深圳首个海洋经济总部楼宇商业：信悦汇如何打破小体量惯性？

据赢商大数据，全国3-5万方集中式商业超2900个，约占总存量30%，以商办mall和社区mall为主。这类项目通常辐射半径有限，容易陷入发展瓶颈。但深圳福田深南中路上的信悦汇，正在尝试打破这一惯性，开辟一条持续生长新路径。

深圳信悦汇是中信城开（中信集团旗下城市综合开发运营专业平台）打造的中信国际大厦配套商业，综合体总面积17.6万㎡，其中信悦汇商业体量约占3万㎡。该综合体于2025年3月被深圳市海洋发展局联合福田区授牌为全市首个的海洋经济总部楼宇。

授牌后经过一年多发展，楼宇的海洋产业已集聚成效，信悦汇顺势提出“深蓝生活方式聚场”，希望将楼上的产业生态变成商场的差异化来源，目标是打造全国首个“海洋经济总部楼宇 商业 ” 。

Vol.1

产业底座

不可复制的资源禀赋

2025年，深圳海洋生产总值达5704.9亿元，约占全市GDP的14.7%,其中福田区是全市海洋经济高密度的城区之一。中信国际大厦运用产业链图谱精准引企，集聚18家总部型涉海企业，逐步构建起航运、海工、蓝色金融、海洋文旅协同发展的完整产业链，拥有“全球海洋中心城市建设示范点”与“海洋环保教育基地”双认证。

海洋经济产业企业总部聚集，带来的不仅是产业势能，还有高收入、高消费潜质的相关从业者纷纷涌入，这些为商场运营奠定了很好的基础。

◎中信国际大厦-深圳蓝海会客厅

信悦汇提出“深蓝生活方式聚场”，不是空造概念，而是基于真实运转且还在持续扩容的海洋经济产业集群，试图让楼上的海洋经济从产业政策层面，转化为楼下可感知、可体验、可消费的生活方式场景。

从商圈特征看，信悦汇属于商务主导型商圈。据赢商大数据，信悦汇周边1公里范围内办公人口达10万人，常住人口12万人。除了高密度的写字楼客群外，还有来自南园街道、华强南片区的家庭客群。叠加项目双地铁上盖（1/6号线科学馆站）的轨道交通优势，项目日常客流基本盘非常扎实。

对3万㎡体量的商业来说，这种“商务+社区”双驱动结构，一个贡献工作日的高频刚需消费，一个填充周末和傍晚的家庭消费，比单一依赖周边居民更具消费韧性。

Vol.2

商业

“全时段餐饮+强体验”

回应商业楼宇需求

在这样的区位之上，信悦汇开业2年多客流与销售逐年增长。今年以来客流同比提升50%，销售额同比提升55%。据赢商大数据，深圳Q3典型商场平均出租率92.2%，信悦汇招商率稳定在95%，在当前市场环境下表现扎实。

面对“商办为主，社区为辅”的客群画像，信悦汇在业态组合上，选择以全时段餐饮承接高频消费，以强体验业态延长停留时间。

赢商网现场踩盘看到，项目引进了沃尔玛社区店和星聚会华南黑金旗舰店两大主力店，前者解决商务白领和社区居民的日常刚需；后者以品质体验拉升文娱调性。同时，中信书店海洋主题全国首店、靓靓的海深圳首店、两宜轩重庆火锅深圳首店、球球里福田首店等进驻，也超出了笔者对于常规社区商业的印象，侧面反映了品牌对其消费潜力的认可。

运动社交也是商场的主力业态。乐刻健身、青蘅普拉提、Fusion Dance、球球里、草上飞高尔夫自助舱等品牌形成了从轻健身到小众运动的组合。其中，球球里在屋顶打造约1700㎡匹克球场，被公认为福田区最具"chill"感的高颜值球馆，为商务白领提供了"下班后的好去处"。

这些品牌带来的社群活动，进一步放大了信悦汇的社交属性。上半年项目联动球球里举办匹克球明星见面会及社群开放日等活动，还联合人生如戏脱口秀剧场推出社群福利专场，精准地触达了年轻白领的兴趣点。

餐饮端，信悦汇也在有限空间中尽可能覆盖全时段场景。正餐有悦点鲜、新潮膳小海鲜、清晖小苑等，简快餐如麦当劳、吉野家、鸡必胜、小女当家、蟹面大师等覆盖午晚餐高峰，星巴克、瑞幸、Manner、奈雪、CoCo等填补工作间隙与下午茶需求。而华为、启然、头道汤等生活配套则覆盖了白领"在工作间隙处理生活事务"的高频需求。

在过往的运营实践中，项目已展现出持续的内容输出能力。如两周年庆举办「粉力全开」甜品节，吸引了众多年轻消费者参与；海洋季期间，推出福田首个二手循环市集、全民瓶盖像素共创艺术墙及多场以旧物循环利用为主题的会员沙龙活动，以创意互动激活公共空间。

这意味着，信悦汇提出“深蓝生活方式聚场”，是在已有运营基础上进行定向升级。核心目标，依然是如何围绕优质的办公客群和城市年轻客群，把日常消费、社交需求和松弛感体验做的更好。

Vol.3

产商融合

深蓝生活方式聚场的落地逻辑

信悦汇团队向赢商网分享道，“深蓝生活方式”不是简单贴上海洋标签，而是作为海洋经济总部的商业延伸，让"海洋"成为商场底层气质，将产业势能转化为消费日常。项目将从产业协同、品牌共创、空间重塑、运营升维四个方向进行推进。

01

加强产业协同

持续导入海洋主题特色内容

信悦汇背靠中信国际大厦海洋经济总部楼宇，具备把产业资源转化为公共内容的天然条件。通过政企合作，把海洋经济、蓝色公益与市民日常生活场景连接起来。

◎5月17日，深圳市妇女儿童发展基金会、深圳市蓝色海洋环境保护协会发起的第九届国际儿童海洋节启动仪式于项目圆满举办，聚焦儿童海洋素养培育与生态文明教育。

◎7月8日，APEC基于社区的长距离洄游物种保护与区域协作研讨会在深圳中信国际大厦开幕，来自13个APEC经济体的200余位代表参与讨论，中信城开同步启动“海洋特色碳账户”项目。

◎9月5日，由中国海洋发展基金联合深圳市海洋发展促进中心、深圳市蓝色海洋环保协会举办的2026第十届全国净滩公益活动（深圳主会场）启动仪式及坝光银叶树湿地净滩行动等系列海洋保护公益活动于项目落幕，推动守护蔚蓝成为市民可参与的日常新型生活方式。

未来，信悦汇将联动更多的海洋经济相关行业组织，把更多产业端资源转化为公众可参与的内容。

02

品牌共创

孵化培育消费新物种

围绕“深蓝生活方式”定位，信悦汇表示，在现有品牌基础上，未来将以更灵活的合作和内容共创机制，共创孵化海洋文创、海洋科技、运动体验、主题餐饮等新消费物种。

从两条路径发力，一条是品牌共创，比如中信书店将在信悦汇落地首个海洋主题概念店「中信书店·蓝屿书屋」，打造集海洋主题展廊、文创、阅读、咖啡于一体的复合型书店，未来这也将成为海洋文化内容的承载平台。另一条是商场孵化，Joinpick球球里就是商场主动孵化的成功案例。为盘活屋顶闲置空间，项目引入匹克球馆运营商"球球里"共创"信悦文体空间联名店"，双方共同探索屋顶经济新场景。对更多品牌来说，信悦汇将是一个在深圳中心区非常稀缺的商业试验场。

03

空间重塑

微改造提高场景辨识度

信悦汇的商业空间，正在以"一步一景"的思路进行沉浸式海洋叙事的空间重塑。值得注意的是，项目选择了"轻改造、重氛围、强打卡、多场景"的路径——不追求大拆大建，而是通过氛围营造让既有空间获得差异化的经营环境。

第一阶段的空间优化就包括地铁通道、次入口、中庭等，如针对地铁通勤主入口通道，将融入深海美学打造出一条“深蓝光廊”，并通过主题市集等包装进一步强化项目的海洋气质。

空间改造效果示意图

04

运营升维

打造海洋经济标志性商业IP

按照规划，项目未来将进一步锚定“海洋”主题，未来将打造类似“海洋节”的超级IP节日营销，致力打造深圳海洋经济的标志性商业IP。

◎参与共建深港澳”蓝色朋友圈“，将海洋素养提升行动形成主题IP常态落地。

这套产商融合逻辑，正是信悦汇区别于普通社区商业的核心竞争力。未来，信悦汇将从这四大维度持续发力，让“深蓝生活方式”从概念走向日常，成为城市消费新据点。

Vol.4

央企担当

长期主义的运营哲学

在房地产行业深度调整的当下，中信城开已经在全国10余省（直辖市）落地40余个化险项目，管理货值超2500亿元，形成了成熟的存量资产盘活能力。但"盘活"只是第一步，"盘活之后如何长效运营"才是更深层的命题。

从信悦汇身上，赢商网看到了中信城开对这一命题的回答——不只是让资产"活下来"，更要让它"活得有辨识度、有长期价值"。

项目所在的中信国际大厦综合体前身为纾困项目。2022年中信城开接手后，以“金融支持+风险隔离+资产管理”模式推进复工复产，不到一年半便将项目打造为深南大道封面地标，先后获LEED金级预认证、国家绿色建筑三星认证、CTBUH最佳高层建筑奖等荣誉，2026年荣膺“中国城市更新优秀项目”。

中信城开并未将其做成常规甲级写字楼，而是聚焦海洋经济赛道脱颖而出，目前综合体内写字楼签约率约85%、商业出租率达95%，均跑赢行业均值，展现出较强的战略实力及运营能力。

中信国际大厦综合体

信悦汇的升级，可以看作这一运营战略的延伸，从中也能看到中信城开的商业运营蓝图。它不再只是写字楼配套商业，而是试图成为福田海洋强区的一个展示窗口，共同助力综合体构建海洋经济楼宇全国标杆。

从行业端来看，信悦汇提供了一个值得关注的样本。存量时代，中小体量商业普遍面临同质化竞争困局。信悦汇的选择是向内寻找资源，把楼上产业、城市公共议题和日常消费连接起来。

为海洋经济从"产业文件"走进"市民生活"创造一种新的可能。