拆不掉也卖不掉，持有成本飙升，多年后高层住宅或沦为贫民窟？

今年5月，住建部发布新规，不再允许新建高度超过80米、层数超过26层的住宅项目。类似的规定和指导意见此前就有过，只是执行得不那么严格。

最初的文件写的是“原则上不允许”，如今去掉了“原则上”三个字。2020年之后，相关要求逐渐加码，因此一开始，人们对这件事的态度有些复杂。

高层建筑的好处显而易见：用更少的土地装下更多的人，多快好省，能迅速改善许多家庭的居住条件，在土地有限的地方尤其如此。

某中介平台发布的报告显示，2020年房地产开始降温时，从当年累计情况看，重庆、武汉、成都、西安、长沙等新一线城市的超高层住宅小区数量位居前列。重庆有2200多栋，排名第一；武汉1500栋，排名第二。

一线城市中，深圳最偏爱高楼，200米以上的高楼有290栋，全国第一；到2025年2月，深圳超高层建筑共计1400栋。大致看来，山城重庆、江城武汉，加上地价昂贵的深圳，都排在前列。

位于城市中心的城中村改造项目，超高层住宅更多。核心逻辑是在有限面积上容纳更多房子：让居民尽快从老破小和公房里搬出来住上楼房，同时方便上班买菜，价格又不能太贵。

高层住宅能在有限的土地上提供大量新房，提高了容积率，单价也控制得住。听起来确实很美。

这背后也有更大的时代背景。1998年房改之前，中国城镇居民居住条件局促，三代人挤一间卧室并不少见。

此后二十多年，城镇化快速推进，大量农村人口涌入城市，高密度住宅成了承接庞大居住需求的现实选择。此外，内地房地产开发起步时，很多做法学自香港。

把住宅楼建得又高又密，香港开发商最在行，甚至有些过分：香港最高的住宅楼有93层，五六十层的“鸽子楼”随处可见。

如果高层住宅只有优点，也就不必专门出台规定了。

看看人口密度没有香港那么夸张的发达国家和地区。纽约、波士顿这些老牌大城市大多经历过这样一个时期：城市化快速推进，大量周边农业人口涌入纽约、洛杉矶、芝加哥等大城市。

工人们在工厂里生产大量产品，盖大楼、造军舰、修桥梁、铺道路，收入提高了，这些新市民也需要价格合理、干净舒适的住处。于是，美国、英国、法国等发达经济体在二战后到上世纪70年代兴建了大量高层住宅。

在欧洲，这股浪潮还与法国建筑师柯布西耶“明日之城”的理念有关，即把房子往天上盖，用高密度住宅破解战后住房短缺。有说法称，英国一度最为激进，新建住宅中高层占比曾高达80%。

而后来，部分高层住宅陆续出现老化和社区衰败问题，1979年英国利物浦炸掉了一栋问题频发的高层住宅，此后不少类似建筑被拆除。

美国的特朗普家族当年就是靠给码头工人建造大量廉价居民楼起家的。如今提起特朗普的产业，人们想到的是高端酒店和高尔夫度假村，但纽约至今还留有不少当年的“特朗普小区”“特朗普村”。

以康尼岛特朗普小区4号院的一套公寓为例：面积约90平方米，两室一卫，售价37万美元，折合人民币不到300万元，到纽约市区通勤约半小时，这个价格和北京、上海周边差不多。

房子建于1964年，房龄倒不要紧，一时半会儿塌不了；要紧的是管理费每月约988美元。这类房子属于合作公寓（co-op），管理费里包含了地税。

房产网页上算过每月开销：物业管理、地税加月供，每月约3000美元。而当地同样大小的房子，月租金也就3000到3500美元，算上空置率，基本只能打平。

物业费和地税不低，周边学区却很一般，这是老旧高层住宅的常见问题。有钱人住郊外，住在这里的要么是年轻人，要么是住不起大房子的低收入人群。

住户密度大，附近学校班级规模大，教学质量更难保证。实际上，在发达国家和地区，大城市中心的高层建筑很多是廉租房或平价公寓。

纽约中城倒有几栋有名的大楼，紧邻42街，离中央公园不远，地段和物业服务都不错，楼龄也比特朗普小区新得多，但似乎已成了中国留学生的聚集地，大量学生合租、拼租。这本身没什么不好，只是和人们印象中的高端住宅不太沾边。

除了人多，高层建筑最重要的问题可能是后期维护，这也是发达国家高层公寓管理费居高不下的一大原因。与平房或10层以下的建筑相比，几十层的高楼需要更多设备，水泵、电梯、供热供暖、废油废水处理，乃至地基与结构承重都更复杂，标准也更高。

新房还好，三五十年之后很难一点问题都没有，维护保养费用更高，物业费和地税也就更高。

在欧美买单元房，大致分为独立产权公寓和集体所有的合作公寓。无论哪种，个人都只拥有部分产权，比如关上门后墙皮以内的部分；公共部分由全体住户共有，外包给物业公司管理，或由业主组成业委会共管。

种花种草、水电费、垃圾清运、电梯、电话都要算进去，有的还带泳池、儿童滑梯、会所，零零碎碎不少。

真正的大头，是楼龄到了之后的大修大补。曾有人在纽约刚买下类似公寓，一搬进去就赶上业委会投票通过更换整栋楼的外立面。

楼已建成20多年，确实该换了。住别墅或不太高的居民楼，到了年头也得修，但一般没那么频繁，要求也低，水泵、下水道、供暖没那么复杂，有时自己就能搞定。

高楼的外立面如果不换，弄不好还要吃官司。

几年前，佛罗里达一位华人女博士后因拖欠物业费，公寓被法拍，执法人员上门送达通知时双方发生冲突，她被开枪打死。

更典型的是2021年6月迈阿密郊区瑟夫赛德的事件：一栋建于1981年的12层度假公寓，因当年的建筑质量问题，地基不均匀沉降，一侧比另一侧沉得快。问题早在两年前就已发现，但修地基需要上千万美元，每户要拿出几十万美元。

业委会换了几届，一拖再拖，最终酿成悲剧。这是多种因素叠加的个别极端事件，但导致事故的各个因素，建筑越高，出现的可能性就越大，潜在后果也越严重。

眼下人们能直接感受到的，是高层带来的种种不便。等电梯还不算最麻烦，停电导致电梯停运才是最大的考验。大风天里，住在20层以上的住户即便感觉不到明显晃动，风声也可能吵得人一夜睡不好。

更关键的是安全。一旦发生火灾或其他灾害，高层难救也难逃。目前国内最高的消防云梯只有100米，全国仅40多台，并非哪里都有。

这么高的云梯到现场还要展开、架设液压支撑，需要更大的场地，不能随时指望。2024年，全国高层建筑火灾达3.6万起，高于2023年。

另外，现在国内多数人住的是新房，对维修基金不太关注。到了一定年限，基金是否还有余额、是否需要业主临时凑钱修楼，都是变数。

有观点指出，维修基金通常按房价的一定比例收取，金额有限，难以覆盖电梯更换、管道改造等大额支出；而动用基金又需要业主表决，低楼层住户、已搬走的业主、准备卖房的人各有考虑，实际操作中常常一拖再拖。

也有人会问：很多豪宅不也是高层吗？比如香港那栋90多层的住宅楼，还有纽约的中央公园一号。

确实，在寸土寸金的地方，要提供良好的居住体验和极致的景观，高楼有时必不可少。只要不在乎价格、不控制成本，什么都能实现。

中央公园一号的地块就那么大，地价又极贵，开发商为了回本只能往高处盖。但设计过于大胆，光审批就耗时数年，还要购买周边建筑的空中权。

建成后，最便宜的公寓售价690万美元，贵的上亿美元，每月物业费加房产税达3万美元。

所以，关键不在于高层建筑完全不能建，而在于长期能否做到安全、舒适、景观好，以及工薪阶层能否负担得起。二三十年后，这些日渐老去的巨大建筑由谁买单，这或许才是新规出台背后的原因。

那么，高层住宅会不会变成贫民窟？不一定。无论是不是高层，只要一代代住户经济条件不差，有能力也有意愿持续出钱维护，就都还好。

但从发达国家的经验看，当年为快速解决工薪阶层住房问题而在城市里兴建的高层住宅，最容易沦为廉租房和低收入家庭的聚居区。高楼本身不会决定一个社区的命运，决定命运的，是几十年后还有没有人愿意、也有能力为它的老去付账。