广东
“我画地为牢啊，厉娜”。一档友情综艺，全网爆梗爆火。
这句话，给一部分天河老业主配上字幕，大概就是：
“守着黄金地段，住着老破小，我画地为牢啊，天河。”
现在，终于轮到这些老小区更新了！
最近，天河集中公布了14份招标计划，涉及126栋老楼、建面超128万平、9000多户家庭，预估发包总价约2.51亿！
天河北、东圃等一批熟悉的老社区集体上榜。
天河老小区，迎来集中爆改潮！
石牌街拿下超一半
天河北东圃集中更新！
这次改造，天河北是重头戏！
天润路以北老旧街区、金田花苑、穗园小区，加上龙口中小区、银兰苑，5个项目预估发包价合计约1.3亿，占本批总额约51.8%。
清单里不到四成的施工项目，拿下超过一半的发包金额！
其中，天润路以北老旧街区4294万，穗园小区3549万。
穗园小区本身就在天润路以北，两个分别立项的改造项目，合计预估发包价7843万，集中指向同一带成熟生活区。
目前，穗园小区80+㎡两房价格在3.8万/㎡，100+㎡三房上到4.1万/㎡，总价区间三四百万。
值得注意的是，小区近期的成交速度都很快，短则20天，慢的不到两个月，成交周期跑赢绝大多数二手房了。
届时周边片区再更新，小区流速和成交量说不定还能提升。
另一个重点，是预估发包价3889万的金田花苑——紧邻天润路，位于道路以南。
这个老牌社区，代表着天河北另一类典型选择：认可成熟生活圈，也愿意接受一定楼龄的家庭买家。
小区每月都有房源成交，最新的刚需两至三房，平均楼龄约30年，总价在210-270万。
再加上龙口中小区、银兰苑，石牌街这轮更新，覆盖了街区、大型社区和小体量住宅项目。
围绕天润路，天河北的成熟住宅区正在分项目推进更新。
视线再往东，东圃板块也有两个重点项目。
羊城花园2952万，天力居2466万，合计5418万，占比约21.6%。
其中，羊城花园涉及30栋建筑，总建面约13.6万平，改造覆盖房屋建筑本体和小区公共区域。
这样的体量，一轮公共设施更新，影响的是整个社区的长期使用条件。
不过相对于天河北小区来说，羊城花园的成交频率较低，价格友好，如129㎡南向三房，345万即可拿下。
天力居紧邻兰亭盛荟三期，距离5号线东圃站直线距离约700米，交通出行非常方便。
小区目前成交主力是小户型两至三房，200万内即能拿下。
当然，大家最关心的，还是这笔钱具体改什么。
据了解，这批项目涉及屋面防水、楼道消防、室内外“三线”整治、道路、照明、大门入口等内容。
即改造会触及老社区长期使用中的基础问题。
广州的好地段
不能只有贵和旧
我认为，这轮改造，是广州正实打实地修补核心区的居住短板。
天河区2026年政府工作报告提出，推动67个老旧小区开工改造、20个小区完工。
来源：天河区政府工作报告
这次约2.51亿的招标计划，放进全年安排里看，老社区更新已经有了持续推进的规模。
这对天河尤其重要。
成熟核心区积累了最顶级的就业、交通和公共服务，但房子会老。配套再好，一旦管线老化、环境破败，居住短板会把人劝退。
公共资金进场，改善的是存量住房的底子。
对于暂时换不起房的家庭，这是一种居住改善。
对于预算有限、又需要留在天河的买家，这意味着部分老小区可能成为更合适的选择。
再往深处看，这事关天河的基本盘。
我们谈天河的竞争力，经常说的是总部、写字楼和产业平台。但支撑这些运转的从业人员，他们需要平衡收入和住房成本。
如果核心区的房子只有贵、旧两个极端，年轻血液就会被高昂的生存成本挤出天河。
况且，长期失修，居民的生活成本和城区的更新压力都会累积。
因此，老旧小区改造也在考验一座城市管理存量的能力。
天河这轮爆改，最值得期待的就是：
黄金地段继续创造机会，老社区也能焕发新机。
广州的好地段，既拥有天际线，也应该让打工人住得更好。
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