三月是“小阳春”，四月将是“惊喜四月”……

透视3月份以来深圳房地产的真实走势，关于之前市场上热议的“反弹”、“小阳春”、“底部到来”……等等话题，应该说有了基本答案。

回头看，我从最开始判断，至今也可以维持不变：可以说是反弹、是小阳春，但是不那么显著，显然构不成反转，更遑论底部到来，实在无法再给出更多的乐观了。

成交量这个部分，剔除春节月，3月单月的成交、整个一季度的成交，同比去年看，还是下跌的。3月单月，新房、二手成交量分别为：2827套、5071套，同比去年3月分别下跌32%、17%。整个一季度，深圳新房、二手房成交量分别为6707套、12691套，同比去年一季度分别下跌43%、11%，环比去年第四季度分别下跌18%、7%。

单从以上数据来看，可能都很勉强说是“反弹”，因为同比是负增长，只能说是“小阳春”——至少比1-2月好嘛。但的确市场出现了一些积极因素，表现为三个层面。

其一，整体价格显得更加“企稳”一些。贝壳、乐有家数据均显示，3月的挂牌均价稍微升了一点，议价空间有所收窄。说明了业主方的心态有所回弹，也说明买盘的承接力量有所上升。

其二，尤其考虑到政策方面没有“巨大”动作，价格方面出现了一点点企稳的苗头，就尤其显得“可贵”。

其三，进入4月，市场成交依然还是不错，3月的热度还在延续着。并且基于新的推盘（下面说），价格方面将会有更“惊喜”的表现。

基于上述三个层面考量，的确也可以说是构成了一次“反弹”。

但如实说，也仅此而已，反弹力度相对偏弱。包括上海，我的看法也是如此。在“沪七条”新政的刺激下，3月上海二手房成交量创下5年新高——3.12万套。的确是反弹、小阳春，都非常成立。但是和前期高点相比——2024年12月为2.97万套、2025年3月为2.94万套，力度也是偏温和。

当然，你非要说这个反弹是“史诗级”的，说明的市场信心如何如何，我也没意见。可能是大家的逻辑框架不太一样，我还是倾向于从长周期的视角里去观察这个成交量的变化。这要比囿于一时一地的细节，更为重要。

很简单，如果你认为这一次显示了市场信心的显著好转，又怎么回去证明过去好几次反弹、小阳春之后的“哑火”？还是那句话，证明这次不一样，需要拿出更多的线索、更长的观察窗。

我做不出这样的判断，尤其是当我们需要从微观角度做出买入还是卖出决策的情况下，需要看到更为明确的线索来到，而不是看到一点点苗头就激动万分，这是操作上的大忌。

后市，我倾向于认为和过去5年里出现的几次反弹，类似。就是说，这样的反弹、小阳春，每年都有，有一些可喜的价值，但要很警惕去高扬。今天的房地产市场，整体上看依然是在“左侧”，这是很明显的。SO,对于非自住型的小白而言，当市场在左侧的时候，你的操作原则应该是：宁可错过，避免犯错。趋势不明朗的情况下，不去接可能是（即便也可能不是）掉落的飞刀。

4月开始乃至未来某一些时间里，我们将会继续看到上述那些“积极因素”，也可能会从今年开始的2年时光里，买房者、卖房者们会终日被“洋溢着乐观向上的情绪”所包围。

原因是我先前一再梳理过的，市场在未来中期内的产品结构出现了巨大变化——我整理到了这篇文章里《》。这个变化，将对于接下来的房价变化产生非常直接的投射。

用心看下面的推盘表格，就非常清楚了。

4月起，深圳湾沄玺、海晏府、元湾府、深湾玖序、观潮府……这些几乎全部都是解除了限价政策的“宝地豪宅”全面亮相，顶级豪宅的推盘密度是2022年以来最为“拥挤”的。这还没有加上各个副中心区域的一些“宝地豪宅”项目，比如大运玖章、龙湖观萃等等。可以说，4月不仅仅是顶级豪宅“最为拥挤”的月份，还将是深圳在新国标之后“新规盘”第一次大面积上市的月份。这些项目，在各个区域，未来都将是“拔尖”的产品。比如位于光明的龙湖观萃，只有25层、容积率3.1、使用率过100%，和同区域之前普遍是超高层的新盘相比，竞争力强太多了。价格稍微往上拔一点，市场照样会买账。

这是4月最重要的特征。

那么，市场在5月会发生什么？

就像市场在2月发生的故事一样，就像上海发生的故事一样。2025年底，深圳湾沄玺、元湾府、后海玺先后入市，这影响了1-2月深圳新房价格的表现。2024年下半年-2025年，上海一路在卖豪宅，直接影响到了上海新房价格在期间某几个月的“同比回正”。

深圳房地产也将很快会出现：新房价格同比上涨。注意，不再是止跌，不再是企稳，而是转头上涨。

这就是产品结构巨变，带来的最直接的市场影响。政策就是要通过这样的改善性住宅项目，来重塑整个房地产市场的走向及预期。

但显然，这随之带来的是市场的剧烈分化。占市场比重极低的“新规盘”，个个都热销，同时占市场比重极高的“主流盘”（无论新旧），大部分都滞销。如果你只看前者，会感觉到市场的热度很高、天天都在“小阳春”，但如果你看后者，也许又会感觉到：MD房价怎么还在跌？到底谁在说假话！

我们会从5月开始，越来越清楚的看到这样的结构性变化。到时候如何解读，可以回过头来看看我今天的说法。不管怎么说，2026年的房地产市场，我相信将会是非常“有趣”的一年，一定不再会是之前几年“死水一潭”的样子，会涌现出更多的“想象力”。

具体说整个房地产市场是否会因此而彻底触底、稳住，然后展开复苏，坦白说，我看不透，不确定性依然很高。我相信，不是纯粹为了自住的情况下，拿一笔几百万的钱投入房地产，大部分童鞋还是会非常迟疑，因为他基本上无法展开未来的回报率测算。或者说，他会认为自己的机会成本很高——把这笔钱投入到房地产，我能够得到什么？年化5-10%的回报能吗？还是说还会继续跌几年？

买家，和房东群体，都一样，他们嘴上未必都会这么说，但是在实际行动上，他会非常诚实的这么计算。如果他们都认为不好说，那么，市场在“反弹”、“小阳春”之后，就会继续出现：

买家又开始非常猛烈的砍价，而房东又开始继续挂盘抛房子了。

过去几年，市场就是这么循环来的。

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