丰台的新规划文件，里面到底讲了什么？

最近想看看各区有什么最新规划，看到了关于《北京丰台区青塔六里桥地区FT00—0601—0603、0605—0607、1502、2401街区控制性详细规划（街区层面）（2022年—2035年）》的文件。

您别觉得控规离咱们远，恰恰相反。一份控规能看到的可太多了。

我给大家导几个数：这片地区总用地约 1258.1 公顷，到 2035 年规划地上建筑规模控制在 1459.6 万平方米左右，其中规划住宅建筑规模上限约 1024.0 万平方米。听着不少？但您注意，这 1024 万是 "上限"——是把现状小区、已建成住宅全算进去之后的总量天花板，不是未来新增。

那未来新增的住宅往哪放？控规第41条写得很明白："推进村庄城市化和平房区改造…… 通过商品住房、安置房等住房产品，满足多样化住房需求"；第83条："全面完成回迁安置与劳动力安置任务"。说白了，这一片接下来的住宅建设，主力是回迁、安置房这类 "改旧"，纯商品住宅的新增地块基本没有，可以说规划已经把 "天花板" 画死了。

再看重点地区给谁了：西四环西侧是城市设计重点功能区，定位是"产业新地标、现代产业建筑群落"；京港澳高速南侧围绕六里桥站，是"复合商业、办公与公共服务"的交通枢纽活力核——连住宅的影子都没有。

这意味着什么？意味着青塔—六里桥—太平桥—丽泽这一片，作为西南二三环之间的成熟建成区，从现在到2035年，商品房新增供应几乎已经见顶。现有这几个刚取证的项目卖完，后面就是一段实打实的"空窗期"。

这是第一层，供应端已经“上限”了。

再说第二层。从 2025 年起是 "好房子" 时代，但我直说一句：市面上大部分 "改善" 的项目，还是集中在上车入门或者进阶改善。真正能做到顶豪级别、又落在内城核心位置的高端产品，少之又少。

话说回来，顶豪光靠户型、立面这些产品力是撑不住的，板块本身得有实打实的产业、人流和界面作为托底。那咱们把目光收回到丽泽，这一片最不缺的，恰恰就是商业和产业。我查了一组公开数据：截至 2025 年底，丽泽金融商务区入驻企业突破 1520 家，其中金融企业 488 家、科技企业 481 家，"金融 + 科技"占比超六成；2025 年商务区规上企业营收已超 2100 亿元，同比增长35.3%。（数据来源：丰台区政府官网）

说到北京的内城河景，您可能会想到亮马河、什刹海、永定河。而莲花河到丰草河这一片，也可以说是有百年的“老河”了。北京澐玺所在的万泉寺，正好位于莲花河与丰草河双河交汇的滨水半岛上。

而丽泽核心区，像这样能成规模开发的临河宅地，已经几乎没有了。

之前有粉丝问了一个很尖锐的问题：丰台在产品力上确实不错，但丽泽这个板块到底值不值？

这个问题我也想过。如果说国贸和金融街是已经成熟的行政金融中枢，那丽泽就是一个像"好房子"一样，在持续迭代的"新金融街"。这里还叠加了丽泽城市航站楼（预计年内具备运营条件）、"一站五轨"多条地铁的立体交通网络。更重要的是位置：西南二环到三环之间，往北是金融街、往南是丰台科技园，连接的全是产业高地。而且就我个人以及来自一些粉丝们的反馈，这个板块的居住舒适度也是很高的。

那在规划“上限”的背景下，目前这一片能选的商品住宅不多，北京澐玺是其一。华润"澐系"顶豪首入北京，户型产品是纯四居：127—130㎡、153—179㎡、再往上有188㎡、216㎡，最大户型是264㎡。

澐玺最狠的是它的均6米的"全域抬板"，相当于普通住宅三到四层的视野。板上是完整园林加上千平的泛会所，板下则是业主们专有的多功能会所。上周实景样板间开放，这么跟您说河景不是"看一眼"，而是从四五层高度起步的那种“背景板”。

这次开放的样板间是位于地块东南侧一排的188㎡和216㎡四居以及楼王264㎡。顶改是项目最南侧的9号楼，建面约264㎡的4+1居，层高直接拉到3.6米，私梯入户、门口是带收纳间的"回"型玄关，南向最前排的双河交汇"景观舱"。

塔尖滨水的大平层，上周我有去看实景里面的样板间，真的是那种有些眼前一亮的感觉，具体的空间格局、面宽尺度、"好房子"黑科技这些具体细节，可以先找小秘书预约亲自去体验一下。毕竟在目前最新的控规下，这种内城滨水的新房确实是卖一套少一套了。

当然了，同板块内，也可以看看现有的项目，比如网签均价不到9的丽金府，我们得到的消息，泥洼地块同样做了抬板，预估单价不过10，如果您想蹲蹲消息都可以咨询咱们小秘书：jiayefangtan29，或者进群一起交流~