宣判死刑：房地产旧发展模式

兔主席 | tuzhuxi 20260830

要点：

·许家印获刑一周后三部门出台新规，从资金管理源头终结“高负债、高杠杆、高周转”模式，防止下一个恒大；

·预售制在城市化大建设阶段发挥过作用，但在机制不完善、问责缺失的情况下，逐渐变形走样，导致预售资金被挪用，最终酿成烂尾潮与保交楼问题，让弱势的消费者为此买单；

·对开发商多管齐下的约束：封顶才能预售、新增项目优先现房销售；自有资金购地、主办银行穿透核查；项目资金封闭管理；预售资金全额监管、竣工后解冻；现房销售须无抵押无查封；

·对购房者的利好：按揭竣工备案后才发放、购房款专款专用、违约可退房索赔、交房即交证、贷款期限延至40年；

·主办银行制同时解决穿透监管和压实责任两个问题，终结过去多家银行抢客户、出问题无人负责的局面；预售资金实行政府监管、银行存管、机构审核，责任压实到地方政府和主办银行；

·新规“新老划断”、渐进释放；高周转模式彻底终结，中小房企加速出清，行业向“耐心资本”转型；短期，对房企的冲击将远大于对购房需求的拉动；

·对行业的影响：

影响点评（文中第四部分前置）:

1.终结旧“三高”模式：新规的目标就是彻底终结“高负债、高杠杆、高周转”的模式，这个模式在任何的“房地产新发展模式”里都没有位置。而房地产开发的资金管理与销售是核心；

2.利益天平转向购房者：过往制度有利于开发商（盘活资金）、银行（扩大业务）及地方政府（土地财政与城市建设），但不利于保护购房者的权益。新规全面转向保护购房者权益

3.责任压实到看门人：将保交楼的责任压实到地方政府和主办银行身上，并充分授权。机制理顺后，未来，地方政府和银行的关注点将不是为了如何服务好开发商，而是确保项目正常开发完毕。

4.烂尾将大幅减少：未来，因资金被挪用所引发的项目烂尾问题将大幅减少。

5.老开发模式彻底颠覆：房企常年依赖的开发模式被彻底颠覆，企业的资金管理、风险管理、决策与治理机制必须对应全面调整。其所能盘活及投入项目开发的资金将大幅减少，投资会高度谨慎，只有极有实力的企业才会触及大体量、长周期、涉及大量资金沉淀的项目。

6.向“耐心资本”和“高质量发展”转型：目前推动的项目资金闭环管理模式，实际上是许多外资房企及地产基金常年使用的方法。这些企业在过去几年大多完好，没有遭遇爆雷。新规将迫使房企向“耐心资本”转型，习惯用更长的时间，以更高的质量，开发数量更少的项目。

7.加速行业重组出清：新规相对有利于资金及资信实力较强的大型房企，不利于中小房企。所有制层面，有利于央国企，不利于民企。最终结果是，加速行业的重组与出清。

8.加速告别土地财政：新规下，房企资金运用会更加谨慎，购地与投资开发的门槛显著提高，结果是，房地产投资额还将下降，地方政府也将加速告别土地财政。

9.债务重组更难：对于处在债务重组阶段的房企而言，本想通过项目销售回血，逐步偿还集团或其他项目债务的，由于项目资金闭环管理，资金池被打破，资金回流周期变长，使得债务重组的挑战必然更大。

10.房企需要自我革命：在香港，有预售制度，代价是严格的资金管理体制，“鱼与熊掌”不可得兼，只可得其一。目前的新规，一方面极大加强了资金管理，一方面又转向现房销售，对房企来说，面临的是“多管齐下”，需要自我革命，以同时在不同的方向适应新规。

11.短期影响在供给侧：从购房者（消费者）角度来说，后续购房更安全，有利于刺激需求。但购房需求来源于多重因素，不光是开发商信用——还包括对房价的预期、对收入的预期、家庭负债能力等，这些因素多为结构性，不会因为新规的出台而被改变。在短期内，新规对房企及行业的影响，将远大于对购房者购房行为的影响。

以下为正文。

2026年8月20日，许家印被判无期徒刑。一周后的8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，中国人民银行、金融监管总局同步印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。两份文件同日发布、同日施行。

判决是对过去的交代，新规是对未来的回答。监管在思考，如何避免下一个恒大？必然要从源头上解决问题。最后给出的答案也很明确，加强对房企资金管理，彻底终结高杠杆、高负债、高周转的“三高模式”。

一切不得不从预售制开始。

一、从预售制到保交楼

预售制从香港引进。香港地少人多，房子严重供不应求，政府和开发商都囤地惜售，造成了供需关系的失衡。居民把抢到房作为福利，开发商也拥有巨大的话语权。预售成为香港模式的精髓，房子还没盖好，就能卖“楼花”，开发商提前锁定需求。这套机制以更宽松的方式被引进内地，在城市化大建设阶段（1990年代到2010年代二十多年间）发挥了巨大作用。开发商们资金不够，可以靠预售款提前回流资金，加快周转，增大投资额度，多盖房子；地方政府通过卖地获得财政所需的资金，并通过开发商盖楼，推动城市基础设施建设——包括住房、办公、零售、文娱等一体化建设。银行通过最大化盘活开发商的资金，扩大了自身收益。开发商、金融机构、地方政府，三者缺一不可——这就是那时代的模式。

但预售制要求强监管。一旦监管缺位，就可能变形走样，本末倒置。开发商为了开发更多的土地，或者为了补足流动性，可能“拆东墙补西墙”，挪用预售款，暂时性掏空项目。地方政府为了招商引资，竞相提供更加宽松的预售监管条件（地方政府以不好的方式“内卷”的典型负面案例）；银行为了争取客户，扩大业务，也争相降低资金监管门槛，为开发商提供便利。

在城市大建设阶段，人们认为，一切都是合理的。没有预售制及其配套的政策，包括房地产信贷管理曾测，就没有当时的城市硬件大发展。

从写经济史的角度看，这确实是当时的历史。

但各个方向都在变形走样。开发商、金融机构、地方政府对预售资金的管理过度宽松，最终造就了“一个锅盖掩十个锅”的高负债、高杠杆、高周转的模式。一旦房价增速放缓，需求出现疲软，个别开发商资金链出现问题，开始爆雷，行业受到传导，整体出现问题。

一觉醒来，购房者发现，明明自己签了预售合同，还着按揭，却发现买回来的房子永远盖不出来，弄得钱房两空。问为什么？答：项目上已经没钱了，预售资金被挪用了。

过去几年的住房烂尾潮，根子就在这里。一边有无数的烂尾项目，另一边有开发商无数的新投土地、投资性房地产、非主业项目，以及无数的负债。

你要问恒大的烂尾项目的资金在哪里，在恒大其他的未开发土地上，在恒大足球，在恒大汽车的创业泡沫里，在许家印的私人飞机里。

保交楼随之引发断贷潮：对于购房者来说，为什么要给无法交付的楼房还贷呢？不仅如此，还应该要求退款和赔偿。诉求有理。2022年7月，保交楼，保民生，保稳定被提到最高的政治高度。保交楼在随后的几年成为地方政府的头号任务之一。

所谓“保交楼”，要求并不高，只是把已经预售的房子按约定盖完，实现对购房者的交楼而已。这本是开发商最基础的履约行为，却成为一个存在系统性违约的状况。

显然，预售制、房地产信贷相关的配套管理体系存在大的问题，必须优化。

以下，让我们拆解新规的核心内容，看看政策逻辑与影响。

需要说明的是，新规采取“新老划断”：施行前已取得建设工程规划许可证的存量项目，仍按原政策执行；新规主要约束新出让土地和尚未取得规划许可证的项目，效果渐进释放。

二、对开发商（行业）的影响

1. 预售门槛大幅提高，要求主体结构封顶，新增项目优先现房销售

【政策原文】

“商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。”

“本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售。”

【解读】

原本各地的预售门槛都很低。问为什么低？不低就没法营造好的条件，吸引开发商前来投资。这就是地方“内卷”的结果。结果，有的地方，项目出地面或到两三层就能卖。

新规要求，项目的主体建筑要封顶才能预售。从工程进度上看，相当于把预售时点后推了大半年到一年。而且新增项目要求“优先”现房销售，可以推定，在实操层面，除非有特殊情况，原则上应当都采用现售，而即便在特殊情况下采用预售的，也需要主体建筑封顶。

除新老划断安排之外，新规之下，中国实际上已经在迈向现房销售制度。

【对房企的影响】

过去，房企把快周转能力作为核心竞争力。在黄金时期，房企追求“3个月开工、6个月预售、12个月现金流回正”的极致模式。

在新规下，这种高周转模式将不复存在。资金占用的周期将大幅拉长（覆盖一个项目的大多数时间周期），而由于资金沉淀，对房企自有资金的要求也大幅提高。

此外，由于主体建筑封顶后才能预售，要求开发商承担绝大部分开发风险。

周转大幅放慢，资金大部分沉淀，对于中小房企来说，资金压力极大，要求极高，势必行业加速出清，加速行业集中度的提升。对于大型房企来说，也必须审慎地评估每一个投资项目。因为任何一个项目都意味着大量且长期的资金沉淀。

2. 必须用自有资金购地——执行机制的差异

【政策原文】

“房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定。”

【解读】

业内人士看来，“自有资金购地”这句话本身并无“新意”，早在2010年就有此规定，由于太容易规避而被忽略。过往，房企通过五花八门的“前融”，以公司层面信用债募集资金、信托、关联方借款、总包垫资等方式，将杠杆资金伪装成“自有资金”。2021年，房地产融资收紧，在集中供地时22城普遍建立了“先承诺、成交后审计”的购地资金审查制度。但会计师事务所审计报告“可操作”，地方政府也缺乏严格审查的动力。所以，过往虽有政策，但基本没管住。

新规的核心区别不在于这句话本身，而在于它被嵌入了一套全新的执行体系：在“主办银行制”下，一个项目一家主办银行，项目的全部资金（购地资金、开发贷、自有资金、销售回款）都在主办银行的体系里封闭管理，银行可以穿透核查资金的最终来源；项目公司制下，每个项目独立核算、资金隔离；开发贷和按揭都在主办银行体系内流转，从拿地到交付全程都可以追溯。以前是“竞买的一瞬间形式审查一次、往后不管”，现在是“项目的全生命周期每笔钱都在监控之下”。对于房地产公司来说，各种“前融”财技操作空间被系统性压缩，而金融监管总局的加入，更使银行承担了穿透核查的监管责任，权力大，问责力度更大。

【对房企的影响】

未来，拿地能力将取决于账面自有资金的规模，依赖前融和高杠杆拿地的模式已被堵死。资金雄厚的国央企和优质民企在土地市场的优势将进一步扩大，中小房企也许可以竞得个别项目，但基本不可能成为全国性的规模开发商。

此外，分期缴款政策和开发贷期限延长（预售5年/现房7年）也为有实力的房企提供了更匹配项目周期的资金安排，所以政策方向也不是一味收紧——强者将受益于新规。

3. 主办银行制 + 项目全资金封闭管理

【政策原文】

“房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。”

“项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。”

【解读】

以前房企怎么管钱？核心是“资金池”——一个集团几十个项目，钱在项目之间调来调去，A项目的预售款拿去给B项目拿地，C项目的回款拿去还D项目的债。本质就是“一个锅盖盖好几个锅”。 不少业内开发商会认为项目资金闭环管理的思路过度保守，而是钦佩那些擅长运作庞大资金池的企业。

这套操作方法，在行业上行周期是没有问题的——资金周转得快，十个锅都能盖上。但一旦行业下行，销售放缓，资金流速变慢，锅盖就不够用了，一旦某个锅出了问题，触及违约，风险就会瞬间扩散到全集团，引发信用问题，导致资金链断裂。

主办银行制解决了两个问题。一是穿透监管：一个项目由一家银行盯着，项目所有的钱都在这家银行的账户里封闭运行，钱从哪来、到哪去，银行一清二楚，开发商没法在银行之间利用信息不对称、再搞资金池、进行跨项目调拨，风险也因此被隔离在项目层面。二是压实责任：以前，一个房企同时和十几家银行打交道，每家都用更优惠的条件争抢客户（往往涉及放松合规、风控，同时给到更优惠的费率），并且希望通过最大化配合客户，取悦客户。一旦出了问题，就相互推诿（赖开发商、赖其他银行、赖地方政府），但最终无人问责。保交楼的问题，到底应由谁负责，也是这些年的最大难题。现在，一个项目一个主办行，有利于压实责任。

【对房企的影响】

项目被单一一个银行把控，资金闭环管理，使得房企的资金调度自由度大幅下降，资金池运作和跨项目调拨基本行不通，“拆东墙补西墙”的空间基本被堵死。而如果项目的资金上出现问题，银行及项目负责人将被连带问责。在这种情况下，银行对房企的话语权也将极大增强。往后不说是开发商求银行，起码也是一个平等地位。

4. 预售资金全额强制监管，竣工交付后才解除

【政策原文】

“加强预售资金监管。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。”

“住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。”

“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。”

【解读】

针对预售资金的监管，以前各地标准不一，有的管得松，拨付节点早，开发商把房子盖到一半就可以把钱抽走去拿新地或还别的债，到项目后期没钱了，就出现烂尾。

为什么以前管不住？因为监管账户虽然开在银行，但实际支配权很大程度在开发商手里，银行和监管部门都没有足够动力严格把关。开发商以工程款、材料款、关联方往来等各种名目将钱调走，监管往往流于形式，银行为了服务客户，一般也会配合。

新规不同。预售资金由市县住建部门履行监管职责、住房资金监管机构承担具体监管工作，资金存入主办银行开立的监管账户，政府监管、银行存管，每笔拨付都要经负责机构审核，如果出了问题，相关机构势必一起问责。开发商不可能再像以前一样以各种名目把钱调走。而且要等房子竣工验收、配套齐备才能解冻预售资金。

【对房企的影响】

除新房原则上优先现房销售之外，预售资金监管是整个新规当中影响最大的条款。监管逻辑只有一条，就是“保交付”，而不是保持额度宽松，协助房企将不同项目相连，打造跨项目跨区域跨集团的资金池，从事更多的开发任务。新机制的设立，不仅将责任压实到地方政府及主办银行，让他们成为项目的“看门人”，也给了他们与权责完整对应的能力——管住预售资金。可想而知，后续房企调用项目上的预售资金（用于本项目的工程建设），需要有充分的流程，经过各种签字画押，各方确保万无一失后，才可能允许动用资金，且资金还必须在各方监管下，在项目上闭环管理。

房企无法再像原来一样灵活支配项目回款，投入项目的资金基本要沉淀到项目开发完毕之后才能调回，这带来几个影响，其一，“快周转”模式彻底终结；其二，房企能拿来扩张的现金流将大幅收缩；其三，企业需要重新计算资金的使用周期、财务成本、机会成本等。其四，资金全部在项目上封闭管理，企业无法再在全集团、全平台内构建并维护“资金池”，对现金管理、资本管理提出更高的要求；其五，对于还在重组过程中，希望通过新项目的回款（“造血”）以偿还集团层面或其他项目债务的企业来说，这种传统方式将被阻断。

5. 现房销售要求房屋及土地无抵押、无查封

【政策原文】

“房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。”

【解读】

以前的模式下，房子已经预售，购房者交付首付并开始还贷，同一个土地或在建工程还抵押给银行，激进的开发商在此基础上可能还在变着花样进行结构化融资。一个底层资产发生重复杠杆（“一房多抵”）的问题突出。结果，购房者买了房，产权却不清晰，利益无法得到保障；房企和金融体系则面临杠杆无限放大的风险。

这就推出了新规要求：房屋销售必须“按现房销售方案进行销售”，在销售前必须将抵押解除、把债还清，确保房子干干净净地卖给购房者。

【对房企的影响】

销售前，要清偿开发贷、解除抵押，虽然消除了产权纠纷风险，降低了后续的法律成本，但同样使得房企在项目上的资金占用周期更长，财务成本更高，对现金流管理的要求更严格。

三、对购房者（消费者）的影响

1.预售房按揭延后至竣工备案后发放——“能拿房、再还贷”

【政策原文】

“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人‘能拿房、再还贷’。”

“个人住房贷款通过受托支付方式发放。实行现房销售的，受托支付至房地产项目开发公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。”

【解读】

旧规下，购房者签完预售合同，产权还没有交付，就开始还房贷了。一旦开发商烂尾，购房者面临的是钱房两空、还要还贷的绝境。这也是整个“保交楼”问题里最大的坑。

现在，银行按揭的发放和竣工挂钩，房子没盖好，银行就不放款，确保购房者只对已建成的房子负债。

同时，购房者的按揭资金通过受托支付方式直接划入监管账户——现房销售的付到项目公司在主办银行开立的资金账户，预售的付到项目预售资金监管账户。购房者的贷款不经过开发商的一般结算账户，确保每一分按揭款都进入封闭监管体系，只能用于本项目建设。

【对购房者的影响】

这些规定大大减少了购房者的贷款风险，是对其最大、最直接的权益保障。

2. 预售资金全额监管，购房款“专款专用“

【政策原文】

“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。”

“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。”

【解读】

购房者交付的首付和房贷，全部进入政府和主办银行负责的监管账户，只能用来建设你所购买的项目，开发商不能拿去拿地、还债、挪用到其他项目。这是“保交楼”里最核心的资金保障。

【对购房者的影响】

即便开发商在集团层面或其他项目层面出了经营问题，但由于各个项目闭环管理，资金无法被抽调，因此监管账户里的钱还在，可以用来把房子盖完，烂尾的概率大幅降低。由此，购房者的权益得到保证，可以更加放心的购房，而不需过度担忧开发商资信问题甚至跑路问题。

3. 开发商违约交房，购房人可退房退款并索赔

【政策原文】

“房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。”

【解读】

以前开发商延期交房甚至烂尾，购房者想退房退款，法律路径不清晰，执行也困难，结果只能继续被套。现在，退房退款的权利与安排已经写进了新规，违约责任明确。

【对购房者的影响】

购房者的维权有了明确的制度依据，遇到延期交付或烂尾，购房者可以要求解除合同、拿回房款，并要求索赔。

4. 推行“交房即交证”

【政策原文】

“现房销售前，一般应办理房屋首次登记。优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。”

【解读】

以前交房后，往往要等几个月甚至更长时间才能拿到房产证，此期间无法落户、交易、抵押。“交房即交证”，即把拿证时点提前到交房同一日。

【对购房者的影响】

落户、子女入学、房产交易等需求，交房后即可办，不用再等。

5. 个人住房贷款期限延长至最长40年

【政策要点】

“个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。”

【解读】

房价收入比还比较高，很多家庭月供压力大。贷款期限从30年延到40年，月供就降下来了，但总利息更多，偿付年限更长。贷200万、利率3.5%，30年月供约8,980元，40年约7,900元，每月少还1,000多。具体选多少年，要根据自己的收入周期来确定。

国际经验来看，延长年限的安排正反声音都有，正面声音认为，它可以提升住房拥有率；反面声音认为，超长年限的房贷会让购房者陷入终身债务。当然，是否接受这样的贷款期限，也是购房者的自主选择。

【对购房者的影响】

月供压力降低，但总利息增加，按需选择。

四、影响点评

12.终结旧“三高”模式：新规的目标就是彻底终结“高负债、高杠杆、高周转”的模式，这个模式在任何的“房地产新发展模式”里都没有位置。而房地产开发的资金管理与销售是核心；

13.利益天平转向购房者：过往制度有利于开发商（盘活资金）、银行（扩大业务）及地方政府（土地财政与城市建设），但不利于保护购房者的权益。新规全面转向保护购房者权益

14.责任压实到看门人：将保交楼的责任压实到地方政府和主办银行身上，并充分授权。机制理顺后，未来，地方政府和银行的关注点将不是为了如何服务好开发商，而是确保项目正常开发完毕。

15.烂尾将大幅减少：未来，因资金被挪用所引发的项目烂尾问题将大幅减少。

16.老开发模式彻底颠覆：房企常年依赖的开发模式被彻底颠覆，企业的资金管理、风险管理、决策与治理机制必须对应全面调整。其所能盘活及投入项目开发的资金将大幅减少，投资会高度谨慎，只有极有实力的企业才会触及大体量、长周期、涉及大量资金沉淀的项目。

17.向“耐心资本”和“高质量发展”转型：目前推动的项目资金闭环管理模式，实际上是许多外资房企及地产基金常年使用的方法。这些企业在过去几年大多完好，没有遭遇爆雷。新规将迫使房企向“耐心资本”转型，习惯用更长的时间，以更高的质量，开发数量更少的项目。

18.加速行业重组出清：新规相对有利于资金及资信实力较强的大型房企，不利于中小房企。所有制层面，有利于央国企，不利于民企。最终结果是，加速行业的重组与出清。

19.加速告别土地财政：新规下，房企资金运用会更加谨慎，购地与投资开发的门槛显著提高，结果是，房地产投资额还将下降，地方政府也将加速告别土地财政。

20.债务重组更难：对于处在债务重组阶段的房企而言，本想通过项目销售回血，逐步偿还集团或其他项目债务的，由于项目资金闭环管理，资金池被打破，资金回流周期变长，使得债务重组的挑战必然更大。

21.房企需要自我革命：在香港，有预售制度，代价是严格的资金管理体制，“鱼与熊掌”不可得兼，只可得其一。目前的新规，一方面极大加强了资金管理，一方面又转向现房销售，对房企来说，面临的是“多管齐下”，需要自我革命，以同时在不同的方向适应新规。

22.短期影响在供给侧：从购房者（消费者）角度来说，后续购房更安全，有利于刺激需求。但购房需求来源于多重因素，不光是开发商信用——还包括对房价的预期、对收入的预期、家庭负债能力等，这些因素多为结构性，不会因为新规的出台而被改变。在短期内，新规对房企及行业的影响，将远大于对购房者购房行为的影响。

结语

新政策不再是对旧模式的修修补补，而是推倒重来，确立新的模式，开启新的篇章。

未来的房企，必须用自己的钱拿地，用封闭管理的资金盖房，用封顶后的房子预售，用竣工后的交付解除监管。资金腾挪空间被压到最小，金融玩法被彻底改变。

许家印获重刑，恒大成为历史，而房地产旧发展模式也已一去不复返。

最后，推介一下笔者关于房地产新发展模式的著作《房地产转型与重塑》（中信出版社出版）。里面大量涉及保交楼问题、预售资金监管、行业重组与未来发展趋势的探讨，读者可在京东、当当、淘宝等网站购买。

（全文结束）

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