第三中心新封面：元序重塑中轴人居标杆

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最近，杭州各个区（县、市）陆续公布了去年的经济发展成绩单。我梳理了一下，作为城市新中心的余杭，2025年总共收获了至少20个全市、全省、全国第一。

不愧是浙江第一区。

如果说，余杭是杭州发展的引领者，杭州的未来看余杭，那么余杭的看点主要则集中在中轴线上。

自从2024年1月全面启动建设以来，中轴线就是余杭乃至全杭州最受关注的城建话题之一。比如前不久召开的余杭“两会”政府工作报告里提出，“要精致大气建设品质城区”，其中第一项工作就是“统筹中轴线开发建设”。可见中轴线建设在政府心目中的地位和分量。

关注三土城市笔记的朋友应该知道，仅过去这一年，我们就发表了多篇聚焦中轴线谋划历程、开发现状、未来前瞻的文章。每次，文章底下都会收到类似的留言提问：

这些大工程、大项目跟我们老百姓有啥关系？

现在，答案来了。

随着城市资源沿中轴密集布局，政策红利向中轴持续倾斜，越来越多大牌房企开始涌向中轴线。终于，量变引发质变。一个足以与阿里、VIVO等一流大厂，国际体育中心、未来演艺中心等顶级公建相匹配的地标小区，即将诞生。

01

决战中轴线

说起杭州城西的开发，最早一直可以追溯到将近20年前。

2007年版的杭州城市总体规划，第一次在主城以外的近郊地区规划了 “六大组团” 。其中，位于余杭西部的五常、仓前、闲林、余杭、中泰等5个镇街，大约289.1平方公里的区域，被划设为余杭组团。

2007年城市格局规划结构图。

2008年12月30日，余杭组团正式挂牌，成为杭州第一个设立管理机构的组团。

也是在那一年，余杭区与阿里巴巴签署协议，建立全面战略合作。在滨江因为空间受限，无法施展拳脚的阿里，开始谋划战略西迁。

2013年8月，阿里巴巴西溪园区（淘宝城）一期落成。随着约1.2万名阿里员工浩浩荡荡进驻未来科技城，彻底激活了余杭城西片区的产业基因。

此后的日子里，梦想小镇、人工智能小镇等产业平台一个个建立起来，VIVO、钉钉、字节等科创大厂一家家跟随入驻，强脑科技、灵伴科技等“AI小龙”一个个在这里诞生。

产业的蓬勃发展一方面助力余杭成功取代萧山，登顶浙江第一区，但另一方面也成了套在未科头上、限制其全面发展的一道紧箍咒。在很长一段时期内，这里都被定义为一个单纯的产业区，而不是功能完善的城区。

改变发生在2021年分区以后。

新的余杭区盘点了下手中的家底，经济数据倒是不错，但公共配套严重缺失，城市建设欠账颇多。于是趁着杭州将云城-未科定位为城市新中心的契机，余杭开始疯狂补课，并谋划开发新中心的中轴线。

中轴线区域范围共计17.2km²。其中核心区共计2.84km²，包含城市设计五个功能板块；统筹区共计7.26km²，包含城市设计三个功能扩展板块；协调区共计7.1km²，包含和睦湿地（西3.88km²）、五常水乡（东3.22km²）。

纵观全球城市发展史，无论是北京、巴黎这样的古都，还是华盛顿、堪培拉等新城，绝大多数世界级都会城市中央都有一条中轴线，且各有特色。像纽约第五大道汇聚了全球的资本财富，巴黎香榭丽舍大街两旁满是各类文化地标……

而作为杭州的科创中心，余杭中轴沿线不仅汇聚了字节跳动、阿里巴巴、VIVO、中电海康等大批科技巨头总部，还分布着浙江首个国家重大科技基础设施——超重力离心模拟与实验装置、首个6 万座专业足球场（在建）、全省首座银泰中心（在建），以及全省建筑面积最大的医院园区——浙大一院余杭院区（含在建二期）。

根据计划，这些重大项目将在“十五五”期间全部完工。

可以说，2.5公里的余杭中轴线正在重新定义杭州下一个十年的城市格局，引领发展方向。谁能占据中轴，就意味着占据了杭州未来城市价值的制高点。

明白这个道理的，不只有政府和大厂，也包括嗅觉灵敏的地产开发商。在他们看来，中轴线上目前最缺的，是一个可以与福斯特、扎哈、OMA等普利兹克奖级大师的杰作相媲美的高端居住范本。

这样的项目应该落子何处？在经过各方的一顿寻觅之后，位于中轴核心区景兴路与爱橙街交汇处，阿里公园以北、未科阿里中心以西、VIVO全球AI研发中心以东、字节跳动（抖音）华东中心以南的这块黄金宝地脱颖而出。

02

地王驾到

2025年6月27日，杭州举行了上半年的最后一场土拍。出让的6宗土地中，人们发现，居然就有上面提到那块中轴线上唯一的宅地。

在此之前，这块地的性质一直是商业用地。

不过三土城市笔记的老读者可能注意到，早在去年3月，我们就在《》一文中提前放过风，暗示这块地地的性质有可能商改住，并断言它一定会是未科未来的“地王”。

三个月后，预言成真。

坊间传言，当天该宗地块总共吸引了一二十家房企参与竞拍，为上半年未来科技城竞争热度最高的宅地之一。

最终，经过82轮竞价，建发集团以33.3亿元的总价竞得，成交楼面价每平米30129元。

它便是现在大家看到的建发招商元序项目。

现在我们就来盘盘，这块地究竟有多好？这么说吧，未科这两年拍出的宅地里，我就没见过比这块更好的地了。

论商业，地块边上就是阿里亲橙Park，华润万象城（在建）、银泰中心（在建）等旗舰级商业举步即达，周边还有万达、EFC欧美广场等成熟商业环绕。

亲橙Park

论交通，地块距离地铁5号线葛巷站仅约600米，一站即可换乘3号、16号、19号等多条轨交线路。往东，可以快速接驳杭州东站、萧山机场；往西，更是直接融入了杭州西站一小时枢纽服务圈，通达连接温州、苏州、上海、香港等热门城市。

论环境，地块三面环水，南接阿里公园、五常湿地及在建的余杭中央公园，坐拥超万亩湖岛水链体系。

论配套，地块占据未科城市核心位置，周边各类公共配套一应俱全。像前面提到的国际体育中心、未来国际演艺中心（浙江音乐厅&余杭大剧院）、余杭文化艺术中心等三大在建文体地标，以及浙一总部等顶级医院，距离地块都在1.5公里以内，步行可达。

难怪该地块甫一推出，就引发市场轰动。

更重要的是，根据出让要求，该地块出让面积39473平米，规划建筑面积110524.4平米。这意味着，它将被打造成为纯高层的改善型小区。

不同于墅类方面，余杭已经有绿城桃花源、大华西溪风情等代表作，在高层方面，未科始终缺少一个像武林壹号这样可以穿越周期的标杆项目。再加上优质学区等配套缺失，导致过去很多精英人才虽然在未科创业工作，却选择把家安在蒋村、申花等其他板块，造成职住分离。

最近几年，借助中轴线的开发，余杭各类配套逐渐完善，市场开始越来越认可中轴线的高端居住价值。正是在这样的大背景下，地王诞生了。

这次豪掷33亿拿下YH090206-03地块的建发集团，被称为“地王收割机”。在未科之前，去年3月28日，它更是以每平米88029元的惊人楼面价，拿下蒋村文新单元XH030203-01 (3)地块，登顶杭州新“地王”。

而此前一天，也就是3月27日，建发刚刚以33.47亿元、折合每平米41200元的价格竞得成都金融城三期H10地块，刷新了成都单价地王纪录。后来，这块地上建起了建发在成都的首个灯塔项目——海耀。

说起“灯塔项目”，有必要介绍一下，它是建发当前最高一档产品，定位高于传统 “精粹系（央玺）” 等顶级产品线。用建发元序营销负责人的话来说，所谓“灯塔项目”，就是用最高标准打造最好产品。

此前，建发只在总部所在地厦门，以及北京、上海、成都开发了4座灯塔项目。

厦门·宸启瑞湖

成都·海耀

而元序作为海耀的杭州版，就是按灯塔项目标准打造的。它延续了建发对于灯塔项目的管理、设计和营建要求。建发对元序的定位是：一个能够穿越周期、代表中轴线形象、展现余杭城市风貌的地标项目。

2025年10月28日，中轴未来探索日无人机表演。

03
元序探营

建发拿下未科地王后，市场就一直在讨论，元序这个灯塔项目到底会建成啥样？最后卖多少钱？为了搞清楚这些，2月7日，元序实景示范区对外开放后，三土城市笔记第一时间前去探访。现场人满为患，据说周末两天，到访示范区的看房客有2000多组。

过去一年，三土城市笔记联手余杭房协，组织了一系列“余杭好看”看房团活动，也算是见多识广。但看到元序后，还是眼前一亮。

除了地段无与伦比，站在小区中庭就能望见VIVO中心的两个标志性尖角外，我觉得，元序至少还有三大看点：

看点一：大师设计的“曲线”建筑

元序在建筑设计上极富特色，它秉持著名建筑大师高迪的自然主义“曲线”美学，无论是公区空间，还是道路连廊，全都设计为流线型，营造出大自然般的蜿蜒盘绕与起伏山峦。

点缀其间的小品空间，也是各具调性。像位于中庭的胶囊空间（下层女王厅、上层瑜伽室），犹如一个倒置的水瓶，与下方的水池及周遭的绿植相映成趣。如果放在一般公共场所，定会成为网红打卡点。

此外，小区还在天然地势高差的基础上，整体抬板约5米，形成了开阔的视野平台，即便站在二楼，也能够俯瞰阿里公园与湿地绿意。

如此富有个性的设计出自谁手？一问，原来是由中国新锐建筑师代表人物孟凡浩团队负责操刀的，难怪！

看点二：建发首个现代风未来社区

元序打造了中轴线上首个三层立体式景观水院，16米的高差形成中央飞瀑和垂直森林；三座超2000平米景观中庭，让每一栋楼都是亲水景观房；全域风雨连廊的设计，把整个小区串联成一个整体……这些都像极了新加坡的未来社区风格。

前几年，浙江各地学习新加坡，大建未来社区，但多数照猫画虎。反倒是元序这个纯商业项目，在空间动线、景观设计等各方面，都更接近未来社区的定义。

而且相比一般的未来社区，元序在细节上也更加精益求精。比如首创超百米奢阔迎宾门仪，并融入棕榈树林为意象；有未科首个全玻璃幕墙立面，墙体选择与纽约布鲁克林大厦地标同源的釉面陶板。

可以说，元序是以一个Plus版的未来社区来呼应和致敬中轴线所代表的未来杭州。

看点三：智慧生活的先行范本

这两年做看房团活动，探访了不少楼盘，大多的卖点宣传集中在建材、公区、景观等硬件上，涉及物业服务方面的亮点却不多，直至看到元序的AI智慧社区系统。

作为建发的灯塔项目，元序配备了市面上千万级以上豪宅才会有的六恒智慧科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智）。通过先进的温度、湿度、空气等精准的环境控制与主动式智能服务，全方位营造健康、舒适的居住场景。

同时，元序还将户内与社区打通，把原先只有在星级酒店或度假村才能体验到的AI机器人服务搬进小区，实现了社区会所预约、机器人搬运等的智能化操作，以及物业服务从“被动响应”到“主动服务”的智慧觉醒。

当然，这些都只是我个人的粗体验。

作为建发、招商两大国央企联袂用心打造中轴线新封面作品，元序真正的价值不只在提供一套房子、一个居所，而是一种资源占有、一个圈层的生活方式。

如何理解这种专属中轴中产的未来生活，一千个人眼中有一千个哈姆雷特。只能说，元序还有太多值得探寻的地方。马上春节将至，空闲下来的你不妨去实地看下。

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