广东
老黄埔旧改，一轮洗牌。
黄埔区官方就茅岗路以东旧改作出正式回应：暂缓改造。
这个离天河只隔了一条广园快速路，总建面183万方的巨无霸旧改，先不拆了。
庞大的茅岗社区，被一条茅岗路一分为二，掰成了两个体系。
西面，是大家熟悉的茅岗西旧改，由富力、南驰操盘，融资区有一个大家更熟悉的名字-富颐华庭、富颐都荟。
当初老黄埔巅峰时期的三剑客，也是网红盘鼻祖之一。
东面，则是起步晚、推进慢，没赶上末班车的茅岗东旧改。
2020年，眼看隔壁茅岗西做的如火如荼，茅岗东也下定决心，干！
升龙+科学城确定为茅岗东前期服务商，村民们用了三个月就把该走的投票程序都走了，很期待旧改。
不过，彼时升龙的确称得上一句“过江龙”，拿下了茅岗东、夏园、沙溪、镇龙西等等，这家以旧改为生的公司，在福建创立、河南发家、上海总部。
情况有点像之前的文冲西和文冲东旧改，奥园曾经深度介入过文冲东，但后者找到了国家队的中建和知识城接手，现在能稳步推进。
而茅岗东接手的是合生。
一切都在2022年戛然而止，尽管合生入主后野心很大，据说当时跟黄埔签订2.3平方公里改造合作协议，涉及夏园、茅岗东等多个旧改项目。
2020年启动，这就意味着这个旧改会不可避免的撞上2021年的“禁止大拆大建”的政策。
升龙2020年推进→2021年“禁止”→2022年合生计划接手。
2023年，当时曾有一份公告对地价进行评估，有机会出片策方案。
但回过头看，合生入局老黄埔更像是一场豪赌，也把旧改和村民一起拉向了深渊。
幸运的是，茅岗东并没有真正进行大面积拆迁，村民还能稳定的出租，这里靠近天河需求也不少。
另一个比较明显的迹象是对展示中心及安置区进行评估，可能是重新准备挂牌出租了。
之前去现场看茅岗东旧改展示中心，做得还挺好看的。
我们统计过黄埔一些重点村的分红，茅岗一直名列前茅，其中村里分红最多的一般就是茅岗二十社。
茅岗东旧改，用地面积80公顷，计容面积183万方，体量比茅岗西要小一点。
茅岗东临近天河和鱼珠，算是区域比较核心的老黄埔旧改，但由于其进度不深，所以“集中力量办大事”的官方，选择是先放一放。
老黄埔旧改分成了2批：
已启动已拆的，通过官方转模式接手，成立广开城发，像夏园、南岗、沧联。
背后也离不开央企的F+EPC，由央企提供安置区建设资金并承接EPC施工。
注意，并不是全面复工，而是解决拆了还没回迁的历史遗留问题，未拆的保留原状。
前段时间我们去过的沧联，不少村民搬走以后，也被喊回来接水电、装门窗重新出租。
已启动未深度拆的，暂时先不搞了，除非能找到新金主。
相对成功的是裕丰围旧改，6个月拆完一条村，体量小、资金需求小、历史问题少，市场定位比较清晰，房企能算得过来账，就能接。
约8万方左右的融资区住宅面积，800-1000套房子左右，消化不会太困难，有地铁、江景、学校，基本配套是齐的，周边也比较成熟。
另一个例子，像姬堂旧改，实施方案已批复，但找不到新的合作企业，要重新招商才能重启。
不过，这部分旧改往往都有比较深度的坑，接盘企业要算的过来账才会接。
此前，黄埔去到香港推介的一个重点也是，给旧改寻找活水。
接下来，老黄埔的市场竞争很激烈，没有地铁的茅岗东，和富颐是同定位的竞品，没有那么好的空间。
整个老黄埔鱼珠核心板块，也在面临一场大洗牌。
特别提一点，荔湾-黄埔，对于广州港旗下沿江地块的改造处理，会是接下来的一个重点。
比如说聚龙湾改造，也是对早些年码头地块的低效用地再开发。
即便茅岗东旧改暂缓改造，鱼珠依旧会是老黄埔市场的重中之重。
珠江村、裕丰围、黄埔港区、鱼珠岛和物流基地、鱼珠车辆段地块等等，都将会悉数登场。
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