为啥老百姓都不买房了？朱宁：买房亏钱观念极大影响着年轻人意愿

今年国庆一过，房贷也有了"国补"，财政贴息帮助购房者直接降低了月供。

这回不是哪家银行搞促销。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

门槛也不算高。一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；二是所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元。

可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。按二季度的平均水平，贴息后符合条件的购房者前5年实际商业贷款利率降至2.06%。

手续也省事。购房人按正常信贷流程在银行办理贷款，只需在签订贷款合同时，同步授权银行代为办理贴息。以后每月还款，银行自动把贴息扣掉。

利息一下便宜了三分之一。照老经验，售楼处门口该排长队了吧？

并没有。

先看今年前三季度的成绩：新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%，销售额也降了13.9%。

借钱越来越便宜，买新房的人反倒越来越少。到底卡在哪儿？

上海交大高级金融学院的朱宁，答案给得很直接。

他说，这四五年的调整让很多年轻人明白，买房不一定稳赚不赔，可能买房会亏掉很多钱。这个看法极大地影响了年轻人购房的意愿，现在也有越来越多的年轻朋友开始相信这个概念。

今年春天接受财新访谈时，他说得更重：年轻一代已彻底打破"买房信仰"，房子正在从财富变成沉重的负担。

卡住年轻人的，不是利率，是心里那本账。

朱宁在楼市问题上说话有分量。他在代表作之一《刚性泡沫》中，分析了中国经济中因政府隐性担保催生的资产泡沫现象，那本书2016年出版时房价还在往上走，他已经提前预警了泡沫风险。

如今他是上海交通大学上海高级金融学院副院长、春华资本集团资深宏观战略顾问。

年轻人心里这本"亏钱账"，是一笔一笔攒出来的。

头一笔，怕交了钱拿不到房。

以前买期房，交钱、等着拿钥匙，没人多想。朱宁说，许多年轻人意识到，即使掏空"六个钱包"支付首付、背负房贷，仍可能无法如期收房。这种事以前没出现过，对信心的打击很大。

再一笔，怕供不起。

他举过自己学生的例子：疫情前，工作上碰到点不顺心，先裸辞，去云南、西藏玩一圈，回来再找工作。而疫情之后，大家对于今后无论是换工作的可能性、还是加薪的可能性，预期都在下降。

房贷动辄还三十年，最怕的就是收入不稳。

最后一笔，怕房子越来越不值钱。

这一条最戳心。上一代人认定房价只涨不跌，这一代人却是眼看着房价跌了好几年。

三笔账压在一起，年轻人宁可再等等。

当爸妈的为啥想不通？朱宁把他们那代人的想法也讲得很清楚：即便房价波动，至少还有地方可住；同时，房地产也被普遍认为是一项优质投资。人们相信未来收入会持续增长，当前看似高昂的房价，十年后或许显得便宜。

两代人的分歧，就出在"收入一定涨""房价一定涨"这两个前提上。前提变了，结论自然不一样。

今年4月的访谈里，朱宁还提到，"房价必涨"、"政策必救"、"无地产即崩盘"不再是必然。

那他是在劝年轻人别买房吗？

也不是。

他常跟学生讲，第一套房不应以投资为目的。即便最终未盈利甚至略有亏损，只要它提供了良好的生活环境、成长空间和家庭生活的基础，这笔支出就是为生活质量所应付出的合理成本。

暂时不急着买的，他建议先租。他的看法是，租房的人多了，中长期房租会首先企稳，房地产的投资价值会逐渐凸显，房价也会逐渐回归理性的水准。

对手里已经有房的家庭，他提醒的是另一件事：别把家底全押在房子上。2021年前后，房地产在中国居民家庭资产配置中的占比一度超过三分之二，显著高于全球30%至40%的平均水平。

钱往外挪也得小心。今年夏天他又提醒，投资者不能把AI等热门资产简单视为下一个房地产式的财富"蓄水池"。

再回到楼市本身，情况也不全是往下走。

新房在缩，二手房在涨。1—9月份，二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。

老百姓并不是完全不买了，而是更愿意挑看得见、摸得着、价格也实在的房子。

价格上，大城市和小城市开始拉开差距。9月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，北京、上海、广州、深圳四个城市都在涨；70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有9个，比上月增加6个。二三线城市还在跌，只是跌得慢了些。

贴息能起多大作用？央视网的分析说得实在：多数县城和人口外流的三四线城市，主流房子本来就不到150万，可这类城市的核心矛盾并非利息成本，而是人口外流、居民收入预期偏弱、购房意愿不足。

这跟朱宁的判断对得上。利率是摆在明面上的账，政策能帮着降；观念是心里的账，只能靠时间一点点改。

房贷都打折了，老百姓为啥还不急着买？

因为在很多年轻人看来，房子已经从"闭着眼买都能赚"变成了"买错了就要亏"。他们没打算一辈子不买房，只是先问"值不值"，再问"要不要"。

家里孩子到了成家年纪的父母，对这份谨慎可以多体谅一些。孩子不急着买，多半是把工作稳不稳、月供扛不扛得住、以后卖不卖得掉，都一样一样掂量过了。

真想帮孩子出首付，可以先看几件事：这座城市还有没有人往里来，小区生活方不方便，月供会不会吃掉太多工资，再看看能不能用上这次的贴息。

房子是拿来住的。这个道理，两代人终于能说到一块儿了。