学徒行记 | 走进国浩长风城 “穿越周期”的长期主义样本

观点网 苏州河在普陀区拐了一道弯，弯的北岸是长风公园的银锄湖，南岸曾经是火柴厂、锅炉厂、造纸厂和味精厂。

上海老一辈人的青春记忆里，这片土地是工业的、烟囱的、机器的。

而今天，站在国浩长风城北座20楼的落地窗前望出去，脚下是银杏大道、叠水池与水滴雕塑，对面是36.4万平方米的城市绿洲，苏州河畔的粉黛乱子草正逢花期。

11月5日，带着《从片区开发到长效运营，解码资产穿越周期的价值》的主题，观点企业课堂走进国浩长风城，来听听国浩房地产扎根长风这片热土二十载的故事。

国浩房地产隶属马来西亚丰隆集团，1978年在新加坡上市，1994年进入中国。

或许大多数人未料到的是，三十多年后，它在中国市场的代表作不在陆家嘴，不在南京西路，而在长风，一个曾经连上海本地人都不太愿意去的“西大堂”，但这都是旧话了。

长风留下的考题

本期企业课堂的第一站设在国浩长风城北座20楼。国浩团队早已提前就位，准备向来自各地的同行分享“国浩经验”。

在前一日举办的不动产资管峰会上，国浩房地产中国区总裁周云鹏已对国浩长风城做了全面介绍。简短致辞后，他把讲台交给几位深耕长风板块、对项目发展脉络有着深刻理解的负责人。

国浩房地产中国区投资部负责人王璐的分享，以一张时间轴开篇，串联起项目成长、区域迭代与行业周期变迁。

从拿地扎根，到板块基建起步、交通改善迎来次中心发展机遇，再到市场收紧承压、把握资本市场窗口完成可售物业处置，自持资产的精细化运营与价值深耕。二十余年间，长风经历了完整的行业与板块周期，国浩也走过了项目开发、销售退出、自持运营的各个阶段。

贯穿这一路实践的核心逻辑，是以资产管理覆盖房地产价值全周期。开发阶段，我们前置研判城市与区位的长期价值，锚定产品定位与客群画像，并审慎把控开发节奏与资本安排，为后续持有运营埋下伏笔；持有阶段，则通过持续的业态调改、招商运营、资产修缮与物业服务，让项目在时间推移中保持竞争力。

各阶段资产管理的考量维度虽各有侧重，最终却指向同一目标：持续提升资产价值。唯有将资管思维贯穿始终，无论是资产处置带来的一次性收益，还是长期持有的租金回报，方能获得扎实支撑。

王璐的分享渐近尾声，一个新的问题随之而来：当下的国浩长风城，又是如何落地资产管理思维的？

来自国浩的声音

回答这个问题的是第二位分享嘉宾、国浩房地产中国区资产管理负责人姚慧。

“我们在产品打造上从来以长期主义进行产品设计和运营。以往大家觉得这是慢功夫，但在当下市场环境下，内功就会凸显出来”，姚慧如此表示。

出租率是项目品质高度的有力证明之一，国浩长风城自2021年运营以来，南座出租率长期稳定在90%以上，北座目前仅余少量高区房源，租金水平也明显高于区域市场的租金水平。这些优质成绩，构成了国浩长风城成为长风片区“明星”项目的底盘。

而谈到长风片区，就不能绕开被广大市民知晓的是长风公园。国浩做项目开发打造的第一个理念，就是把建筑融入城市肌理，让建筑为区域赋能，在既有基础上再次提升。

于是，国浩长风城做到以36.4万平方米的长风公园为邻，东侧还有东西宽约80到100米、南北约300米的集中式绿地，遍布银杏大道、叠水池、下沉式广场、喷泉，以及7座大小不一的水滴雕塑，出自香港知名艺术家Simon Ma的精心设计。

姚慧还谈到了一些“看不见的东西”：高精准人脸识别闸机，与梯控系统联动，戴着口罩也可以精准识别，可直接将租户送到所在楼层；

F7高中效空气过滤器，将室内空气的PM2.5浓度控制在每立方米15微克以下，而市场上的同类项目就算配备过滤器，一般也仅会采等级更低的F5过滤器；

每层预留四处下水接驳点，方便租户在套内布设茶水间乃至独立洗手间，不仅在装修上可节省更多成本，也大幅简化施工、提升了装修便利性。

每平方米400公斤的楼板承重，比行业普遍的300公斤高出三分之一，为的是让科技企业能在办公楼里放检测设备、让金融企业能设置机房。

这些有关长期主义的举措，都来源于一个判断：重新招一个租户所投入的成本，可能是留下一个租户的四倍。这也让长风深刻意识到了在运营和租赁端做精细化管理的必要性。

分享结束后进入互动环节，50分钟里，提问的密度及深度超乎了我们的想象，国浩的回答也十分精彩。

在回应“如何挺过周期”时，周云鹏说得十分坦诚：“周期非常难以突破，我们更多是顺应周期……我们会不断地平衡我们的发展和风险。”

王璐被问到“不变项”时给出了三个词：不跟风、严控杠杆、求同尊异。国浩拥有从选址、规划设计、开发与投资、销售与租赁，再到资产管理与物业管理的全链条专业能力，能很好地应对不同类型的市场周期。这就是说，不同的周期就用不同的打法，各种各样的机会都能接得住。比如说，既可以寻找合适机会开发项目，也可以通过收购资产来完善配置。

姚慧则透露了打造结构健康的租户组合有一套管理尺度：优势行业占比大致把控在40%左右，单一主力客户面积超过15%就要谨慎评估风险。

台下也有同行提及项目退出，王璐的回答是“我们可以选择留一部分资产在手里，卖掉另一部分——卖多卖少、部分卖还是全部卖，都可以，不必非此即彼。我们要评估的是，卖掉资产后的这笔资金，我们是否能重新配置到收益相当、甚至更优的投资机会中去？”国浩对每一步进退都有清晰考量。

落在长风的答卷

分享会结束，台下听众对国浩长风城的探索并未结束，项目品鉴是本次企业课堂的第二段高潮。

从北座20楼样板间开始，眼前是约2100平方米的无柱空间，地面铺设15cm的架空地板，顶面支持灵活定制：既可保留工业风裸顶，呈现开阔质感；也可加装吊顶，做回规整的传统办公天花。

国浩把项目的基础参数写在每一条结构柱上：约3米净高、约70-74%得房率、约13米最大进深、约2100平方米标准层、约4.4米结构层高，以及“可持续（LEED/WELL）双认证”

走到窗边，长风公园的湖面在秋日阳光下泛着光，36.4万平方米的绿意铺满视野，还有排着整齐队列的学生们，他们即将在大自然里展现最青春、活泼的一面。

这一切都可被楼中人尽收眼底。

从20楼下来，电梯直达一层，大堂的手扶梯把人群送进地下商业连通道。跟随着项目介绍人的脚步，我们先后参观了地下停车场、商业广场及南顺烘焙创新中心。

停车场的特色主要集中在智能硬件上，配备反向寻车、停车引导系统、新能源充电桩方便电动车补能。

国浩长风城总建面约14.8万平方米，其中就包括1.2万平方米的精品商业。写字楼的社区运营，需要一个物理容器，这个商业广场是绝佳的选择。

截至目前，国浩长风城商业广场已引入便利店、咖啡/饮品、简餐、商务茶舍、健身/瑜伽、美容美发等业态，既可满足工作日午间消费，也能承载商务洽谈等多元场景；此外，商业广场一侧还有南顺烘焙创新中心，打造集办公、研发、展示、品牌推介于一体的复合型业态空间。

南顺香港集团与国浩房地产同属马来西亚丰隆集团旗下，樱皇面粉、意维多发酵黄油、斧头牌洗洁精、刀唛食用油都是它的产品。2026年9月，南顺烘焙创新中心正式启幕。

姚慧在分享里专门提到，南顺需要实验室，实验室里既要办公，又要兼顾产品推介会的形象展示，这种“lab+办公+展示”的复合场景，传统写字楼很难满足，但国浩长风城有一块区域恰好兼具这些功能。

走进去看，空间被切分成几个区域：一侧是产品陈列和品鉴区，另一侧是研发测试区，中间的开放区域可以灵活切换成路演或培训场地。

对国浩长风城来说，南顺不只是租户，还是丰隆体系内的一次协同实验，招商的逻辑也从单纯的填满面积变成了长出生态。

穿越周期，让资产的价值在时间里生长

苏州河的流水缓缓向前，长风的答卷仍在持续书写。国浩在长风的一路探索，印证了全周期资产管理不是一句理念，而是贯穿开发、处置、运营的持续修行。国浩将资产组合视为一条可随时间调整的连续谱，该持有的，长久陪伴；该调整的，从容出手，让资本始终流向更有价值的地方，也让资产的价值在时间里持续生长。

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