广东
我是紫沐，这是我第488篇日记。
找回点表达欲，补一补选筹文章，前四期可跳转：荔湾 海珠 天河 番禺
这次聊聊黄埔。
黄埔这几年的表现，多少有点让人失望。
首先是配套升级速度不尽人意。
都2026年了，万博优质商业体都多到一只手数不过来，老黄埔的商业扛把子，竟然还是老旧的惠润广场。
加上工业转型困难，板块颜值参差，居住舒适度距离广州头部梯队是越来越远。
而且黄埔供应很夸张，新拍+旧改供应巨大，还陆续有核心地块商改住，内部资产几乎没有稀缺性。
没有金融属性，自住体验感又不算很好，两者叠加，就是黄埔房价始终低位萎靡的原因。
要在这么内卷的地方买房，选筹得有讲究。
最优选无疑是鱼珠-文冲这一段，属于黄埔最有潜力的核心区。
不管从规划上，还是现有配套和板块界面上，优势都很明显。
具体到个盘，现阶段比较推荐的是未来方洲，或者二手的城光，既有完善的学铁商，也有优秀的产品力。
这种偏全能的大盘，在核心区域会有相对稳定的价格支撑。
其他像中央公馆、黄埔润府、珠江春之类的，多少都属于个性化的选择。
有好几位朋友曾问过我，未来方洲和海丝城，两者都是全能大盘，差别在哪里。
我觉得黄埔只有鱼珠-文冲这一段，是有地段价值的。
也就是从地段看，黄埔只有核心区以内，和核心区以外两种。
核心区之外的文冲以东，不管是去到双岗、双沙，还是黄埔新城，其实差别都不大。
都不是中短期黄埔的发展重心，能打的只有性价比。
而既然为了性价比，选择牺牲通勤，那地铁多坐一个站还是三个站，其实没差别。
所以核心区以外的楼盘要怎么选，更多是看自己的预算。
真要论居住舒适度，海丝城的配套，也不见得比黄埔新城高到哪去。
过去有个逻辑，次核心区域的房价，不会比核心区域差太多，因为购买力会有外溢。
但这个逻辑，其实是建立在核心区供应稀缺的前提下。
现在鱼珠-文冲一带，新盘林立，二手扎堆，未来也不缺盘，完全看不到稀缺的影子。
没有稀缺，价格就会相对稳定。
既然核心区不贵、好住、有潜力，那为什么还要往次核心走呢。
后续黄埔的价格分化，很可能就会越来越明显。
再提一提科学城，科学城其实是一面镜子。
很久以前就说过，有些地方的热闹，其实是花钱砸出来的，为的是卖溢价。
等新盘卖完，开发商不再花钱宣发，媒体大号不再曝光，就会原形毕露。
科学城、梅花园、新造...都是活生生的例子。
所以别看现在有些远郊板块热度很高，等没了曝光，市场回归基本供需，房价很容易波动。
科学城其实还好一点，它内部有完善的产业结构，能孵化大量地缘性购买力，去填补需求。
所以这轮调整，科学城更多是随大市。
除了当初炒太过的东荟城，大部分楼盘都没有出现超跌。
对比像黄陂这些弱势板块，表现已经很不错。
科学城内部选筹比较直观，降价后的大壮名城，还有相对均衡的品秀星樾，是独一档的存在。
其他的像鼎峰、保利罗兰、星樾山畔、科城山庄等中流抵住，也可以考虑。
但选筹的核心，还是围绕开创大道比较安全。
像长岭居和云埔，中短期还得继续承压。
至于知识城，画饼的规划部分就不说了，现在应该很少人还这么天真。
板块本身确实有些产业底子，可惜有两个硬伤。
一个是规模和结构还不完善，孵化的购买力数量和质量，都没法跟科学城比。
另一个是，上波行情被严重透支了，新增住宅比新增供应高了N倍。
所以除了地缘性买家，其他都不太建议入手。
知识城的操盘，本质上就是个反面教材。
从产业规划到住宅规划，都暴露出很多问题，只是不便多说。
只希望，能吸取到教训吧。
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