房租，会是压死实体店的最后一根稻草吗？

近期，济南恒隆广场多家热门门店集中闭店的消息，在零售餐饮从业者圈子里引发了不小的震动。曾入选大众点评必吃榜的古洋食坊、主打双品牌运营的安金烤肉、网红高空餐吧MARTINI马天尼，短短一个月内接连撤店，留给消费者的是未用完的储值卡，留给行业的，是又一轮关于实体店生存困境的深刻拷问。

面对门店集中关停的现象，商场方的回应直白又残酷：所有门店闭店，均是租约到期所致。没有复杂的行业洗牌，没有突发的经营危机，核心症结依旧是实体店绕不开的房租博弈。作为深耕零售行业多年的从业者，我们深知，当下实体店的亏损、闭店潮，从来不是经营能力的单一问题，而持续走高、脱离市场规律的房租，正在成为无数实体商户难以承受的重压。

这场房租与实体经营的博弈，最具代表性的莫过于近期刷屏的胖东来涨租事件，房东的逐利心态，淋漓尽致地展现了当下实体店面临的核心困境。熟悉行业的人都知道，胖东来是国内实体零售的标杆，凭借极致的服务、稳定的客流和扎实的盈利能力，硬生生带火了多个商圈，为商铺、商场带来了持续的流量和溢价。

可正是这样一家年销售额近20亿、年利润超1亿的优质门店，却屡屡栽在房租问题上。早在2015年，胖东来新乡平原路门店租约到期，房东眼见商圈被胖东来彻底盘活，直接将年租金从800万暴涨至2400万，涨幅高达300%。房东的心态极具代表性：认定优质品牌离不开成熟商圈，笃定商户会为了多年积累的客源、装修成本和沉没成本妥协，肆意透支品牌价值、坐地起价。

时隔十一年，同样的无奈再次上演。2026年，胖东来官宣关闭经营20余年的许昌生活广场店，很多人误以为是门店盈利困难、承担不起房租，但事实恰恰相反。胖东来门店盈利能力稳定、营收根基扎实，完全有能力持续承担场地租金。创始人于东来真正无法接受的，从来不是高昂的房租本身，而是房东毫无底线、透支商户价值的加价心态。

在长期合作、双向成就的商业逻辑里，房东无视品牌多年深耕商圈的付出，无视实体经营的不易，只盯着短期利益肆意抬价，彻底打破了商业合作的公平与底线，这也是于东来心中多年的心结。即便门店能持续盈利、能带动整条商圈营收，在房东极致的逐利心态面前，所有深耕经营的诚意都变得不值一提。

胖东来的决绝离场，和济南恒隆广场多家网红门店的黯然闭店，本质上是同一个行业痛点：当下多数房东、商场的核心问题，从来不是租金定价偏高，而是唯利是图、单向收割的扭曲心态。房租早已脱离了合理的商业定价逻辑，不再是场地使用的合理成本，变成了房东依托商圈红利、肆意压榨商户的套利工具。

深究下来，这种行业乱象的根源，完全是房东和商场物业的畸形心态。在他们的固有认知里，没有共生共赢的商业思维，只有“谁火收割谁”的逐利思维。房租定价从不参考行业利润率、不考量商户经营压力，唯一的标准就是门店热度、商圈流量。商户用心经营把商圈做火、把门店做旺，最后换来的不是认可与共赢，而是房东坐地起价、趁机加价。他们始终忽略一个核心：商圈的热度、场地的价值，从来不是空地自带的，是无数商户熬时间、做服务、攒口碑一点点盘活的。

就像济南恒隆广场的三家闭店门店，均是自带流量的人气品牌。古洋食坊是多地布局的网红餐饮，多次斩获必吃榜荣誉，济南店更是山东首店；安金烤肉承接成熟运营团队和经典菜品，开业之初备受期待；马天尼餐吧凭借独特的高空露台场景，成为济南网红打卡地标。这些门店能在高端商场站稳脚跟，靠的是品牌运营和产品实力，而非单纯的场地优势。

但人气和口碑，最终变成了房东和物业涨租的筹码。租约到期即施压涨租，不接受就直接清退，这是当下高端商场、成熟商圈实体店的普遍困境。不同于普通街边商铺，商场门店的租金本就居高不下，再加上物业费、公摊费、营销分摊费等各类附加成本，房租早已占据实体店经营成本的半壁江山。

站在零售从业者的角度，我们深知当下实体店的经营早已举步维艰。疫情过后，消费市场持续疲软，消费者消费愈发理性，客流大幅分散，线上电商、本地团购持续冲击线下实体，门店营收本就起伏不定。原材料涨价、人工成本攀升、同行内卷加剧，层层压力之下，实体店的净利润率早已被压缩到极致，多数普通零售、餐饮门店的利润率不足10%。

可房租的上涨却从未停下脚步，甚至逆势攀升。对于多数中小实体店而言，房租不再是正常的经营成本，而是刚性枷锁。生意好时，利润全部用来填补房租上涨的缺口；生意平淡时，营收不足以覆盖租金、人工和物料成本，只能持续亏损。很多门店看似门庭若市、客流不断，实则是“赚的辛苦钱，全给房东打工”。

有人片面地认为，实体店闭店都是经营不善、跟不上时代的结果。但济南恒隆广场三家优质门店的撤场，以及胖东来主动关店的选择，都狠狠推翻了这个结论。真正击垮实体的，从来不是市场竞争，而是房东毫无底线的逐利心态。胖东来绝非付不起房租，只是不愿向不合理的加价、不公平的商业规则妥协，宁愿放弃稳定营收、上亿利润果断离场。头部优质品牌尚且不愿忍受这种单向收割，更何况是抗风险能力更弱、没有品牌议价权的中小实体商户。

更无奈的是，这种房东逐利式涨租，最终会形成恶性循环。房东盲目抬租、品牌无奈撤店、商圈频繁换商、消费者信任流失，最后只会导致商圈热度下滑、商铺空置率攀升。当年胖东来新乡门店撤店后，原本火爆的商圈迅速降温，商铺几经招商都难以重回巅峰，房东看似赚了短期溢价，最终却透支了商圈的长期价值。

如今的实体行业，早已告别野蛮生长，精细化运营、品质升级、服务沉淀，是所有从业者坚守的唯一出路。我们不怕吃苦、不怕内卷、不怕合理的成本投入，但最怕努力经营的成果，被房东的逐利心态随意收割。房租从来不是实体店倒闭的唯一诱因，但房东无底线加价、不懂共生的扭曲心态，才是压死无数实体店的最后一根致命稻草。

实体经济的复苏，核心是双向奔赴，最忌单向收割。房东和商场物业最该改变的，是短视的逐利心态，而非单纯调整租金价格。不要只顾眼前的租金溢价，透支商圈长期生命力。稳定合理的租金体系、懂得共赢的商业心态、长期良性的合作模式，才能留住优质品牌、稳住商圈活力，真正激活线下实体市场。

作为坚守一线的零售从业者，我们从不畏惧公平的市场竞争，也不排斥合理的成本上涨。我们真正心寒的，是深耕行业多年，用心盘活场地、带火商圈，最后却败给房东无底线的加价心态；是兢兢业业做经营，最终所有成果都沦为他人套利的工具。愿实体行业能告别这种短视的收割乱象，多一些良性共生、少一些单向压榨，让每一个坚守线下的创业者，都能被公平对待、踏实经营。

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