资管破局：洛阳正大国际中心如何用内容运营穿越周期

研究员 | 孟宪炜 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：当不动产行业从规模红利转向运营红利，洛阳正大国际中心以“核心区位 + 业态互补 + 城市功能嵌入”的组合实践，提供了一个可参考的样本。

在5月28日睿和沙龙第47期投资专场上，近20余家机构代表围绕大宗交易、资产配置、城市更新等议题展开深度研讨，一个判断逐渐清晰：不动产行业正在从规模红利转向运营红利，资产的价值锚点不在于硬件堆砌，而在于能否持续生产独特的内容。洛阳正大国际中心正是在这场讨论中被反复提及的商业地产样本——其运营理念与沙龙的趋势判断高度契合，值得拆解来看。

而要看懂它的打法，先要看清它脚下的战场。

洛阳办公楼市场的真实压力

洛阳办公楼市场面临的首要压力来自供给端。2016年至2020年，跟随全国新城开发热潮，洛阳多个新区集中放量，商务楼宇供应量在五年内大幅增长。彼时市场逻辑相对直接：城市框架拉开，人口导入跟上，企业办公需求自然会填满空间。但2021年后行业整体遇冷，需求端收缩的速度远超预期，大量新建写字楼在交付后即面临招租困境，部分项目空置率至今仍在高位。

更大的挑战在于产业结构。非一线城市的办公楼需求高度依赖本地支柱产业和政务关联企业，缺乏一线城市那种多元化的市场化租户基础。当本地主导产业处于调整期，写字楼市场缺乏替代性需求来填补空置。与此同时，省会城市的虹吸效应持续存在——越来越多高成长性企业倾向于将区域总部或核心职能部门设在郑州，洛阳本地写字楼只能在存量市场中争夺客户，这意味着，纯粹的租金竞争已是死胡同，产品差异化成为唯一的突围方向。

洛阳正大国际中心正是在这样的市场底色中入局。值得关注的是，它没有在供给洪峰中卷入租金竞赛，而是选择了一条需要时间验证、但更贴近资产本质的路。

而走这条路的底气，首先要追溯到它的出身。

先天的底牌：区位为什么能转化为安全垫？

决定一个商业地产项目命运的，往往在动工之前就已见分晓。沙龙上有一个判断值得关注：商业地产经营成败的80%，在拿地那一刻就已注定。

那么，为什么是正大集团拿到了这块地？

正大集团是改革开放后最早进入中国的外资企业之一，深耕中国超过40年，在河南布局尤为深厚。洛阳正大国际广场所处的275亩地块，并非公开市场招拍所得，而是洛阳招商引资的重点项目——早在2010年前后，正大即以“城市综合运营商”身份与洛阳市政府达成战略合作，用集团信用和产业承诺换取了核心区位的开发权。洛阳引入的不只是一个开发商，而是一个具备跨国资源整合能力的长期合作伙伴。

这意味着，正大国际广场从选址阶段就不是一个简单的房地产项目，而是一张城市战略合作的底牌。

而这张底牌对应的区位条件，确实拿得出手。正大国际中心的总建筑面积约102万平方米，位于洛阳市中心区域、市政府南侧，与400亩开元湖公园一路之隔，地铁2号线市民之家站直达。项目与行政中心、交通枢纽、生态资源深度绑定，其210米双塔写字楼是洛阳目前投入运营的最高商务地标。在行业强调“核心区位、稳定现金流、抗周期能力”的当下，这种配置并不弱于一线城市。

而区位的优势还要靠企业的运营能力完全发挥出来。

事业线赋能：国际化基因如何落地传承

区位优势是先天禀赋，但如何将其转化为可持续的运营能力，考验的是操盘团队的资源厚度。

正大集团中国区地产及商业办公事业线通过技术输出、品牌共享、人才流动等方式，为洛阳正大国际中心注入了一线城市的服务基因。这一赋能的实质，是让洛阳项目能够调用集团在高端商办领域沉淀的运营方法论和全球资源网络，而非从零开始摸索。

作为这一事业线的旗舰标杆，北京正大中心位于CBD核心区，是正大集团中国区总部所在地和世界华商中心，也是北京CBD七星顶级商务楼宇。自建设之初，北京正大中心就持续为全球华商与世界经贸往来搭建桥梁，已吸引众多国内外知名企业入驻，如世界500强企业IBM、罗氏制药、首钢基金，以及阿联酋主权基金穆巴达拉MIC、美国500强企业PayPal等，写字楼出租率近90%，形成了“大健康+大未来+专业服务”的国际化商务生态。

洛阳正大国际中心共享的，正是这套从北京CBD淬炼出来的高端商务服务体系。从硬件配置——17部三菱电梯、霍尼韦尔智能闸机系统、大金VRV中央空调加全热回收新风系统等——到软性服务，正大物业作为洛阳首家获金钥匙国际联盟授牌认证的物业管理公司，围绕“楼宇综合运营、楼宇资产运营、楼宇安全运营、楼宇低碳运营”四大维度建立了标准化服务体系。这种“总部赋能—区域落地”的循环，让洛阳正大国际中心的商务体验对标一线城市标准。

依托于总部的事业线赋能，洛阳正大国际中心仍需因地制宜来制定策略、构建整体生态。

内容运营：从物理空间到生态平台的升维

硬件和服务标准决定了客户“愿不愿意来”，但真正决定“愿不愿意留”的，是空间里持续发生的内容。

在商务办公端，洛阳正大国际中心东、西双塔已形成“大金融+大数智+文商旅”的产业聚合效应，吸引华为、字节跳动、联想、贝壳等400余家企业入驻。这一企业矩阵的成型并非偶然，而是正大国际中心持续筛选和培育的结果——不是谁付得起租金就让谁进，而是看租户能否与现有产业生态产生协同。当文旅投资集团与字节跳动的数字营销能力形成互补，当联想的技术服务能力辐射楼内中小企业，租户之间开始发生化学反应。这种产业生态一旦形成，单个企业的搬迁决策就不再是纯商业判断，而是牵动整个业务网络的战略决策。

正大国际中心构建的“C+生态体系”，将写字楼从“租赁空间”升级为“企业发展平台”——通过正企赋能计划、C+思享会、精英活力计划、正大营商计划等多维度运营，在物理空间之上叠加资源链接与圈层价值，将服务延伸至企业发展所需的资源对接、行业交流和人才成长等维度。这种生态纵深，是单纯靠租金和硬件难以复制的。

在商业配套端，正大广场22万平方米的商业空间为办公人群提供了8小时之外的消费场景，正大文化交流中心以累计超170场演出、15万观演人次的文化内容持续导入客流，福朋喜来登酒店和正大城市会客厅满足商务接待需求，市民之家近300个服务窗口为入驻企业提供了“出门即办”的行政便利。这些功能不是写字楼的附属品，而是构成企业选择正大的综合理由——当办公、接待、消费、政务服务可由一座综合体一站式满足时，企业搬迁的隐性成本就被大幅推高。

正大的内容运营，并非独立的竞争策略，而是依托整体区位优势、互补的租户结构、政务体系的融入等，构建出了完整的、高需求粘性的生态平台。

从空间经营到城市共建

商业地产的惯性思维是“填满即胜利”。但在供给过剩的市场，填满容易，填对难。

洛阳正大国际中心做对了两件事。

第一，“核心区位+业态互补”拉高了用户离开的机会成本。办公、商业、文化、酒店、政务服务形成了需求闭环，整个综合体一站式满足企业和员工的多维度需求，用户去别处的必要性自然降低。租户的考量很现实：在一个需求闭环已经跑通的生态里经营发展，本身就是在借助整个系统的流量和配套势能。“在这里都做不好生意，去别处就能做好吗？”这种考量让搬迁不再是纯租金比价，而是牵动经营确定性的战略判断。管理方因此得以把重心聚焦于租户服务和业态管理，护城河就在用户的日常依赖中自然加深。

第二，让项目深度嵌入城市运转体系，提高了资产在城市中的不可替代性。当市民之家、文化交流中心、城市会客厅这些功能落位之后，正大国际中心承载的已不只是商业活动，而是城市公共服务的一部分。商业项目可以被替代，但城市运转离不开的节点不会。当一个空间同时承担了政务服务、文化供给、商务社交功能，它的存在就超出了租金报表的衡量维度。这一层护城河，是一般写字楼项目不具备的。

两件事叠加，指向同一个结论：抗周期能力是在产业生态的构建和城市功能的承担中长出来的。资产的价值，就体现在这种不可替代的日常里。

结语

从市场压力测试中走出来的洛阳正大国际中心，证明了一件事：非一线城市的办公楼市场并非没有出路，而是需要换一套坐标系来衡量价值。正如沙龙上的那个判断——资产价值锚定于持续生产独特内容的能力，这种从“空间提供者”到“价值创造者”的角色转变，或许才是存量时代商办资产最该关注的核心命题。