万象龙华，深圳第3座重奢商场？

Mall 观察

观察项目 | 万象龙华

作者 | MOMO

近几年，华润置地在深圳的商业版图迅速扩张，从罗湖、后海、前海，一路向北挺近。

今年5月份，万象龙华项目落子深圳北站，引发了市场广泛讨论。

有的人认为，“高端万象+MAD艺术公园+总部基地+超级枢纽”的组合，有望成为深圳北部商业的封面之作。

效果图，仅供参考

6月2号，该项目合作方深圳地铁官方发布的公众号显示，项目将聚焦国际高化、一线重奢、首店经济高端餐饮与沉浸式体验业态。

从招商释放的信号来看，品牌引进方向明显倾向于重奢阵容，或将对标深圳成熟 M1 万象城的奢侈品牌矩阵。

微信公众号截图

一位龙华超核中心润府的业主告诉MOMO：“很期待万象龙华开业，以后逛奢侈品再也不用去福田南山了。”

也有人表示质疑：在已经拥有罗湖、深圳湾两座成熟重奢万象城的情况下，龙华北站这片以交通枢纽和产业为主的区域，还能再承载一座重奢万象城吗？

在南山上班的小刘表示：“周边城市界面比较复杂，前几天路过看到外立面，质感和印象中的万象城还是有些差距的。”

据网传的最新消息透露，万象龙华商业将在2027年4月30日开业，目前外立面完成度较高，但还没有官宣的具体品牌名单。

带着争议与疑问，近期独角Mall团队也前往项目现场实地探访了一番。

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万象龙华外立面曝光

绿芯公园最新进展

万象龙华是华润在龙华落地的首座万象高端产品线，由华润置地联合深圳地铁合作开发，是北站超核万象中心的核心商业板块。

项目效果图，仅供参考

项目位于龙华片区，与深圳北站距离仅约700米。

整体总建面约45.8万㎡，其中商业体量约13万㎡。

根据规划，万象龙华将深度融合高铁枢纽与城市公共空间，联动周边资源组成超级商圈，成为深圳北部新的城市地标。

依托深圳北站枢纽、商业综合体生态公园与总部基地四大板块，形成“交通-商业-生态-产业”四维联动，构建“空中连廊+地面购物+地下交通”的垂直复合空间。

效果图，仅供参考

11月4日，跨百通街连廊与跨玉龙路连廊项目已经正式报建，未来两条连廊规划将超核绿芯公园、华润万象商业和超核中心润府连接起来。

示意图，仅供参考

从深圳北站东广场出来，可以看到商业部分的主体轮廓已经基本呈现。

外立面采用错落叠块式的金属铝板，打破规整盒子形态，层层弧形退台已经初具雏形。

在造型上，与广州白鹅潭万象城的退台设计有着异曲同工之妙。

目前幕墙仍在分段施工中，部分区域还保留脚手架，现场有运土车辆以及大型施工机器在热火朝天地作业。

后方超核中心双子塔楼玻璃幕墙已大面积完工，和裙楼商业的外立面形成了强烈的视觉对比。

旁边的超核绿芯公园项目，大部分区域已经平整，土地用绿网覆盖。

尽管建设进度较为缓慢，但和去年十月份相比变化还是比较明显的，相关配套工程也在逐步落地。

不过目前项目周边的城市界面还是比较复杂的：一条马路之隔，一边是高端豪宅—超核润府，一边是城中村面貌。

02

高端万象商业+MAD超核绿芯公园

+总部基地+超级枢纽

号称“龙华小号深圳湾”？

根据项目最新进展，万象龙华商业预计在2027年4月份开业。

市场上关于项目是M1还是M2的定位，也一直众说纷纭。

从招商动向来看，项目规划引进380+品牌，官方多次提及的“一线重奢”“聚焦国际化”和“区域首店”。

品牌引进方向明显倾向于重奢阵容，或将对标深圳成熟 M1 万象城的奢侈品牌矩阵。

在布局上，LG/L1 作为奢牌与高化核心层，B1 布局精品超市、黄金珠宝，L5-L6 预留特色餐饮、万象影城等体验业态。

效果图，仅供参考

商业体规划了层叠景观退台美学中庭、阳光庭院绿轴连桥、下沉广场等设计亮点。

效果图，仅供参考

未来将无缝衔接深圳北站高铁枢纽，4/5/6号线三线地铁直达，远期还将接入22、27号线，客流辐射跳出龙华本地，面向整个大湾区流动客群。

一方面，“高端万象商业+MAD超核绿芯公园+总部基地+超级枢纽”，与“深圳湾万象城+MAD深圳湾文化广场+后海总部基地+后海枢纽”的组合如出一辙。

深圳湾文化广场概念图

几乎一模一样的开发主体、设计团队和板块组合，“龙华小号深圳湾”的说法也由此流传开来。

但另一方面，深圳湾的奢侈品消费，根植于片区长期沉淀的高净值人群。

而龙华长期以产业白领、刚需家庭为主，本地重奢消费习惯尚未养成。

北站枢纽带来的海量客流，大多是过境流量，更容易转化为打卡式的一次性消费，很难支撑重奢品牌看重的稳定复购。

近些年来，龙华商业不断补齐，壹方天地主打家庭日常消费，红山 6979 偏向文化休闲，COCO City 服务周边社区。

目前深圳北站在运营的商业除了缤果空间，还有今年开业的宏大商业广场。

但观察下来，这两个商业体的日常客流还是比较零散的，片区内始终缺少一座能真正撑起北站客流的高端商业体。

独角MALL认为：

万象龙华并不能简单对标深圳湾模式，或者万象天地模式。

与万象前海类似的创新型万象系高端商业，不局限于顶奢、国际化与品质感平衡的路径，或许更贴合万象龙华当下面临的市场现实。

不管未来落位M1还是M2级别，依托“万象商业+MAD超核绿芯公园+总部基地+超级枢纽”的底盘，走出一条独属于北站的路子，才是它的核心命题。

以枢纽流量做基底，兼顾轻奢、首店、体验型业态，一边承接湾区流动客群，一边慢慢培育龙华本地高端消费，探索出一套脱离传统豪宅圈层的高端万象商业样本。

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