70亿！华润拿下曾扬言建700米地标的地块

70个亿！华润出手在深圳龙岗拿下一块“有故事”的地！

5月6日，深圳挂牌出让龙岗区龙城街道地块G01046-0106，华润旗下公司以底价70.45亿元竞得，折合楼面地价约14776元/㎡！

为什么说有故事？这块地的前身，是当年轰动一时的“世茂深港国际中心”。没错，就是那个曾扬言要盖700米“深圳第一高楼”的项目。2017年底，世茂一出手就是239.43亿，刷新深圳年度总价地王纪录，打算再砸500亿，建一座含超高层地标的大型综合体。

后来行业急转直下，世茂陷入债务危机，项目停工，两度拍卖都没人要，最后由政府收回。如今华润接盘，这个停摆多年的地块终于要重回正轨了。

一波三折的“地王”之路

先回忆一下这块地经历的风风雨雨：2017年世茂以239.43亿元拿地，创下当时深圳总价地王。据当时规划，世茂计划投资超500亿元，建造700米“深圳第一高楼”及大型综合体。2022年，因母公司债务危机全面停工。再到地块在2023年经两次司法拍卖，起拍价从130亿降至104亿仍无人问津，最终流拍。

转折点出现在2025年，龙岗区相关部门以约68亿元的总价收储世茂持有的相关地块及地上物，此次以70.45亿元起拍价重新挂牌，较政府收储价略有上浮，但与世茂最初拿地成本相比已大幅降低约71.5%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如此大体量的项目（总建面近50万平米、住宅近31万平米），当下市场条件下，有能力、有意愿接盘的只有央企；同时，项目周边有大运中心体育场馆以及华润大运天地，华润置地拿下项目后可进行片区开发，形成协同运作之势，相互赋能和借力，提升综合业绩。

据测算，按此次起拍价70.45亿元拆分核算下来，住宅部分楼面地价约2.31万元/㎡；而目前该项目所在的大运片区内，在售新房均价4.7万-5.5万元，二手房挂牌价4.5万-5.5万元，紧邻的中海大运玖章备案均价高达6.2万元/㎡。

李宇嘉认为，以此价格来看，该地块与周边项目相比具备一定价格优势，未来入市存在一定溢价空间。但同时，该项目的商业部分要求颇为严格，例如集中商业将打造为购物中心，要求引入不少于5个高端国际零售品牌和不少于5个国际一线户外运动品牌；同时要求引入的高端酒店需要达到Upper Upscale超高端或Luxury奢华等级。这些要求，意味着开发商要有极强的打造能力，更要有极强的运营能力、长期坚守的能力，本质上也是片区升级。

值得一提的是，这也是深圳运用“清理、调整、供应”手段优化项目规划与实施条件，盘活存量项目的一次成功实践。

李宇嘉表示，首先是清风险，即深圳市政府以68亿元收储地块，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地；其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需；最后是再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。

此外，第一太平戴维斯华南区董事长吴睿表示，这一成交结果不仅为深圳东部中心建设注入强劲信心，也为大运片区未来的房价走向提供了重要风向标。

地块详情

据出让公告，该地块的规划已发生根本性改变。其用地性质已由原先的纯商业用地，调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，总建筑面积约47.68万㎡。其中，住宅面积达30.56万㎡，占总建筑面积的64%，取代商业成为项目绝对主角。商业部分则缩减至14.35万㎡。同时，规划容积率也大幅降至3.26。

此外，出让条件中还引入了“分宗开发、分期建设”的模式，宗地出让条件显示，出让宗地须自《出让合同》签订之日起，住宅1年内开工，4年内竣工；集中商业及酒店2.5年内开工，6年内竣工。分宗后按规定核定各宗地开竣工年期。业内分析人士认为这种模式允许开发商优先开发住宅以回笼资金，被视为对高总价地块盘活模式的一次重要调整。

现场图片。图源：深圳交易集团

值得一提的是，该宗地占位大运新城核心，周边有华师大龙岗附中、北理莫斯科大学、星河COCO Park、万科广场、华润大运天地等优质配套，且紧邻16号线龙城公园站，规模优势显著的项目未来大概率将打造为高品质的综合体住区。

周边新房方面，附近在售新盘有中海大运玖章花园，目前备案均价约6.2万/㎡；二手房方面，附近奥林华府、阳光天健城、绿景大公馆等住宅项目，目前挂牌均价普遍在6万-7万元之间。

华润的接盘传递了几个层面的信号

为全国烂尾楼处置提供“深圳样本”。这是深圳 “清调供”政策（清理、调整、供应）的标杆案例，为如何系统性盘活大体量烂尾资产提供了一个可操作的范本。

城市发展理念的转变。曾经追求让项目从“高度竞赛”转变为更务实的 “商住社区” 。这里的转变核心在于 “以住养商” ，即让销售型物业（住宅）来养活经营性物业（商场、酒店），这对项目后期的现金流更友好。

行业信心的强力提振。在行业低谷期，华润的进场相当于为市场注入了一剂“强心针”，稳定了市场对大盘项目和龙岗区域的信心。

凸显“央国企”主力军角色。普通民企已难以入局，只有财务稳健的央国企才有实力接下这样的“巨无霸”，接手后还能发挥片区综合运营优势，实现协同效应。

来源：南方都市报(nddaily)、深圳大件事(nandusz)报道、第一财经等

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