山东
前两篇文章，本号聊了济南东部新开的山姆首店，以及正在建设的山姆二店对南城的影响。有读者私信问，济南西部还有什么新建的像样的商业综合体。巧了，昨天上午，本人在“老K看济南”那个号发了杨柳春风商业综合体的施工现场画面，商业部分已经封顶，外立面开始安装，建筑上挂着“银泰购物中心”、“喜来登酒店”的横幅。今天，本号就接着聊聊这个项目对济南商业格局意味着什么。
先简要回顾事实。项目位于槐荫区西客站片区，青岛路以北、春风路以东，靠近地铁4号线春风悦动公园站，总建筑面积约24.72万平方米，其中商业面积10.66万平方米，规划五星级酒店、购物中心和写字楼。有消息称已确定引入银泰百货，这是银泰商业首次进入济南；济南第二家喜来登酒店也有望落户。需要说明的是，济南目前确有一家喜来登，在龙奥北路，所以“第二家”的说法是站得住的。
从正面看，这个项目对西部商业是一次有分量的增量，但更准确地说，它不是“补空白”，而是在一个已有相当商业基础的片区里，增加一个竞争变量。西客站片区及周边，宜家、麦德龙、迪卡侬已经覆盖家居、仓储、专业体育等细分需求，印象济南做的是街区型文旅商业，弘阳广场为中等体量购物中心，西城龙湖天街则已经占据大体量一站式购物中心的位置，再加上建设中的山东省最大的第四代万达广场，西部商业的课题其实已经从“有没有”转向“怎么错位”。
这个项目的价值，首先在于业态组合有差异化空间。10.66万平方米商业面积，加上五星级酒店、写字楼和“公园+综合体”的规划思路，理论上可以把商务、住宿、消费和公共空间串起来。有消息称项目已确定引入银泰百货，这将是银泰商业首次进入济南，对全市品牌丰富度是加分项；济南第二家喜来登酒店也有望落户，对西站片区会展、商务客流的住宿配套是补充。地铁4号线站点附近的区位，也给非驾车客群提供了可达性。
但本人不认为可以简单乐观。首先，同片区西城龙湖天街已经形成一站式购物心智，银泰若在招商品牌上与之高度重叠，分流可能大于增量，10.66万平方米的商业体量需要稳定客流支撑。其次，第四代万达广场还在建设，未来片区商业供给继续增加，竞争只会更充分。还有更重要的是，银泰和喜来登目前已基本确定，但最终招商落地和运营能力，才是决定项目成色的关键。
所以本人的判断是：杨柳春风商业综合体对西部商业的意义，不在“填缺”，而在“错位”。银泰首进和喜来登若落地，能增加品牌和商务配套的厚度，但能不能站稳，取决于它和龙湖天街、弘阳、印象济南以及未来万达之间能不能形成清晰分工，而不是在同一赛道上重复招商。
也想问问大家：西部商业现在缺的到底是更多供给，还是更清楚的差异化？银泰开了之后，你会从龙湖天街转过去，还是两边看情况选？第四代万达再开业，这个片区的商业会不会进入更明显的竞争期？欢迎留言聊聊。
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