山西省住房和城乡建设厅发布关于进一步加强和规范住宅前期物业服务招标投标管理的通知

关于进一步加强和规范住宅前期物业服务招标投标管理的通知

晋建房函〔2026〕428号

各市住房城乡建设局、太原市房产管理局、山西转型综改示范区建设管理部、各房地产开发企业、物业服务企业：

为规范我省住宅前期物业服务招标投标活动，优化市场竞争环境，保障建设单位（招标人）、物业服务企业及广大业主的合法权益，促进物业服务行业健康有序发展，现就进一步加强和规范住宅前期物业服务招标投标管理工作，提出以下要求：

一、压实招标人主体责任

招标人是组织招标投标活动的第一责任人，应当严格遵守相关法律法规，依法依规组织开展前期物业招投标活动，做好招标项目标前、标中、标后全流程管理，确保招标投标活动规范实施。

（一）禁止限制或排斥潜在投标人

招标人及招标代理机构在招标投标活动中，应当遵循公平、公正、公开原则，不得设置不合理条件限制或排斥潜在投标人。严禁出现下列行为：

1.限定特定行政区域或特定行业的物业服务企业参与投标，或设置与物业服务无关的企业注册资本、资产总额、营业收入等门槛，排斥中小企业投标；

2.要求投标人提供与招标项目无关的资质证书、业绩证明，或设置超出项目实际需求的业绩门槛；

3.以不合理条件对投标人实行差别待遇或歧视待遇，如限定投标企业的所有制形式、股权结构等；

4.违反国家招标投标法律法规及山西省相关监管规定，擅自提高投标保证金收取标准、设置不合理的保证金缴纳方式或违规要求投标人缴纳履约保证金以外的其他保证金；

5.不按规定发布招标公告，或故意隐瞒招标项目关键信息，影响投标人知情权；

6.法律法规禁止的其他限制或排斥潜在投标人的行为。

（二）规范招标前期管理

1.规范招标公告发布。招标人采用公开招标方式的，应通过公共媒介依法发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。招标公告应当包含招标人名称、地址、联系方式，招标项目名称、地点、建筑面积、物业类型等基本信息，招标范围、物业服务期限及服务内容，投标人资格要求、招标文件获取的时间、地点及方式等信息。

2.严格遵守招标时限要求。招标文件获取时间应当不少于5日。自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短应当不少于20日。招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或修改的，应当在投标截止时间至少15日前以书面形式通知所有获取招标文件的潜在投标人；不足3日或者15日的，应当顺延提交投标文件的截止时间。招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示中标候选人，公示期应当不少于3日。

3.落实招标文件的备案。招标人在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，持相关材料到物业项目所在地的市、县（市、区）房地产行政主管部门办理招标备案。

4.严格招标文件的编制。招标文件应当根据项目实际情况，明确物业服务的具体要求、评价标准和合同主要条款等，做到科学合理、内容完整、权责清晰。招标文件应明确项目基本情况（包括物业共用部位、共用设施设备清单、物业服务区域划分等）、物业服务内容及要求（环境卫生、绿化养护、公共秩序维护、设施设备运行维护、装饰装修管理、应急处置及便民服务等具体服务要求）、服务收费定价方式（包干制或酬金制）、收费标准（应当符合政府指导价相关规定）、收费调整机制及业主共有收益管理、投标报价要求（禁止低于成本价投标）、合同主要条款（服务期限、双方权利义务、违约责任、合同解除条件、服务交接要求等）、评标标准和方法（评标因素应包括业绩信誉、技术方案、服务团队、投标报价、应急处置能力等）和法律法规规定的其他内容以及其他需要说明的事项。

（三）加强评标过程管理

招标人要严格按照法律法规和招标文件规定组织评标工作。开标前，应从山西省评标专家库中随机抽取物业服务方面的评标专家，并选派熟悉项目情况、掌握招标投标法律法规、责任心强、精通业务、公道正派的人员作为招标人代表参与评标工作，且应严格遵守利益冲突回避原则。招标人代表在评标过程中不得暗示、诱导评标专家作出倾向性评审。如发现评标专家未按招标文件载明的评标标准和方法评标的，应当及时予以提醒、劝阻，并向有关行政监督部门报告。发现投标人报价可能低于成本或者存在履约风险的异常低价情况，应提请评标委员会研判处置。公示中标候选人前，招标人要认真审查评标委员会提交的书面评标报告，重点核查评标委员会是否按照招标文件规定的评标标准和方法进行评标，是否存在随意否决投标等情形，严禁放任评标委员会出具不合规、不合理评标报告。

（四）加强标后履约管理

招标人自中标通知书发出之日起30日内，应当按照招标文件和中标人的投标文件，参照《山西省前期物业服务合同（示范文本）》与中标人签订前期物业服务合同，可在合同示范文本的基础上，结合项目实际情况细化违约责任条款，明确各类违规情形的认定标准、处置方式及责任承担。招标人应当于合同签订之日起30日内持相关资料向物业项目所在地的县级房地产行政主管部门报备，并在物业区域内显著位置予以公示。招标人应当建立健全合同履约监督机制，发现中标人存在履约不到位、违约行为的，应当及时制止并督促整改，依据合同约定处理争议；对拒不整改的，有权向县级以上人民政府物业管理主管部门报告。

二、强化全过程监督管理

各市、县（市、区）房地产行政主管部门作为住宅前期物业服务招标投标活动的监督管理主体，要建立健全“标前审查、标中监督、标后核查”的全流程管理机制，根据各环节工作特点，结合本地实际持续细化完善招标投标活动全流程管理，开展招标投标活动专项检查和日常巡查，加大对违法违规行为的查处力度。

（一）严格标前信息监督管理

1.加强备案材料审查。监督管理部门要对招标人提交的招标公告、招标文件及备案材料进行全面审核，重点核查是否存在本通知禁止的限制或排斥潜在投标人的条款，是否明确物业服务内容、标准、收费方式等核心要素，是否符合法律法规及本通知关于招标范围、时限的要求；对材料不齐全或内容不符合规定的，应当一次性告知招标人补正，招标人应在规定时限内完成补正。

2.规范信息发布监督。招标人采用邀请招标的，监督管理部门要检查招标人是否按规定发出投标邀请书；招标人采用公开招标方式的，检查招标人是否依法发布招标公告，内容是否与备案的招标公告一致，有无隐瞒关键信息或擅自变更公告内容的情况；对未按规定发布公告或变更公告未依法顺延投标截止日期的，责令招标人立即改正，并视情节予以通报批评。

3.强化时限合规监督。监督管理部门要督促招标人严格遵守招标文件获取、投标截止等时限要求，严禁缩短法定时限。发现招标人存在无故中断潜在投标人获取招标文件、未按规定顺延投标截止日期等行为的，及时责令纠正，以确保潜在投标人的合法权益不受损害。

4.开展标前抽查巡查。监督管理部门依职责对辖区内住宅前期物业服务招标项目标前相关信息开展定期、不定期抽查，重点核查备案手续是否完备、公告发布是否规范、招标文件是否合规等。对抽查发现的问题要建立台账、督促招标人整改并跟进落实，指导招标人规范开展标前各项工作，防范标前违法违规情形发生。

（二）加强评标过程监督管理

1.强化评标过程监督。监督管理部门应当根据项目情况，采取现场监督、视频巡查等方式，对评标过程开展评标监督。重点核查评标委员会组建是否合规、评标程序是否按招标文件约定执行、评标现场秩序管控情况，以及是否存在无关人员随意进出评标室或影响评标委员会评审等情形。对监督中发现的问题，督促各方严守评标工作规范。

2.加强评标专家履职监督。监督管理部门在监督过程中发现评标专家存在应回避未回避、不按照招标文件规定评审、存在不公正评审、发表倾向性意见、拒不签署评审记录且无书面正当理由等违规情形的，可向招标人提出中止其本次评审工作；同步归集相关不良行为信息，推送至评标专家库管理单位，由其依规实施限制参与评标、暂停评标资格、清退出库等处置措施；相关行为涉嫌违纪违法的，按程序移交相关职能部门处置。

3.严格评标结果公示监督。监督管理部门依规核查评标结果公示落实情况，重点核对是否按规定进行公示、公示内容是否完整，公示期限是否满足不少于3日。公示期间收到投诉举报的，监督部门在法定期限内开展调查核实工作，核查完毕后向投诉人反馈办理情况；经核实存在违规情形的，依法向招标人下达整改意见，由招标人落实重新评标或重新招标相关工作。

（三）强化标后履约监督管理

监督管理部门要将标后履约监管与日常监督检查相结合，督促合同双方诚实守信，共同维护平等有序的市场环境。重点核查招标人是否在规定时限内与中标人签订合同并办理备案，所签合同是否存在背离招标投标实质性内容的条款；招标人是否按照合同约定配建物业服务用房；中标人是否按照招标文件和合同约定提供服务，服务标准是否达标，是否按照规定公示物业服务相关信息接受业主监督；联合市场监管部门核查物业服务收费是否按中标报价、合同约定标准执行。发现存在上述问题的，监管部门应当及时下达整改通知书，责令限期整改；逾期未整改或整改不到位的，可根据情节轻重采取约谈企业负责人、通报批评、记入企业信用档案等措施。对监管发现中标人投标过程中存在弄虚作假等其他违法行为的，应予严肃追究，以严格的监管保障招标投标公正性。

三、健全完善长效监管机制

（一）强化招标人主体地位保障

各市住建（房产）部门应当切实履行监管职责，在依法开展住宅前期物业服务招标投标监管工作过程中，坚持依法监管、规范履职，任何单位和个人均不得非法干预招标人在选择招标代理机构、编制招标文件、委派人员参与评标等方面的自主权利，推动招标投标活动规范有序开展，切实保障招标人合法权益与招标工作自主权。

（二）建立健全招标投标信用监管体系

各市住建（房产）部门应当加强信用监管，建立健全前期物业服务招标投标信用监管体系，将招标人存在的应招未招、排斥潜在投标人、虚假招标、未按时备案、违规签订合同等违法违规行为，以及投标人在招标投标活动中的串通投标、弄虚作假、恶意弃标、拒不履行合同义务等违法违规行为，连同相关履约评价结果一并记入信用档案。对信用等级较低或存在严重失信行为的企业，依法依规惩戒；对信用良好的企业予以激励，营造“守信激励、失信惩戒”的市场环境。

（三）强化多部门协同监管机制

各级住建（房产）部门应加强与街道（乡镇）、社区、市场监督管理部门等单位的协同联动，建立信息共享、线索移交、联合执法的工作机制。定期组织召开联席会议，互通前期物业服务招投标监管情况，会商研判行业监管难点；监管过程中发现跨领域、跨部门违法违规线索，按法定职责边界及时移送对应主管单位处置，凝聚多方监管合力，提升行业整体监管质效。

（四）完善常态化监督检查机制

各级住建（房产）部门应制定年度监督检查计划，采取专项检查、随机抽查、“双随机、一公开”等方式开展常态化监督。加大招标投标活动抽查检查频次，依法依规从严查处招标投标活动违法违规问题，以零容忍态度打击限制排斥潜在投标人、规避招标、围标串标、投标人弄虚作假、评标委员会违规评审等招标投标违法违规行为。

（五）建立违纪违法案件移送机制

各市住建（房产）部门要定期组织对本级和辖区下级行政主管部门组织实施和监管的招投标项目履职情况进行排查。发现监管人员存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违纪违法行为，移送至同级纪检监察机关或司法机关处理，并上报上级住建（房产）部门。发现招标人存在应招未招、限制排斥投标人等违规行为，报送上级住建（房产）部门，必要时行业内通报。发现投标人出现投标信息雷同、投标文件异常一致或报价呈规律性差异等疑似围标串标情形的，立即组织核查；经查实存在围标串标、弄虚作假行为的，移送市场监督管理部门或公安机关依法处理，并将相关企业及责任人列入信用黑名单，实施联合惩戒，处置结果在省招标投标公共服务平台等媒介公开曝光。

（六）畅通投诉举报与纠纷调处渠道

各级住建（房产）部门应当设立并公开投诉举报渠道，包括联系电话与电子邮箱等，便于群众反映问题，及时受理关于招标前信息违规的投诉举报。对收到的投诉举报及时调查核实，依法依规处理并反馈举报人；对查实的违法违规行为，依法依规予以处理，强化信用惩戒，维护招投标活动正常秩序。

（七）加强法规宣传与业务培训

各级住建（房产）部门应定期组织招标人、物业服务企业、评标专家等主体开展法规政策宣传和业务培训。通过政策解读、案例分析、现场观摩等形式，提升各方依法依规的意识和业务能力，规范招投标行为，减少违法违规现象发生。

来源：山西省住房和城乡建设厅