大央企，抄底合肥了

文/十一弟

最近，国产存储行业龙头——长鑫存储，即将登陆A股上市。

去年一季度，长鑫存储还在亏损。

但到了今年一季度，它实现营收508亿，净利润248亿。

折算下来，平均每天能赚到将近3个亿。

从亏损到大赚，长鑫存储只用了一年时间。

在AI浪潮带动下，存储行业正处于上行周期。

由韩国三星、SK海力士、美光长年垄断的存储芯片市场，长鑫存储是过去十多年来唯一崛起的大厂，并且坐稳了全球DRAM运行内存的第四把交椅。

长鑫存储的业绩高涨，有人作了预测，全年净利润能够赚到1500亿~2000亿。

按照20倍市盈率计算，上市以后的长鑫存储，市值将是万亿级别，坐三望四。

长鑫存储背后的大股东，是合肥市区两级国资体系，合计持股比例接近37%。

按此计算，合肥国资对应的持股市值，可能会突破万亿。

合肥与长鑫存储的故事，要追溯到十年前。

当时，全球DRAM存储96%的市场，被韩国三星、SK海力士和美光三家企业垄断，国产率几乎为零。

期望发力芯片产业的合肥，与有意切入DRAM赛道的兆易创新，走到了一起，长鑫存储由此成立。

2017年，兆易创新与合肥产投签署了为期五年的合作协议，双方在合肥经开区联合开展19nm制程的12英寸晶圆存储器研发项目。

项目总投资180亿，双反按照1：4的出资比例筹集资金，合肥产投承担了144亿。

这样的大手笔，放在全国任何一个城市的国资体系里，都堪称一场豪赌。

长鑫存储没有辜负合肥，让它十年的押注，等到了收获期。

2025年，整个合肥的GDP是1.42万亿。

长鑫存储一上市，合肥硬生生投出了一座城市经济体量的收益回报。

相当于赚到了一个合肥。

合肥已经是全国最牛的风投城市了——

这几年，它相继押中了京东方、蔚来汽车、长鑫存储等行业龙头，收益丰厚。

押中一家企业，只能说是运气；接二连三地押中几家企业，那就是能力了。

产业、市场、资本，给城市带来的是就业、人口和购买力。

那些被低估的资产，开始有人盯上了。

最近，京东拍卖平台上，有个第三次挂牌的烂尾楼，终于成交了——

位于合肥庐阳区的苏宁广场。

这个烂尾楼的原主人，是合肥苏宁悦城置业有限公司。

悦城置业背后有两个股东——

一个是苏宁置业，实控人是苏宁电器创始人张近东，持股比例51%；

另一个是融创地产，持股比例49%。

2018年，苏宁置业以超过15亿的代价，拍下了庐阳区N1801号地块。

拿地以后，苏宁置业拉来了融创，一起合作开发。

这块地分为J、K、L三宗土地——

其中，J地块为纯住宅用地，被开发成了住宅项目融宁府；

K地块为商住用地，L地块为纯商业用地，平均楼面价4000块钱/平米，被开发成了苏宁广场。

项目整体开发体量庞大，计容面积将近40万平米，总投资50亿。

作为商业部分，苏宁广场原计划打造成25万平米的轻奢智慧全体验购物中心，引入苏宁云店、苏宁无人店、苏鲜生、红孩子、苏宁影城、苏宁极物等商业业态。

苏宁广场承载着张近东把实体商业做大做强的野心。

他在江苏南京出生长大，但祖籍在安徽滁州。

在合肥举办的徽商大会上，张近东自称是安徽人，所以要回老家投资。

这些大佬，是籍变偶不变，祖籍看场面。

在省会合肥，张近东雄心勃勃，要把苏宁广场干成一个商业样板，装下苏宁新零售的辉煌时刻。

很多决定，几乎是在同一时间发生的——

合肥与兆易创新一拍即合，创办长鑫存储之时，恒大许家印带队到南京拜访了苏宁张近东。

俩人相见恨晚，在酒桌上推杯换盏，喝得面红耳赤，还在席间喝了交杯酒。

张近东当即决定，给正在疯狂筹钱的恒大，战略投资了200亿。

合肥产投给长鑫存储一期项目投了144亿，而张近东则把苏宁兜里的200亿资金，扔给了恒大。

他还拉上了融创，在合肥投资十几亿拿地，开发住宅和建商场。

那时候，没人会觉得张近东的决定，有多么荒诞和离谱——

张近东盯着的，都是眼前能抓住的的大钱。

长鑫存储这种烧钱也看不到未来的产业项目，他连看都不会看一眼。

这只是选择，无关对错，全是因果。

后来的故事，大家都知道了——

2021年，恒大崩盘，苏宁自己也爆发了流动性危机，当初大手一挥扔给恒大的钱，打了水漂。

这200亿资金，成为压垮苏宁的那根稻草。

张近东打拼几十年建立起来的商业帝国，只在一瞬间就崩塌了。

庐阳区N1801号地块的住宅部分，最先被开发成融宁府卖掉了。

而需要自持、沉淀大量资金的商业部分——苏宁广场，苏宁与融创相继爆雷，它们根本无力、也不可能再往项目上投钱了。

于是，苏宁广场不出意料地烂尾了。

项目位于合肥庐阳区的核心地段，变成了城区的一块伤疤。

但当地政府没有选择出手，帮苏宁和融创收拾这个烂摊子。

一直到去年，悦城置业经过司法裁定，进入破产重整。

几百户债权人申报了将近28亿债权，最终破产管理人确认的债权金额，不到15亿。

悦城置业手上持有的资产，主要是苏宁广场的土地、烂尾的建筑物、以及融宁府的一些住宅车位。

经过机构评估，苏宁广场土地及在建工程的价值，大约10亿出头。

今年三月份，悦城置业的破产管理人把苏宁广场的土地及烂尾建筑，挂上了京东拍卖平台。

前两次拍卖，起拍价从10.2亿降到了8.2亿，无人问津，全部流拍。

这次挂牌，在上一轮起拍价8.2亿的基础上，再打了八折，降到了6.5亿。

摘牌的企业，是大央企华润置地旗下的一家子公司——上海泓喆房地产开发有限公司。

华润置地是目前国内最大的商业地产商之一。

它旗下的万象系商业，遍布全国核心城市，仍在攻城略地，大举扩张。

背靠大央企，华润置地手上有钱，还有商业地产运营平台。

苏宁广州这个烂尾楼，落到它手上，适得其所。

今年三月份，苏宁广场被破产管理人正式挂上拍卖平台之前，华润置地就已经盯上了。

它在当时就招标聘请了专业机构，对苏宁广场的前期结构做了勘察评估。

但前两次拍卖，华润置地并未出价——

不是它不想要，而是价格还没降到位。

相比10亿出头的评估价，这次起拍价打了六折，降至6.5亿。

华润置地这才选择出手拿下，收入囊中。

十一弟查了下，苏宁广场的规划计容面积，超过15万平米。

成交价6.5亿，折合楼面价不到4300块钱/平米。

拿地八年过去了，土地上的建筑物只差封顶和装修了，但地价几乎没涨。

苏宁和融创投进去的钱，还有许多债权人的钱，化成了泡影。

苏宁广场的拍卖条件中，要求摘牌企业在一年内全面启动复工续建，两年半内商业综合体必须开业运营。

在这个烂尾楼项目上，钱不是问题，时间不是问题。

重要的是价格、市场前景和预期。

现在，华润置地觉得是时候了。

不得不服，它的抄底捡漏能力，确实有一套。

两年后，这个杂草丛生的烂尾楼，就要变成生金的摇钱树了。

大央企的眼光，还是太权威了。