合体等多元业态。重点支持保留原有工业风貌，改造厂房空间，植入新产业，盘活存量工业用地，带动就业与产业集聚。

项目谋划重点： 优先梳理县域停产、半停产老旧厂区，开展空间评估，谋划工业遗存+产业孵化一体化项目，配套完善基础设施，打造片区产城融合载体。

2. 推动老旧商业街区业态升级

很多县域传统老商业街设施老化、业态低端，客流持续流失。政策重点推动老旧商业街区业态更新，打通线上线下消费场景，引入特色餐饮、地方特产展销、非遗体验等业态，打造县域特色消费街区。同时完善街区停车、管网、照明、景观等配套，重塑商业氛围，激活县域消费市场。

项目谋划重点： 结合消费基础设施政策，将街区商业升级与公共配套改造一体化打包，提升项目竞争力，打造县域夜经济、特色消费集聚区。

3. 推动老旧生活街区品质提升

聚焦老旧居民生活街区，补齐居住配套短板，完善社区服务、养老托育、便民商超、休闲绿地，改善居民居住环境，打造完整社区。改造重点由单纯外立面更新转向完整社区功能打造，提升居民获得感，同时带动社区配套产业落地。

项目谋划重点： 摸排老旧小区集中连片片区，连片打包改造，统筹完善社区公共服务配套，提升项目综合效益。

4. 推动老旧交通枢纽及周边街区融合发展

车站、老交通枢纽周边，往往存在环境杂乱、业态低端、空间浪费等问题。政策鼓励枢纽片区一体化改造，统筹交通接驳、商业配套、停车、物流集散，打造枢纽型消费与流通节点。

项目谋划重点： 依托县域老汽车站、老旧交通场站，谋划枢纽+商贸物流融合项目，联动县乡村三级物流体系，提升项目产业价值。

5. 加强历史文化街区镇区保护利用

坚持保护优先，活化历史文化街区、古镇镇区资源，保护历史风貌，植入文旅、非遗、研学业态，以文化赋能片区更新，打造县域文旅打卡地。

项目谋划重点： 有古镇、历史街区资源的县域，优先挖掘文化IP，坚持保护与开发平衡，避免大拆大建，打造特色文旅融合项目。

二、标杆案例分析

案例一：无锡老旧厂区改造——工业遗存变文创产业园

无锡对一批废弃老厂房实施片区改造，保留原有工业建筑结构与工业风貌，改造为文创、直播电商、产业孵化园区，配套完善园区道路、管网、停车场。通过盘活存量工业空间，引入一批电商、文创企业，带动片区就业，打造城市更新标杆项目。

启示： 老旧厂区改造不能只做建筑更新，而要围绕产业导入做整体策划。无锡模式的关键在于“工业遗存+现代产业+配套空间”的组合打法，适合有闲置厂房的县域借鉴。

案例二：某县城旧商业街改造——激活县域夜经济

某县域整合原有老旧商业街，改造街区景观、管网、照明，统一规划特色小吃、土特产展销、非遗体验业态，打造县域夜间消费街区，同步配套停车与便民服务设施。改造完成后，街区客流显著提升，拉动本地消费，带动商户增收。

启示： 老旧商业街区改造的核心不是“换新”，而是“聚气”。通过业态重组、场景营造和配套补短板，把人流重新拉回街区。

案例三：浙江古镇历史文化街区活化——保护中开发

浙江某古镇坚持保护优先，不搞大拆大建，修缮历史建筑，活化古镇街区，植入研学、非遗体验、特色民宿业态，打造县域文旅消费目的地，带动周边乡村产业联动发展。

启示： 历史文化街区改造必须守住风貌底线，用轻资产运营带动重资产保护，避免过度商业化和空心化。

三、县域项目谋划实操要点

1. 全面摸排存量资源，建立项目库

组织梳理县域闲置老厂区、老旧商业街、老旧生活街区、老交通枢纽、历史文化街区，开展空间、建筑、业态现状摸排，分类建立项目储备库，优先遴选连片改造片区。

2. 片区一体化打包，提升申报竞争力

摒弃零散单点改造思路，推动片区统筹谋划，将基础设施改造、公共服务配套、产业业态植入一体化打包，形成综合性城市更新项目。

3. 前置谋划运营方案，强化可持续性

项目前期就要明确业态布局、招商方向、运营主体，把产业运营逻辑写进项目建议书，避免建成后招商困难。

4. 多政策联动，拓宽资金渠道

有文旅、商贸、物流资源的片区，主动联动相关政策，多政策叠加，丰富项目内涵，拓宽资金申报渠道。

5. 严守历史文化保护底线

历史文化街区镇区改造，严格落实保护要求，坚持微更新、轻改造，杜绝大拆大建。

四、高频踩坑点

1. 重外立面翻新，轻产业业态策划。

2. 碎片化单点改造，难以形成资金申报亮点。

3. 前期忽略运营方案，项目完工后招商困难。

4. 历史文化街区盲目大拆大建，破坏风貌。

5. 未统筹停车、管网、物流等基础设施，制约后续业态落地。

五、前瞻性研判

第一，城市更新项目由单纯民生改造，转向产城融合、消费升级、文旅赋能综合型项目。

第二，连片式片区改造成为主流申报方向，县域要重点挖掘连片老旧街区厂区资源。

第三，存量低效空间盘活成为县域投资新增长点，可联动乡村产业，实现城乡要素双向流动。

第四，工业遗存、历史文化街区的特色IP打造，将成为项目差异化竞争关键。

第五，项目比拼重点从工程方案转向产业运营、资金拼盘、片区一体化策划能力。

对于各地县域，当前首要任务是快速摸排梳理本地老旧街区、厂区资源，对照六部门指导意见，开展片区项目谋划，优先打造一批产业业态清晰、运营方案完善的示范项目，抢抓城市更新政策窗口期。

乡村振兴战略研究院持续跟踪城市更新、老旧街区厂区改造相关政策，为县域城市更新项目提供片区策划、项目打包、资金拼盘、产业运营顶层设计、合规审查全链条智库支撑。

作者简介

曹雷，乡村振兴战略研究院副院长，资深县域城市更新、产业融合与投融资智库专家。长期深耕老旧街区厂区改造、城市更新项目谋划、历史文化活化、消费基础设施建设，熟悉中央预算内投资、地方专项债等多类资金申报规则，擅长片区一体化项目包装与资金拼盘设计。研究方向涵盖县域存量空间盘活、产城融合项目策划、文旅与商业业态布局，为多地市县政府提供政策研判、项目储备、合规审查与落地运营辅导服务，坚持政策精准、案例详实、前瞻务实、产业为本的研究风格。