从明年起，要做好“潮水退去”后的准备？房地产或将出现3个趋势

楼市里的“潮水”，正在一点点退去。

退潮未必是坏事。它让人看清哪些房子是用来住的，哪些只是被当成了筹码。

2026年10月19日，国家统计局发布9月份70个大中城市房价数据。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.5%，二、三线城市分别下降2.4%和3.9%，各线城市降幅都在收窄。

不过，降幅收窄并不等于全面止跌。截至2026年9月末，全国新建商品房待售面积仍有74825万平方米，消化库存还需要时间。

靠高负债、高杠杆、高周转铺摊子的老路，已经走到了头。保交房工作持续推进，截至2024年底，全国已交付住房373万套，“白名单”项目贷款审批通过金额超过5万亿元，行业风险正在有序化解。

站在2027年的门口，有三条趋势值得每个家庭认真算一算。房子不再稀缺。

2019年城镇居民家庭住房拥有率已达96%，拥有两套及以上住房的家庭超过四成。需求的底盘在变。

老龄化程度加深，出生人口减少，新增住房需求的支撑正在悄然变化。保障房在提速。

保障性租赁住房、配售型保障性住房等多元供给不断扩大，解决“住”的问题，不再只有买房这一条路。三条线索最终指向同一处：房子正在回归居住本身。

要读懂这轮变化，还得把时间往回拨。2025年初，楼市刚经历一轮政策刺激，市场上就已出现一场“筑底还是再探底”的讨论。

国家统计局数据显示，2026年9月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%。新房、二手房环比上涨的城市分别有17个和9个，比上月增加2个和6个。

围绕房地产后续走势能否企稳、筑底、回升，以及2025年是否是出手买房的好时机，不少人看到了房地产筑底企稳回升的希望。从统计局每月公布的70个大中城市二手住宅价格数据来看，其中既有同比数据，也有环比数据。

环比数据更能实时反映房地产市场的趋势和变化，因此关注度更高。最低迷的时候，如2024年9月，70个大中城市二手住宅价格环比全部下跌。

到了2024年10月、11月、12月和2025年1月，环比下跌的城市数量有所减少，降至59个、60个。这主要是因为2024年9月出台了一系列刺激政策，包括将首套房和二套房的首付比例统一为15%、降低利率，以及调整公积金相关政策。

这些政策刺激了一波房地产走势。刺激过后，从价格走势看，一线城市，尤其是一二线核心城市，出现了较为明显的企稳回升和反弹，其中成交量放大最为明显。

三四线城市的成交量可能有所回升，但价格基本仍处于低位，只是企稳，并没有回升。由此可见，2024年9月24日以后的刺激政策所能作用到的城市数量非常有限，基本集中在十几个一二线核心城市。

恢复相对较好的城市包括北京、天津、上海、南京、宁波、厦门、青岛、深圳、成都、苏州和杭州等，大约十一二个。这些城市的价格确实有所回升，成交量也有较大幅度的回升。

至于到了三四月份以后价格能否继续上涨，从走势中已能看出一些端倪。从2025年1月开始，市场又有逐渐走弱的态势，价格上涨开始放缓，甚至有所下滑。

从70个大中城市环比下跌的数量来看，也没有继续减少，降到60个左右后基本持平。到了2月、3月，尤其是3月以后，需要警惕下跌城市数量再次增多，这也意味着房地产将回到原来的下行趋势。

之所以会出现这种情况，一是当时库存并不低，2024年的库存已经超过了2015年去库存之前的水平。二是房地产大的周期拐点已经过去。

2021年，商品房销售面积约18亿平方米，销售金额约18万亿元，这是房地产销售的高点。此后的2022年、2023年、2024年，新房销售呈逐年下降态势。

自2022年以来，想卖房基本要等到刺激政策出台，只有刺激政策出台时才有流动性，房子才卖得出去。想买房则要等冰点，比如70个大中城市房价基本全跌的时候。

像2024年9月和2024年4、5月份，下跌城市数量越来越多，直至70个城市全部下跌，那就是房地产非常冰点的时刻。如果是刚需，或者房贷压力不大，也可以考虑买房。

但从房地产的大趋势来看，房地产仍处于下行通道之中，这一下行趋势可能要持续多年。从历史上看，短的也需要5年左右。

2008年次贷危机后，房地产从2008年下行到2012年，历时5年；1997年到2003年，香港房地产下跌了7年；日本则长达10年甚至10多年。

整体而言，一轮大的房地产周期下行都是以年为单位的，少则五年，多则十几年，因此下行趋势可能还要持续一段时间。此外，2024年结婚登记数量比较低，为610.6万对，这么低的结婚登记数量可能会对刚需购房产生影响。

出生和死亡人口的变动趋势同样值得关注。随着老龄化不断加深，越来越多的高龄人口逐渐离世，一些房子会空出来。

总体来看，房地产已经走过了此前的稀缺时代，无论几线城市，基本都处于偏过剩的状态，不太会再出现以往那种暴涨大涨的态势。因此，刚需或有购房需求的人完全可以等待，慢慢看、慢慢找，基本不用担心房价出现暴涨大涨的情况。

房地产走势可能在三月份之后重回此前偏下行的压力趋势。如果这一轮没有卖出房子，可以等下一轮刺激政策出台以后再寻找机会。