“鬼城”鄂尔多斯，10多年过去，现在怎么样了？换了一番新天地

十多年前，内蒙古鄂尔多斯的康巴什，在海内外引发不小讨论。

当地打造出一座崭新的城区，马路修得开阔大气，成片高楼沿街排布，大大小小的公共广场随处可见，博物馆、图书馆、剧院这些公共场馆，设计上也很有特色。

只是街头行人稀少，不少住宅入夜之后窗户漆黑，开车在城区穿行，很难碰到来往车辆。

“鬼城”一词，不胫而走。

一时间，康巴什被拿来当作国内房地产过热的典型案例。

不少人拿来闲谈议论，还有一些人专程奔赴当地，拍摄空荡荡的城市街景。

当年拍下的那些画面，视觉冲击感很强。

整座城市硬件建设水准很高，实际入住的居民却十分有限。

建好的楼房等待住户迁入，街边商铺盼着客流上门，宽阔路面上车流稀少。

大规模基建已经落地，人口导入却迟迟跟不上。

一晃十多年时间过去，康巴什已经发生不小的改变。

康巴什这些年是怎么走的，曾经人气冷清的新城又是一步步聚拢起人流，鄂尔多斯整体又产生了哪些变化？

2004年，一座新城从草原边缘拔地而起

康巴什的建设，正式起步于2004年。

那个阶段鄂尔多斯整体发展速度很快，煤炭带动地方增收，各类工业项目不断落地，城市整体规模持续向外拓展。

老城区东胜的发展空间慢慢趋于饱和，城市公共配套、基础设施都迎来新需求。

当地，就此筹划开辟城市新区，康巴什的建设就此提上日程。

2004年5月康巴什正式动工，2006年7月31日，鄂尔多斯市级机关搬迁到康巴什办公。

2009年往后，住宅小区与各类公共配套陆续投用，居民慢慢往新区迁移。

2016年6月，设立县级康巴什区。

在草原荒地上建设一座完整城区，整体推进节奏很快。

城市规划面积较大，建筑风格也颇有辨识度。

康巴什博物馆外形像一块巨大的黑色石头，图书馆的造型仿佛几本书叠在一起，剧院带有蒙古族传统文化元素。

乌兰木伦河穿城而过，河畔还有大片绿地和休闲空间。

单看城市硬件，能看出建设阶段投入了不少心思。

但建设新城，绕不开一个问题：

楼房盖完之后，人从哪里来。

想要形成真实可感的城市生活，不只是把房子建好，还需要源源不断迁入的人口，足够多的就业岗位，再搭配学校、医院、商超这类日常配套。

房子交付之后，住户还要完成装修、搬家，解决工作问题，孩子也要安排就学。

街边商铺，也得等到周边住户多起来，才能拥有稳定客源。

工程施工可以按照计划节点往前赶，但人口聚集，有它自身的客观节奏。

当时的康巴什，就出现建设推进明显快过人口集聚的状况。

2010年，康巴什常住人口只有2.86万，面对已经铺展开的宽阔道路和成片住宅，人口体量显得格外单薄。

白天广场上客流寥寥，夜里不少楼房窗户漆黑。道路两侧楼宇林立，街边门店却缺少消费人群。

城市的框架已经搭建完毕，属于普通人日常生活的烟火气，还没有真正形成。

”鬼城”，也就在这样的背景之下流传开来。

鄂尔多斯，也经历了一段难熬的日子

康巴什，会持续进入公众视野，和鄂尔多斯煤炭产业曾经的高速扩张分不开。

煤炭市场行情向好的时候，矿区生产繁忙，企业营收上涨，地方经济也随之快速膨胀。

手里资金充裕的本地人参与购房，外地的投资群体也纷纷进入当地楼市。

市场，普遍形成房价继续走高的预期，开发商也就愿意持续拿地，不断推出新楼盘。

市面上新建住宅项目越来越多，房地产市场热度一路攀升。

可煤炭行业，本身就在周期波动当中。

2012年前后，煤炭市场步入调整阶段，不少企业经营压力加大，楼市销售也受到连带影响。

前期快速开发的不少楼盘去化受阻，部分项目陷入停工，民间借贷潜藏的各类风险，也慢慢暴露出来。

当时当地面临的困境，远远不只是街道空旷这么简单。

房企要想办法回笼资金，普通购房者担忧房产贬值，实体企业也受煤炭下行行情拖累。

过去快速扩张积攒下的各类矛盾，一步步显露出来。

煤炭行情火热，城市建设便可以大步向前；行情一旦回落，前期扩张埋下的各类压力，就会全部浮现。

整个鄂尔多斯，随之进入一段调整缓冲期。

落到康巴什身上，发展方向也变得清晰。

城区硬件已经建设大半，接下来要做的，是想方设法留住常住人群，激活本地商业氛围，让就业供给匹配人口增长的实际需要。

仅仅依靠外观精致的楼宇，支撑不起一座城区长久运转。

康巴什开始改变思路

一座新城想聚集人口，靠宣传口号很难奏效。

年轻人搬家，头一件事是工作；

家里有孩子的，多半先看学校怎么样；

老人更关心附近有没有医院；普通家庭还得掂量买菜、购物、出行方不方便。

这些看上去平平无奇的现实条件，直接决定家庭会不会选择在这里长期定居。

康巴什之后便持续补齐教育、医疗、交通还有社区配套，吸引各类学校、市场主体、商业项目落地新区。

人口慢慢聚集，也给本地商业带来生存土壤。

常住居民变多，超市、餐饮店、便利店、药店才能够拥有稳定客流。

学校、医院周边，也会慢慢衍生出各类配套业态。商铺经营状况得到改善，又会吸引更多经营者过来开店。

这类转变没有捷径，需要时间慢慢发酵。

一座新城，从有人落户，到成长为成熟生活区，中间要跨过无数细碎的生活场景。

早餐店的营业时间，孩子放学后的活动去处，老人就医是否便捷。

这些不起眼的细节，实实在在左右居民的居住体验。

2024年，康巴什常住人口达到13.13万人，对比上一年新增大约4400人；2021年当地常住人口为11.88万人。

对比2010年仅有2.86万的常住人口，人口规模已经出现很明显的提升。

当然，只看统计数据，不足以概括全貌，还要结合就业机会、居民收入、公共服务水平、商业活跃程度综合看待。

就算人口有所流入，本地能不能提供合适的岗位，孩子能不能就近获得不错的教育，普通家庭能不能安稳扎根，这些才是人口持续留存的关键。

一座城区真正积攒起烟火气，往往就藏在早晚通勤的路上、学校门口，还有街边大大小小的店铺当中。

现在的康巴什

康巴什另一处显著变化，来自文旅板块的发展。

早些年大众提起康巴什，脑海里大多是空旷马路、大型广场、空置住宅这类印象。

发展到现在，当地已经打磨出一批辨识度较高的旅游打卡点位。

乌兰木伦湖片区、城市广场、博物馆、图书馆、剧院，都成为游客到访的去处。

草原民俗风情，各类地方节庆活动，也丰富了当地的旅游内容。

2025年，康巴什接待游客887万人次，实现旅游综合收入25.74亿元。

和2020年作对比，游客接待量上涨约172%，旅游综合收入提升约134%。

这一组变化值得客观看待。

游客到访，会带动住宿、餐饮、交通、购物等一系列消费，给酒店、餐饮零售、演出服务带来业务增量。

近些年当地引入希尔顿花园、万达锦华等酒店，酒店床位总量达到10756张。

全部市场主体有15370户，其中个体工商户8944户。

早些时候街边门店常常客流稀少，现在，热闹非凡。

康巴什还需要继续打磨旅游内容，让游客愿意多停留、深度体验本地风情。

当然，游客可以制造短期热闹，本地居民日常消费，再加上稳定的就业机会，才是城市长久发展的根基。

鄂尔多斯的变化，远远不止一座康巴什

如果只把目光局限在康巴什，很容易忽略鄂尔多斯全市层面发生的产业迭代。

很多人说起鄂尔多斯，第一反应依旧绕不开煤炭。

确实，当地煤炭储量丰厚，能源产业在经济结构当中占据很重分量。

煤炭开采、火力发电、天然气开发、煤化工，共同构成当地工业的主要部分。

2025年，鄂尔多斯地区生产总值达到6122.2亿元，按照不变价格计算同比增长5.1%。

第二产业增加值4168.7亿元，占到全市GDP的68.1%，全年规模以上工业原煤产量8.9亿吨。

从产业构成不难看出，工业依旧是鄂尔多斯经济最重要的支柱。

除去传统煤炭开采，当地也在布局煤化工、新能源装备制造，推进风电、光伏、储能项目落地。

煤炭经过深加工，可以产出甲醇、烯烃这类化工产品，以此拉长产业链条。

新能源方向，则覆盖风电设备、光伏材料、电池储能等多个细分领域。

2025年，鄂尔多斯可再生能源发电量282.7亿千瓦时，占到总发电量的13.2%；

新能源装备制造业增加值同比上涨24.2%。

大力布局这类新产业，也有深远考虑。

煤炭资源是扎实的工业底子，极大充实了财政收入。

可能源行业会受周期影响，各类产业技术也在持续更新，一味依靠单一资源，很容易被行业起伏裹挟。

发展煤化工，能够提升煤炭资源的加工附加值；

布局新能源装备制造，则可培育出新的工业赛道，创造更多就业岗位。

康巴什已经告别当年的冷清，也有新难题

现在的康巴什，各方面改善非常明显。

2025年地区生产总值193.88亿元，同比上涨2.1%；

社会消费品零售总额100亿元，居民人均可支配收入65501元，同比上涨4.5%。

当地已经培育出一定规模的居民消费与服务业市场。

当然，康巴什还有不少需要持续改进的地方。

2025年康巴什第三产业增加值162.42亿元，占地区生产总值比重超过八成，第二产业增加值只有31.46亿元。

服务业占比很高，商业、住宿餐饮、文旅、公共服务这类行业，就会对本地经济产生很大影响。

能不能吸引年轻人前来，家庭是否愿意在此定居，企业能不能输出足够多稳定岗位，都会牵动人口走势。

康巴什现在有游客、有常住居民，商业配套对比早年完善不少。

这段发展经历，也能带给我们一些启发，城市建设不能一味追求宏大的建筑规模。

马路修得再宽，广场造得再气派，如果缺少产业与人的流入，城市就很难有内生活力。

楼房完工之后，就业岗位、教育医疗、商业网点、公共交通缺一不可。

人愿意留下来，商户才有客源，企业才有生存发展的土壤。

康巴什这些年的改变，本其实就是一点点补齐这些配套短板。

现在，走进康巴什，已经看不到早年报道当中那番空旷景象。

乌兰木伦河畔随处可见散步游人，商场当中有前来消费的市民，校园里面传出孩童读书的声响，街边餐馆坐满就餐的客人。

夜幕降临，城市灯光次第点亮，广场之上也慢慢热闹起来。

从一片荒原平地建起新城，产业、人口、市井烟火，还在慢慢沉淀。

十多年，康巴什终于走出了非议。