绿城，脸不红、心不跳

文/十一弟

背靠大央企中交集团的绿城，是一家从不内耗自己的开发商。

它刚交出2025财年业绩，营收规模1549亿，但最后落到股东们手上的净利润，只有区区7100万。

千亿营收，千万利润，就是这家千亿央企的含金量。

绿城的盈利能力，已经垫底了，几乎没有下降空间了。

因为利润再往下掉的话，就要跌穿盈亏线，面对亏损了。

在业绩会上，有人问绿城的管理层——

“公司2025年归母净利润下降较多，且未分红，对长期股东回报政策如何规划？”

绿城的高管，脸不红、心不跳，一脸淡定。

他们把盈利下滑的锅，一股脑地甩给了行业和市场——

“2025年公司利润大幅下滑，主要原因是房地产行业仍处于深度调整期。”

反正不是自身问题，既不是管理不行，也不是经营拉胯。

这就是大央企的心态，遇事丝毫不慌，守住不亏损，就算保住了脸面。

末了，绿城的高管还不忘补了一句——

“坦白而言，受同类因素影响，预计2026年利润仍将面临一定压力。”

这句话的潜台词是——

你们不要觉得去年的利润拿不出手，其实今年也不会好到哪里去。

这是给市场和投资者提前打的预防针，别抱有太高预期，说不定后面还有惊喜。

2025年，绿城的销售规模2519亿，行业排名第二。

它的销售统计口径里，包含了自投项目和代建业务。

其中，自投项目销售额1534亿，行业排名第五。

单论规模的话，绿城是全国实力前五的开发商。

目前，国内房地产销售榜单上，前五的位置，已经全部被央企霸占了——

保利，绿城，中海，华润，招商。

这五大央企开发商，绿城是利润最单薄、盈利能力最差的那一个。

而且，没有之一。

绿城名下有上百个开发项目，每个项目的投资与货值，少则几十亿，多则上百亿。

全年1549亿的营收体量，最后到手净利润只有7100万。

随便哪个开发项目上有点跑冒滴漏，哪个老总手指缝里不慎流出去一丁点，绿城在去年也就亏损了。

可它偏偏最争气，硬是守住了底线，坚决不亏损。

如果说财务是一门科学的话，绿城的水平，绝对算得上精准了。

十一弟看不懂，但确实大为震惊。

绿城的业绩发布期，压力最大的就是财务部门了，算盘恐怕都快打冒烟了。

它的操盘团队，只有财务部门该得满分，建议给所有会计加鸡腿。

绿城赚钱能力不行，规模却很大，排名也越来越高。

刚召开的业绩会上，绿城的高管已经放话了——

今年的拿地预算，还要再安排1000亿。

而全年的销售目标，也就1300亿左右。

你都不知道它是故意为了规模而规模，还是根本就停不下来。

其实，绿城在去年的净利润，并非只有少得可怜的几千万。

在合并报表里，上市公司的整体利润，将近23亿。

其中，归属于上市公司股东的净利润，仅为7100万。

还有22亿净利润，归属于非控股权益股东。

所谓的非控股权益股东，就是绿城名下的开发项目，相当一部分并非全资持股，而是与其他外部股东合作。

这些开发项目由绿城控股和并表，其他外部股东出资参投，分享利润。

也就是说，绿城并表的所有项目，在去年结转了将近23亿利润。

但绿城只占其中的7100万，另外逾22亿净利润，都属于持有项目少数股权的其他外部股东。

在业绩会上，又有人问绿城的管理层——

“2025年净利润23亿元，但归母净利润仅0.7亿元，比例差距较大，原因是什么？”

它的高管连忙解释——

“首先不存在将利润转移给少数股东或合作方的情况。”

“2025年交付结转的部分高利润项目为合作项目，公司股权比例不高，导致规模净利润占比偏低。”

“核心原因是公司主动推动长库存去化，2021年及以前项目减值导致整体利润基数下降，叠加上述因素使数据比例看似不协调。”

这些晦涩又拗口的话翻译过来，大致意思就是——

前些年拿地开发的项目要作减值，亏损很多；

而这两年结转的项目，虽然利润不错，但自己的权益占比又很少。

毕竟是大央企，格局果然开得很大——

亏钱的项目都自己扛着，赚钱的项目反倒让外部股东拿了大头。

既然去年将近23亿的净利润，合作项目上的外部股东拿走了97%。

那么，十一弟觉得，绿城的财务报表里，很有必要把这些外部股东的名单拉出来，让大家看看都有谁。

这两年，大股东中交集团很大一部分精力，都在解决对绿城控股不控权的历史遗留问题。

以张亚东和宋卫平旧将为主的职业经理人，已经逐步从上市公司清洗出去了。

绿城现在的核心管理层，从董事会主席到总裁，基本是由中交集团派出的高管牢牢掌控着。

不过，尴尬之处在于——

绿城的中交含量越来越高，它的盈利能力，反而越来越差了。

在A股市场上，中交集团其实有一个核心的房地产业务上市平台——

中交地产。

2024年，中交地产巨亏了52亿，归属于上市公司股东的净资产一度为负值，面临退市。

这个上市的地产平台，算是被中交干黄了摊子。

亲儿子不争气，就只能练小号了。

于是，中交集团清洗掉了从前掌控绿城的职业经理人，拿到了控制权。

结果，一顿操作猛如虎，绿城的盈利能力，一年不如一年。

在房地产业务上，中交的这块金字招牌，砸得稀碎。

在2025年财务业绩发布前一天，绿城又进行了一番人事变动——

上市公司执行董事、行政总裁郭佳峰，退休辞职。

郭佳峰是早年跟着宋卫平开疆拓土的老将，1999年就加入了绿城，迄今已经干了二三十年。

接替他的是耿忠强，来自中交系，一直在中交集团的地产板块任职，还出任过中交地产总裁。

2019年，耿忠强从中交地产调任绿城，现在已是位高权重、大权在握了。

郭佳峰退休辞职，绿城还对这位前总裁表达了敬意。

十一弟查了下，2024年，郭佳峰从绿城领取了722万年薪，手上还持有上市公司超过837万股股票。

按照目前绿城在港股市价计算，市值7000多万港元。

看到了吧——

现在的绿城，空有一身大块头，盈利一年不如一年。

哪怕业绩干成这样，等到高管退休了，咱还得谢谢他。

房地产的日子，总归还是太好过了。