踩踏开始了

8月16号，北京五环外解除限购，首都开始取消限购，当真第一次。

北京不是经济中心，但绝对是政治中心，这传递出来的政治导向已经很清晰了——一线城市不要再端着了，赶紧出政策“稳”房价。

很快，8月26号，上海快速跟进，外环外取消限购。

这里要说明一下，上海的外环其实很小的，外环内面积，包括中环内环，只有整个上海的1/10，取消外环外限购，意味着大上海买房基本上通行无阻了。

比如大家比较熟悉的虹桥，莘庄等等都是外环外，房价基本也要达到六七万一平。

所以大家千万不要以为外环外就是青浦，金山，崇明，奉贤，南汇这类郊区了，完全不是的。

上海取消限购以后，你猜最坐不住的是谁？或者说谁的利益损失最大？

嘿嘿，就是苏州。

苏州是个强二线城市不假，但是它跟上海挨得近啊，只能吸收在上海买不起房，又要在上海工作的打工人。

所以昆山太仓这两个县是开放购买的，至于苏州市区……人家苏州也是有自己的倔强，南京都完全开放好多年了，苏州硬是端在那里。

然而随着上海外环外取消限购，苏州一下子坐不住了，8月26号晚上10点半发 布政策， 取消苏州市区范围内新建商品住房取得不动产权登记证书满2年方可转让的限制措施。

就是取消市区内限售，完全不设防了，颇有点夜半鸡叫的感觉，实在是好笑。

背后的逻辑也很简单，用自己的市区资源去打上海的外环外，希望购房人能选择自家的市区来接盘。

上海这么一操作，相当于把长三角地区仅存的购买力全部吸引过去了，如果苏州还在那边端着，恐怕更没人接盘了。

这种现象就是非常典型的踩踏，而且这已经不是房东之间的踩踏，而是地方政府的踩踏。

不出意外的话，未来两个月各强二线城市会各种搔首弄姿，想尽一切办法护盘，大家可以看到各种群魔乱舞的场面了。

但是这种护盘有没有意义？

其实苏州的竞争力很差的，据我所知，整个江苏的平均养老金低到发指。

同样每个月交900块钱，苏州退休以后拿1400，杭州可以拿2500。

这是历史遗留问题，但是现在经济下行，不挪用社保就谢天谢地了，想要拨乱反正是别想了。

所以苏州要吸引人才来买房落户，唯一的优势就是就业，也就是眼前，绝非未来。

那么苏州眼前的就业情况怎么样？

据我了解，苏州去年实际使用外资下降25%(69亿->52 亿美元)，特别是昆山、太仓等“外资重镇”出现了系统性产业链转移。

去年的最后一天12月31日，各平台有这么个热点新闻：

所谓“外资企业数量增长”70%是注册资本不足50万美元的空壳公司、专为套取地方补贴而生。

与之形成鲜明对比的是，全球500强在苏州的投资项目从2019的486个锐减至2024的327 个。

今年1月至今，苏州已发生至少 27 起外资企业裁员事件，涉及希捷、瑞萨电子、微软等行业巨头。

所以苏州现在并没有表面上看起来那么风光，房子对于外来人口来说，并没有非常强大的吸引力。

此外，从历史的经验看，但凡取消限购限售，二手房市场的挂牌量会激增，然后成交价会大幅下降。

比如今年3月南京就全面取消限售，房价并没有回稳，反而跌得更猛，比如江北核心区的华润国际社区，2021年高峰期单价4.8万，2025年8月跌至1.55万；新街口的金鼎湾今朝天下，2024年成交价9.8万/平米，2025年8月跌至7.6万/平米。

核心区稍微好一点，远郊板块跌幅超过70%都比比皆是。

想来这次苏州，甚至北京和上海都未必比南京好到哪里去，取消限购限售可能只是新一轮下跌的开始。

房价想稳是不可能稳住的，这几年人们思想的变化简直翻天覆地，透支自己30年去给房企和地方政府接盘，怎么看都是一笔亏损买卖。

只有当居民杠杆率降下来，负债彻底出清以后，房价才会止跌回稳，注意，不是止跌反弹。

而现在地方政府对于房地产的任何所谓“利好”政策，实际都是利空，要我说，不如一次性出尽算了，比如上海所有区域取消限购限售，并且买房送户口。

我敢肯定上海的房价直接飞到天上去，不过代价是全国其他城市的购买力直接被抽干，人家要群起而攻之，想想就刺激。

总而言之，不管地方政府出怎样的利好政策，有能力的买房的人是买一套少一个，没有新鲜血液补充，终究不过竭泽而渔。

而这个新鲜血液就是对经济好转的预期。

只不过不管统计数据如何美化，眼前并没有任何好转的迹象。

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