白鹅潭陆居路商改住，新增10万平江景豪宅

白鹅潭，又一个顶豪预备役！

最近，我收到一个爆料，白鹅潭陆居路片区拟调规，将本来的246、247、204等合并为一宗商住地，重新命名为204地块。

合并后，白鹅潭核心区将新增约10万平住宅，就在保利翡丽甲第东边。

同时，调整南边216地块范围和用地性质，将待定用地改为绿地，重修明心书院。

想看高清图的，DD花花（lh1205107964)。

我仔细扒方案，有几个重点：

1）用地约1.47万平，容积率约6.77，总建面约10万平，比保利翡丽甲第（12万平）小一点

2）限高约100-140米，初步方案有3栋楼，部分西向看江，但主朝向是望明心书院

3）拿地企业要配建明心书院，大约1.4万方，包括部分文保单位和历史建筑

4）高品质，同样有抬高设计，规划通道通往明心书院、五星级酒店、248米地标

省流版总结，陆居路东侧地块，相当于保利翡丽甲第的妹妹。

陆居路片区，现在整个白鹅潭最火的地方。

保利翡丽甲第自从去年10月25日开盘就一路爆火，单价不断刷新纪录，最近突破16万/平。

今年3月，白鹅潭248米地标也被荔湾发展集团拿下，计划今年9月动工。

从大区位来看，204地块北靠三馆合一，西北边可以步行到白鹅潭万象城。

南边就是芳村站，也是步行就到了，包括1/11/22号线等四线交汇。

学校嘛，估计也是白鹅潭悦府和保利翡丽甲第同款。

如果你记不住那么多信息量也没关系，只要记住一点——保利翡丽甲第亲姐妹。

不过，陆居路东侧地块的上限会比保利翡丽甲第低一档。

第一个限制，是江景视野。

保利翡丽甲第更靠近珠江，建筑遮挡相对更少。

相比来说，陆居路东侧地块，前边已经有湖南建投南方中心和广建白鹅潭项目遮挡。

其中，湖南建投南方中心限高130米；广建白鹅潭项目限高100米，注定大部分江景都被遮得严严实实。

所以，陆居路东侧地块的新方案里，才会有大部分建筑面向明心书院一侧。

但依然有一栋楼是朝向东边，加上部分100米以上的高度，依然能拉高溢价。

当然，烟花景也还是有的。

其次，204地块的城市界面，也比保利翡丽甲第低一档。

保利翡丽甲第东边是三馆合一+立白中心+珠江，西边则是白鹅潭万象城+珠江。

而204地块，东边有惠爱医院，南边是中市区域，大批待改造区域。

当然，就近的明心书院建筑群还是能加分的，将来家门口就是一个特色地标景点。

很简单，大家可以对标白鹅潭版“永庆坊+泮塘五约”，陆居路片区统一规划骑楼风貌，再搭配明心书院自身特殊教育历史和气质。

过去衡量白鹅潭江景价值度，其实就是几个核心：江景+商业IP+地标+烟花景。

现在再加一个历史建筑+近江+烟花景，白鹅潭豪宅又有新流派。

第三个，使用率上，陆居路东侧地块做不了超新规。

这个不用多说了，懂的都懂。

讲真，陆居路东侧地块调规后，真是逆天改命。

在上一个版本里，原来的204地块，用地约4000平，容积率高达13，住宅体量仅约1万平，其余都是做商业。

246、247地块全部都是商业。

说白了，就是写字楼搭配公寓的商办组合，在当下市场里很难吸引开发商，甚至要连夜提桶跑路。

| 调规前地块分布

陆居路东侧地块全新方案里，直接说到调规原因，那就是白鹅潭陆居路和新隆沙片区的产居比不合理，目前是9：1。

对比此前的目标，片区商住比大约为71：29，商改住还是合理的。

再加上片区成交的商住地，就只有2022年的白鹅潭悦府和2025年初的陆居路地块，供给不多，需求很大。

所以，陆居路东侧地块这次调整，确实是大刀阔斧，但也贴合需求。

原来的246、247、204等几宗小地块合并为一宗大地块，最终腾出10万平体量，包括约9万平住宅、1万平商业，当然还有部分公共配套。

为此，还把部分商业面积腾挪去了新隆沙片区，也就是鹅潭1号旁边，这也是政策允许的。

容积率6.77+100-140米限高，看似密度高，但你要知道，白鹅潭核心区豪宅本来就是越高越值钱。

参考保利翡丽甲第，住宅限高是150-180米。

并且，这块地和保利翡丽甲第一样，规划抬高设计，估计也是12米，盖板下布置开放式商业。

另一个重点，开发商要拿204地块，就得配建216地块，明心书院建筑群。

明心书院本身规模不算大，大约1.4万平，超低容积率，属于“历史建筑保护+主题展馆+公共文化广场”的复合公建。

| 明心书院

按广州近年公共文化建筑和文保迁移修缮成本，整体投入估计2亿以上，比如广州文化馆新馆，约5.7万平规模，投资约4.5亿。

虽说难度也不低，但你比较一下隔壁保利置业配建的五星级酒店，少说也要10亿成本。

这个体量，这个容积率，这个配建方式，不就是抄保利翡丽甲第的作业吗？

说起来，保利翡丽甲第这块地也是好事多磨，调规调了3年，总体方向就是降低商业和配建，加上调整住宅地块位置。

现在新版的陆居路东侧地块，大框架应该定了，但微调还是会有，要看开发商怎么谈判。

并且，新地块的上线时间，最快也要到明年，部分地块尚未完成收储。

总体来看，陆居路东侧地块大概率是兵家必争之地：

1）白鹅潭顶级流量+预期加持

2）片区住宅供应稀缺

3）白鹅潭悦府和保利翡丽甲第成功打板，豪宅标签很稳

比如保利置业，高低也要来瞅一瞅吧。

隔壁保利翡丽甲第，目前网签量已经有2/3，实际销售量绝对不止这个数。

还有保利发展，保利玥玺湾网签量也到80%了，保利天曜加推了最后一栋临江大平层A3栋，正愁没有硬菜。

| 数据来源：中指院，截止到5月31日

还有国贸、绿城、金茂这些进取型选手，估计也要跃跃欲试。

毕竟不管是谁拿， 确定性都很高。

前辈白鹅潭悦府和保利翡丽甲第，前者均价8.6万/平，后者网签均价均价7.6万/平（来源：克而瑞）。

实际上，保利翡丽甲第，内部价格拉差非常大：

看江比不看江贵，高区比低区贵，东向望江比西向望江贵。

5栋不看江的135平单价6万/平左右，1栋低区175平户型，东边户约8-9万/平，西边户约7.5-8万/平；高区245平户型，东边户约10-13万/平，西边户约9-10万/平。

这个新人，保底就是抄保利翡丽甲第作业，做一个小甲第，错位配置，把前期积累买家接过去。

这个剧本，保利发展也很熟悉了，保利玥玺湾和保利天曜，大小王一起上，通吃头部和腰部高端玩家。