访谈 | 业委会“出生率低于死亡率”，物业人为何反而更焦虑？

龚晨，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。

前言

小区治理之困，困在何处？五年业主自管账目不清，业委会换届频频受阻，物业公司撤场乱象丛生，业主欠费零成本蔓延……这些看似孤立的事件，实则指向同一个病灶——权利与义务的失衡、制度与执行的断裂。

小区矛盾早已不只是物业公司与业主的简单对立。和谐家园，何以可能？这不是理论的推演，而是实践的回响。周良川与龚晨的对话，源自一线观察与深度思考，为所有小区参与者提供客观、落地的治理参考。

第一章

业委会的意见征集，代表业主大会决议？

五年业主自管，账目未清、换届受阻，最终逼出一场业主维权。然而深入调研后会发现，小区困局远非“业委会不作为”所能概括——它牵涉基层治理结构、物业行业逻辑与业主公共意识的系统性错位。

业主与物业公司不是对手，而是合作者；业委会与业主亦非上下级，而是共建方。真正的家园，不止于环境优雅，更在于信任与从容。

帮业主谋福祉，助物业公司提品质，为小区构和谐。其立场既非“替业主发声”，也非“为物业公司辩护”，而是回归小区本身——所有努力，最终指向和谐小区的可实现路径。治理的终点，不是谁赢，而是共赢。

第二

物业撤场后的天价官司，给业委会敲响警钟!

包干制下，物业公司利润渐薄、老旧项目亏损，信任崩塌已成定局。酬金制看似解药——物业公司旱涝保收，业主掌控预算，双向透明。然而，理想丰满，现实骨感。

酬金制对业委会的专业能力要求极高：需懂物业运营、能科学审核预算，否则易陷入“砍价博弈”，服务品质反受其害。当前，多数小区业委会成立率本就不高，具备酬金制实操能力的更是寥寥。若强行全覆盖，只会引发更多撤场纠纷与法律诉讼。

但酬金制不宜一刀切普及，仅适合配套成熟小区，具备运营能力的业委会，甚至可直接采用业主自管模式。

第三章

酬金制还是自管?业主自治才是前提!

业内存在两种分歧观点：有人认为具备专业能力的业委会，直接推行业主自管可省去物业价差；也有从业者持反对意见，物业公司服务水平差距显著，市场淘汰机制可筛选优质服务商，且酬金制资金公开，能规避天价采购等乱象。

但需厘清一个核心概念——业主自治是前提，是业主意志的表达与实现；业主自管只是工具，是自治之下的可选路径。没有成熟的自治基础，便不应贸然推行自管或酬金制。信托制、酬金制、自管，各有优劣，关键在因地制宜，而非概念混淆、一哄而上。治理之道，先夯实制度根基，再谈模式选择。

第四章

省钱第一，服务第二?是因为物业没有监管!

包干制权责清晰、物业公司自负盈亏，但缺乏完善监督机制，企业易压缩服务成本牟利。现行星级服务标准表述笼统，人工考核主观偏差严重，欠费业主易恶意低分、关系户随意满分，评价公信力不足。

针对行业痛点，业内探索标准化量化方案：将服务细化为百项评分指标，搭配第三方中立考核；长远趋势则依托 AI 技术搭建线上监测体系，业主可实时查看服务数据，以客观数据替代人工主观打分。依托数字化、智能化工具建立标准化评判标准，是未来物业行业提质增效、化解供需矛盾的核心路径。

第五章

参选业委会，为什么会出现动机不纯的?

当下小区治理正面临一个尴尬现实：业委会“出生率低于死亡率”。政府多年前提出的“全覆盖”目标，至今无一地真正兑现，足见其推行之难。

更令人忧虑的是业委会成员的动机分化。粗略估计，约二至三成业委会成员动机不纯，瞄准的是公共收益、维修资金乃至换物业公司背后的利益空间。小区如同“矿藏”，有人护矿，有人则借机盗矿。

归根结底，业主公共意识薄弱是根源——数千年的传统惯性，让多数人对共有权益漠不关心。唯有经历反复博弈与纠偏，业主才能逐步觉悟。业委会制度不可或缺，但远非一设了之。

第六章

业主想要”和谐家园”，得先知道"痛"!

当下业主自治意识正经历分层演进：早期业主漠视社区公共事务，如今多数业主只关注自身权益，却忽视对等义务，完整成熟的自治阶段，需实现权责认知双向统一。

然而，唤醒意识并非靠说教，而是靠“痛”。那些最终实现和谐家园的小区，往往经历过比一般小区更深的阵痛——物业公司撤场、权益受损、反复维权，才真正让业主从麻木中惊醒。遗憾的是，许多业主在不了解真相时被“带节奏”，跟风投票，事后吃亏才幡然醒悟。

第七章

小区业委会水多深?三种人千万别让他进!

物业公司期盼业委会成立，尤其在亏损项目上，但现实中，有公心、有能力的业主往往不愿入局，反倒是一些“动机可疑”者趋之若鹜，令业委会成为某种意义上的“矿场”。

有三类参选者需重点警惕：只针对个人、不就事论事，持续恶意抨击物业公司与基层工作人员者；长期不在小区居住、平日从不参与社区事务，换届才突然现身者；无稳定收入且年富力强的参选者，此类人群虽有少数热心公益特例，但整体风险偏高。

建立“正面清单+负面清单”机制是可行路径：正面看党员身份、时间投入、专业特长；负面设犯罪记录、恶意欠费、侵占公共收益等限制条件。

第八章

年轻人来重塑社区治理:线上开会、公示透明

早年业委会多由退休长者组成，凭借阅历与公信力获得业主信任；如今，80后、90后年轻业主开始入场，带来智能化工具：线上投票、电子问卷、在线会议、自动纪要——表决更透明，意见收集更高效，治理成本大幅降低。

然而，年轻人也非万能。热情易起，韧劲难继，面对复杂矛盾往往三把火后便解散。一人业委会、短期冲动，难以应对治理的长期考验。

理想结构仍是老中青三结合：长者凭阅历与韧劲稳住底盘，青年以技术与效率提升效能，中年居中协调。

第九章

业委会成员，必须要有过半人数是党员?

部分地区要求业委会参选党员比例不低于60%，初衷明显：基于过去小区治理乱象频发，党员身份自带公信力，且受组织约束，履职更易依法依规，减少极端冲突。但这一规定在实操中面临多重矛盾，部分大型小区党员业主基数有限，难以达到六成参选比例。

党员报名的确能提升得票率，但若无人响应，政策便落空。这是一项基于历史无奈的制度探索，其效果取决于社区实际生态，而非比例本身。平衡组织意图与业主自治权，仍需更精细的制度设计。

第十章

普通人进入业委会，怎么少走弯路?

普通业主进入业委会不存在速成成长路径，成熟治理能力需要长期沉淀。西安心晴雅苑是典型范本，业委会采用老中青搭配架构，持续培育后备骨干，班子稳定团结，建成二三十年的老旧小区环境焕然一新，成为全国知名治理样板。

业委会工作绝非仅凭一腔热血。有人从容应对，有人焦头烂额，差距在于懂法、用法、得法。更重要的是，学会与街道社区保持良性互动——争取领导与支持，而非对抗。小区治理包罗万象、众口难调，苦干是基础，巧干才是关键。兼顾实干与巧干、理顺多方协作关系，才是社区治理可持续的核心思路。

第十一章

刚上业委会换物业?最不成熟的想法!

从业多年的业委会成员看待小区矛盾更为理性，不会盲目主张降费、更换物业公司；而新晋委员常以换物业公司、降物业费为竞选口号，治理思路存在明显短板。部分参选者刻意放大物业公司细小问题、造谣误导业主，实则暗藏逐利诉求，即便成功更换物业公司，小区治理效果往往不及预期。

可以在新业委会成立后先摸清小区公共资产家底，全面收集业主诉求并划分优先级；针对物业公司问题优先下发整改函协商处置，不少物业公司收到整改通知后会主动移交公共收益、优化服务。

第十二章

物业带资进场是骗局?业委会可以怎么做?

业委会与物业公司之间需要双向奔赴。业委会应借助党建引领选出有公心者，但不必过度专业——专业方案应由物业公司提供，而非将决策责任全部推给业委会。同时，业委会也需给物业公司留有合理空间，频繁换物业公司、每两年带资进场一轮，最终只会让小区无人问津。

关于“带资进场”，即便确有投入需求，投资额度也不应超过年物业费总量的10%，且资金应打入业委会账户，公开使用、透明比价，而非设置共管账户引发扯皮或勾兑。小区治理，靠的是制度与信任。

第十三章

业主不交物业费，物业公司才要撤场？

过去物业公司“赶都赶不走”，如今却频频主动撤场，守规矩的提前通知，恶劣者连夜跑路甚至破坏设备。可悲的是，这种违规撤场几乎未见惩罚，毫无后果。

同样零成本的是长期不交物业费的业主——只讲权利不讲义务，却安然无恙。更棘手的是，房屋质量等历史遗留问题本非物业公司之责，最终却由物业公司兜底。物业公司仅有责任却缺少对应管理权限，叠加法规存在漏洞，多重矛盾叠加，是物业公司批量撤场、纠纷频发的核心根源。

权利与义务的失衡，正将小区推向恶性循环。拖欠者无成本，服务方被错位追责，守规业主反遭不公。制度补漏，已刻不容缓。

第十四章

无论物业怎样努力，业主都不会满意?

物业行业意识虽有所转变，却陷入“越努力越不满”的怪圈——服务质量提升，物业费收缴率反降。根本原因在于，部分不尽义务的业主长期零成本、占便宜，形成不公示范，最终带坏社区风气。

未来小区将走向两极化：治理机制完善的小区持续向好，矛盾积压、风气失衡的小区逐步衰败，且后者数量持续增加。治理之难，源于历史积累的矛盾集中喷发，但法律、政策、政府、物业公司与业主各方均在磨合中觉悟。面对阵痛，唯有积极心态，方能穿越周期。

结尾

小区治理的困局，从来不是某一方的过错。业主公共意识薄弱、业委会能力参差不齐、物业行业权责错位、政策法规存在漏洞——多方因素交织，形成了今日的复杂局面。

但我们也不必悲观。从包干制到酬金制的模式探索，从老年人独撑到老中青三结合的代际融合，变化正在发生。阵痛是必经的，但不意味着无解。

真正的出路，不在于找到一个完美方案，而在于各方在磨合中逐步觉悟：业主学会权利与义务并重，业委会懂法用法得法，物业公司以品质赢得信任，政府以制度填补漏洞。治理的终点，不是谁压倒谁，而是共建共享的和谐家园。这条路很长，但值得走。