我把深圳湾的房子卖了

淘哥最近听到一位深圳湾业主的换房经历，很有参考价值，分享给大家。

这位深圳湾业主的房子在滨海之窗，小区已有20年楼龄，社区旧了、房子也小了，就想换一套能提高生活品质的新房。

但是这位业主已经习惯了深圳湾高大上的城市配套和氛围，生活圈也集中在这里，不想离开熟悉的环境，更希望近距离置换。

当然，由于过去20年享受到了深圳湾带来的资产跃升（滨海之窗2003年开盘价格约0.6万/平，如今挂牌均价14万/平，翻了20多倍），这次换房依然希望能实现财富的稳步增值。

经过一番综合考量和实地考察，这位深圳湾滨海之窗业主选择换房到前海的招商一湾臻邸。

淘哥感觉这个决策非常聪明，深圳湾到前海有两个地下隧道连通，全程无红绿灯，一脚油门就到了，没有脱离原有的生活圈。

虽然相离不远，但是这两个区域差别又很大——深圳湾已经发展较为成熟，同时滨海之窗已经是20年的老社区；而前海正处于茁壮成长的青壮年阶段，招商一湾臻邸又是高品质新房，对比之下，后者的成长性明显更高。

更令淘哥佩服的是这位业主的胆识和魄力，敢于取舍，把握住了现在这个深圳史无前例的换房好时机。

01.

为什么现在适合换房？

1、政策友好，首付低、利率低。

根据最新政策，深圳二套房首付最低只需要30%、商贷利率为3.9%、5年以上公积金利率为3.325%。

以总价1000万的房子计算，最低首付从400万变成了300万，门槛更低； 以商业贷款550万+公积金贷款50万、贷款20年、等额本息计算，调整前后的利息总额相差约24.4万，成本更低。

2、旧房新房分化加剧，低卖低买很划算。

在二套房最低3成首付的政策刺激下，巨大的改善型购买力会被释放，接下来，新房、次新房会明显表现更佳，老旧小区哪怕在核心区域，也有压力。

要牢记的是，深圳核心区域的改善型新盘其实很少，而二手价格依然高很多。据淘哥观察，福田南山前海宝中新盘基本在8-12万水平，而同区域二手则是10-20多万，大多是13万+，新盘明显更具价格优势。

比如开篇那位深圳湾业主，滨海之窗80多平的2房目前成交价也有1050万，而招商一湾臻邸98平的精装3房也就900-1000万出头、二套3成首付也就300万左右，从小户型旧房子到全新高品质精装大房子，置换毫无压力。

所以，现在低卖低买，用一套老房子换更好、更舒适、更有前景的高品质新房，非常划算。

3、深圳楼市明年会大涨，换房速度要快。

2024上半年，深圳二手住宅过户21394套，这个数据，和历史上2008年的20613套、2012年的20587套，相差无几。

而在08年、12年的次年，深圳二手房成交大幅上涨——2019年上半年高达59983套，是2008年上半年的2.9倍；2013年上半年高达47025套，是2012年上半年的2.3倍。

按照历史规律，淘哥认为，2025年大概率是深圳楼市的成交大年，楼市大概率会涨，留给大家换房的时间不多了，一定要好好把握。

02.

换房怎么选？

那么，现在换房具体该怎么选？有什么指导原则？淘哥有几个建议。

1、预算允许范围内，优先选核心区域，即福田南山前海宝中。

深圳楼市明年会涨，但是，因为时代不同、环境不同，深圳成交量回升带来的楼市上涨现象，只会发生在核心区域的优质资产身上，具体来说，就是南山福田前海宝中的优质项目。

因为价格抬升是随着笋盘消失发生的，月度成交量稳定在5000套左右，说明笋盘、低价房源在稳步消化，当打折新盘、割肉二手盘出清后，剩下的都是比较坚定的房源，价格就会企稳。

那么，为什么短期内，只有深圳核心区会迎来专属行情？关键就在于供应。

核心区的供应有限、笋盘量有限，比较容易出清，但是非核心区拥有天量供应，不仅刚需商品房多，还是保障房的主阵地，竞争非常激烈，短期内很难有起色。

所以，现在买房，一定要优先考虑深圳核心区域的优质物业，这种房子供应少、稀缺性明显，待深圳成交量再稳定2-3个月，市场很快就能回升。

2、核心区域中，前海成长性最高，能选前海尽量选前海。

福田南山前海宝中，这四大深圳龙头区域中，前海起步最晚，虽然成熟度不及其它三大区域，但这正是前海的成长性所在。

这个集国家、省、市、区各级力量全力支持建设的新中心，起点高、规划蓝图广阔、投资力度强，和深圳湾一样，是要从一片滩涂、一张白纸变成世界级城市中心。

这个过程，是楼市升值最确定、最大的机会，20-30万/平的深圳湾已经遥不可及，10万/平左右的前海，正处于飞速发展、冲击新天花板的青壮年阶段，成长空间非常可观。

而且前海之后，深圳不会再有这样的机会了，因为深圳一路向西到前海已经到终点了，毕竟深圳的龙头城市中心不可能去到机场、去到东莞。

前海位置示意 仅供参考

3、优先选择真正的好楼盘、好产品。

和很多人想象的不同，现在还愿意出手买房的人，其实更多的想法不是抄底，而是为真正的高品质产品买单。

淘哥近期出去探盘，发现虽然目前市场整体压力较大，但是真正的好房子卖的还是不错。

比如前海招商一湾臻邸，建面约115平的4房近期已经卖完了；比如广州某顶豪，上月底套套2亿+的楼王，一天就卖了3套、5个亿。

也就是说，这个市场，只要产品做的好，就算再贵，也有人买单。

这不禁让淘哥想起余承东最近在某个汽车大会论坛上说的一句话：“我们不善于卷价格，更擅长卷价值，卷智能化、卷豪华舒适、卷安全、卷高质量，卷卓越的用户体验。”

事实证明华为是对的，汽车行业一年多的价格战以来，问界汽车从未降价，平均售价一直保持在40万左右，帮助赛力斯完成了扭亏为盈。

淘哥认为，房地产也是一样，随着这几年市场的剧烈波动，房地产迈入了变局时代。

这个时代，有的人卷价格，有的人卷产品。卷价格是一条死胡同，最终会走向粗制滥造、维权客诉。

只有卷产品，勇于探索、突破、创新，造出满足消费者对理想居住需求的房子，才是穿越周期、穿越房地产大变局的最佳方式，也是我们目前所倡导的“新质生产力”的体现。

其实这些，华为、苹果、英伟达已经做好了榜样——只有真正的好产品才能打破内卷、创造新未来。

所以，深圳置换买家，不仅要优先买高成长性的核心区域，还要精挑细选，买区域内有产品引领力的高品质新房，只有这样，才能超越周期、赢到最后。

03.

前海前湾唯一在售住宅

有客户去3次都没等到降价

斥资3亿大升级

目前，深圳有哪些置换好盘可选？其实，深圳核心区域的新盘很少，尤其是前海（前湾桂湾妈湾），可选择性比较多的住宅新盘就是招商一湾臻邸，这也是前湾唯一在售住宅项目。

此盘不仅地处深圳最具成长性的核心区域，还和华为一样，是一个不卷价格、只卷产品的“破局者”。

你能相信吗？从开盘到现在，一湾臻邸没有大幅降价、没有启动转介，而且来访客户成交率还很高。

讲一个真实案例，有位客户第一次看一湾臻邸建面约115平的4房就很喜欢，但是考虑到很多项目开盘后都会继续降价，就想等降价再买，但是去了三次，还是原来的价格，最后实在等不到降价就买了。

用他的说就是：“能选的越来越少，反正都是这个价格，还不如早点买，还能买到更喜欢的朝向和楼层。”

为什么一湾臻邸不降价也能让客户心甘情愿买单——因为产品力太强了。

近期，一湾臻邸花费约3亿，对小区的地库、园林、大堂、电梯间、室内装修等进行了全面大升级。

这是升级后的大堂，入口区域高度约4.35米，设计上采用和洛杉矶迪斯尼音乐中心、巴塞罗纳奥林匹克村一样的结构主义手法，通过悬空天花板、石块错位穿插等形式，让空间充满了艺术感。

用材用料也非常讲究，地面选用质感和色彩有较高对比度的威尼斯棕大理石；吊顶采用成本高、能在灯光下呈现光泽的蛋壳漆；墙面更是别致，选用了意大利进口的超白洞石材，和胤璞、新玺、深圳湾1号等20万+顶豪是一个标准。

升级后的大堂 实拍图

这是升级后的电梯，门楣和门框竟然是柔和的圆弧曲线，这种设计非常少见，据说为特殊定制。而且轿厢高度有2.8米，比普通电梯（2.6米）更加宽敞舒适。

升级后的电梯 实拍图

这是升级后的装修样板间，走进去最令人眼前一亮的是，美缝用了环氧彩砂来密封铺贴，完全看不到缝隙拼接痕迹，地面像是一整块严丝合缝的巨大地砖，整体感很强。

能呈现这种效果还得益于项目采用的是全球万豪酒店同款简一地砖，而且用的是损耗多、施工难的大尺寸规格地砖，单块市场价就要1000元左右。

交标样板间实拍

此外，全屋中央空调升级为了大金品牌，并搭配百朗品牌的新风系统，就算是回南天，也能保证室内空气的舒适。

厨房收纳升级为了多橱柜设计，配备西门子油烟机、洗碗机、燃气灶，主客卫生间都采用高仪的恒温淋浴系统、智能马桶、龙头和松下暖风机等。

总之，一湾臻邸升级后的装修标准，很多品牌和用材用料都比肩恒裕深圳湾、瑧湾汇等知名顶级豪宅，现场参观时，淘哥一度被很多细节品质所惊艳。

创意展示空间实拍 仅供参考 非交标标准

目前，一湾臻邸仅剩部分建面约98平的3房和少量建面约155平的4房可选，户型设计非常出色，含赠送实用率最高达92.5%，而且还是高品质精装交付，性价比很高，建议计划换房的粉丝朋友一定要重点考虑。

创意展示空间实拍 仅供参考 非交标标准