香港的上海姑爷，也深陷武汉

这几天，随着多家武汉本地媒体的报道，关于在武昌造船厂旧址上原址重建清代湖广总督府与江夏遗址的呼声，又再次沸腾。

有网友就说：

武汉不缺商业街写字楼，但总督府衙只此一个。

如果真要原址重建，就会涉及到那地块的开发商，其中一家是香港的瑞安房地产，创始人又被称为“上海姑爷”。

很多人都没想到， 靠上海为主支撑业绩多年的瑞安，已经押宝在武汉。

瑞安住宅货值里有79%在武汉，全口径（下同）能卖400亿。 不光是住宅，瑞安在武汉的商办类库存体量也很大，有 143 万方，仅次于上海的 174 万方。

瑞安式的重仓武汉，搁在任何一家主流房企身上，都是没有过的。

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武昌造船厂旧址地块超级大，有160万方。成为武汉下一个现象级文旅地标，这的基础条件很好，有规整且绵长的临江面，更烙有武汉百年沧桑的文化印记。

能挖出遗址也不奇怪。

黄鹤楼上看帆影，总督衙前听江声。几百年前，这里是湖广总督府所在地，有两湖地区规格最高的官署建筑群。历史上，林则徐在此厉行禁烟令，张之洞坐镇推洋务运动。

后来，辛亥革命武昌起义的炮火将建筑群夷为平地后，土地上又孕育出新中国造船工业的脊梁——武昌造船厂。

2021年，武昌造船厂整体搬迁。就在这一年的年底，武汉整城百废待兴之际，这块地被武汉城建集团和瑞安的联合体以165亿元的总价收入囊中，两家股比5:5，规划建住宅、商业、写字楼等。

项目没叫武昌湾，而是叫武汉长江天地。

以城市更新为名的“天地模式”，是瑞安的特色：

体量大、文物开发结合文化IP、修旧如旧周期长、多数在城市核心区。

上海新天地很成功。商业上，瑞安将历史建筑与现代商业融合，把破旧石库门改造成“街区+盒子”的商业地标。住宅分成6期开发，让“翠湖天地”四个字在豪宅圈有举足轻重的分量。

很显然，瑞安要把在上海验证过的模式搬到武汉，继续再造新天地神话。

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武汉项目的成败将决定这位“上海姑爷”的命运。特别是武汉长江天地。

在瑞安所有项目中，它的住宅货值最大，有355亿元，占总住宅货值的70%。它的住宅可售面积也最大，71.3万方占总住宅可售面积的78%。

2025年，瑞安在全国要出售的17.6万方住宅中，武汉长江天地居首位，有9.7万方。

武汉长江天地是瑞安进入武汉20年里的第三个项目。另外两个，一个是最早的江对岸的武汉天地150万方；另一个是光谷的武汉创新天地，和中信泰富合作，120万方。

前面两个项目，让瑞安吃到了行业上升期的土地红利。但武汉长江天地跟经济周期的轮动、楼市的调整和不可抗拒事件，撞了个满怀。

武汉长江天地从2023年开盘至2024年底，总计推了18%的房源，主要在B4号地块。武房通数据显示，658套房源去化率53%。如果看武汉房管局数据，更惨，是43%。

2023年三季度首次开盘前后，工地就挖出了文物，再后面，什么跑路，退地，撤资等传闻不绝于耳。

在武汉长江天地身上，可以深刻体会到楼市的两个季节：

一个是冬季，还有一个是大约在冬季。

3

瑞安引以为傲的“天地模式”是否足够强大到抵御下行风险，要打上问号。

武汉长江天地起点很高，但无奈生不逢时。

在武汉，一些中高端项目都打起价格战：

比如挨着武汉长江天地的信达新外滩，均价2.8万/平，去化艰难，硬生生卖成了现房；比如复星外滩中心，给渠道的佣金能高达10个点；再比如华润武汉天宸和华润中寰悦府，放风价格在2.6-2.8万/平，让周边一众4字头均价的楼盘瑟瑟发抖。

还有一些即将要上市的准四代住宅，凭借更高的得房率正对上一代产品形成背刺。武汉长江天地就属于得房率不高的其中一个。

今年开年，武汉长江天地也不得不自砍三刀，降价抢跑：

有一批房源从之前的3.5万/平起降到了2.5万/平起。

显然这是亏本卖吆喝，如果再卖不动，就得指望玄学了。

聪明如你，自然知道有一批老业主肯定坐不住。又是挖出文物又是调学校位置又改规划，业主预期里配套落地时间得延迟。

当然，也不是瑞安一家在武汉卖不动。武汉此前也有让人揪心的板块——位于远城区的盘龙城板块，武汉的睡城。

那也曾有过没落地的宏伟规划，甚至要比肩迪拜世界展览中心。去年，板块内的空港中心三期2号楼靠被收储，有了现金流。巧了，空港中心的大股东正是武汉城建集团。

即便没有挖出遗址，武汉长江天地也不可能像武汉另外两个项目一样慢周转开发。

且不论住宅卖的吃力，瑞安在武汉另外两个商业项目的出租率也没有上海那样扛打。武汉长江天地就更谈不上有多少租金收入了，商业基本还没建好。

如何平衡短期现金流与长期资产价值，将决定着瑞安武汉战略的成败。

毕竟，跟其他全国化布局的房企不同，瑞安在武汉的仓位实在太重。

4

此前，也有主流房企被外界质疑过重仓单一城市是否能抵御风险，比如杭州。事实证明，城市的选择很重要。

作为二线城市，武汉不像杭州，单凭一个城市就能诞生两家千亿房企。

在武汉，哪怕在行业顶峰期，轮流坐第一位置的武汉城建和融创，也没能在单一财年里卖超过400亿。

武汉，目前也被踢出主流规模化房企的重仓城市名单。

上个月，有家头部民营房企跟头部央国企交流，大家达成共识，接下来能重仓的城市：

4+1。4即北京、上海、广州和杭州，1指的是深圳或者成都。

“如果要去别的城市，肯定是零星布局，基本不会逃出这6个城市。”那家头部民营房企说。

瑞安也曾布局过杭州，在西湖十景柳浪闻莺边上一个叫做西湖天地的项目。不过，在2011年和2014年，西湖天地的2期和1期，都被瑞安卖掉了。

打那之后，当其他港资如恒隆、新世界、新鸿基等百亿大手笔加码杭州时，瑞安彻底告别杭州。

2021年房企出清潮开启，能在武汉有百亿销售额的房企从9家减到了5家。2024年，排第一的武汉城建卖了220亿，华润137亿排第二。

再看杭州，2024年能在杭州销售百亿的房企还有8家，排第一的滨江卖了900亿，是武汉城建加华润的近3倍。

其他港资直接用名字做logo，瑞安的logo是海鸥。据说灵感来源是创始人罗康瑞喜欢的一本书：

《JonathanLivingston Seagull》，翻译成中文是《天地一沙鸥》。

书中的海鸥Jonathan不安于现状也不怕被人笑，特立独行追求新境界。

现在，这只“海鸥”在武汉飞，它要在惊涛骇浪里画出道天地线。

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