写字楼空置率不到1.5%：全球城市为何只有东京在涨租？

——正文2979字，预计阅读时间3分钟

世邦魏理仕（CBRE）对2026年第一季度全球20个主要城市的调查显示：

·东京写字楼空置率1.5%（二季度进一步下降至1.4%）

·纽约12.0%

·洛杉矶21.6%

·巴黎10.3%

·北京18.5%

·上海24.4%。

下图：世邦魏理仕（CBRE）调查报告首页显示：2026年第二季度，东京全级别写字楼空置率下降至1.4%，A级写字楼空置率仅0.1%（图源：CBRE日本写字楼市场观察）

到了第二季度，高力国际（Colliers）的数据显示东京写字楼空置率进一步降至1.3%，千代田、中央、港区三个核心区的空置率已被压缩到1%以下，丸之内、大手町一带甚至接近0.1%——几乎处于“绝对满租”状态。

下图：高力国际（Colliers）2026年第二季度东京写字楼市场报告显示：空置率进一步降至1.3%（图源：Colliers研究报告）

与此同时，东京都心五区平均租金连续30个月上涨，2026年7月达到每坪23,287日元（约合每平方米每月297元人民币），创下31年来最高纪录，一年涨幅约10%。甲级写字楼更夸张，第一太平戴维斯（Savills）数据显示大型B级楼租金同比上涨17.7%。

下图：第一太平戴维斯（Savills）2026年第二季度东京写字楼租赁报告显示：B级楼租金同比上涨17.7%（图源：Savills东京写字楼租赁市场研究报告）

当全球主要城市的写字楼都在为“高空置率”和“租金下跌”焦头烂额时，东京却在闹“一房难求”。

这不是某一个政策或某一波行情能解释的。剥开表层，会发现这是“需求端、供应端、资本端、结构端”四层逻辑同时共振的结果——每一层单独拿出来都足以支撑一个市场，四层叠加，就造就了全球商业地产最奇特的景观。

一、需求端：人回来了

东京写字楼需求旺盛，最直接的原因是“出社回归”。

韩国金融新闻调查显示，2026年日本办公室出勤率为58.8%，高于全球平均的54.8%。另一个对比更直观：日本员工平均每周居家办公仅0.5天，而美国员工是1.4天。疫情后日本企业比欧美更迅速、更坚决地结束了居家办公，重新强调面对面沟通、新人培养和团队协作。企业不再压缩办公面积，反而主动扩大或升级办公场所。

图源：韩国金融新闻

下图：日本员工平均每周居家办公仅0.5天，而美国员工是1.4天（图源：MIGAKU）

但“出社回归”只是表层，更深层的力量是日本企业没有因为AI而裁员缩面积。

这可能是整个故事中最反直觉的一点。经合组织（OECD）数据显示，截至2025年底，日本职场AI使用率仅为8.4%，远低于美国的50%、英国的32%和新加坡的56%。欧美金融机构和咨询公司已经在用AI替代人工、削减岗位、缩减办公面积，而日本企业受终身雇佣制约束，即便引入AI也不裁员——瑞穗金融集团宣布用AI替代5000个事务性岗位，却明确承诺全部转岗、无一解雇。《哈佛商业评论》2026年7月的文章专门分析了这种差异：美国企业用AI“裁人”，日本企业用AI“调人”。人没走，办公面积自然不会缩。

换句话说，AI越发达的地方，写字楼越空；AI渗透慢的地方，楼反而越满。东京的低空置率，某种程度上是“技术落后”换的。

第三个需求动力来自人才争夺战。日本少子老龄化导致劳动力严重短缺，企业为了吸引和留住年轻人，纷纷把办公室搬到交通便利、设施齐全、抗震性能好的甲级写字楼。有企业从郊区迁到新宿后，应聘人数一下子增加了十倍——办公室本身成了招聘竞争力。这种需求高度集中在核心区高等级楼宇，直接把皇宫周边的丸之内、大手町推到了接近0.1%的极限空置率。

图源：高力国际

底层支撑则是企业盈利的真实改善。2025年东京23区新增写字楼需求量达33.6万坪（约111万平方米），创历史新高。世邦魏理仕（CBRE）指出，需求由“升级搬迁、业务扩张、楼内增面”三股力量共同驱动。日经指数屡创新高、企业利润回升、工资实质性上涨——企业有钱了，才敢扩面积、搬好楼。

二、供应端：不是不想建，是建不出来

如果需求旺盛但供应充足，空置率不会这么低。东京的特殊之处在于：供应端几乎被“锁死”了。

首先是疫情期间的“信心断层”。2020至2022年，开发商对后疫情时代的办公需求高度不确定，大量项目被延期或搁置。当时的谨慎，直接导致2025至2026年新增供应断档。2025年东京23区新增供应面积仅为需求的一半左右，好地段的优质楼盘出现“抢租”现象。

更深层的瓶颈是建筑业的“人力悬崖”。日本少子老龄化叠加2024年建筑业劳动时间规制收紧，建筑工人严重短缺，工期普遍延长，建材价格持续上涨。Cushman & Wakefield的报告显示，2026至2030年计划完工的36个项目中，已有8个延期，影响约28.8万平方米可租面积，平均延期长达25个月。日媒调查显示，高达七成建筑商表示大楼重建计划需要调整，东京新宿、池袋、涩谷周边多个大型商办项目无法确定完工日期。

三井不动产2026年第一季度报告直言：受营建成本和建材涨价影响，越来越多新案供给计划遭到重新评估，缺工问题持续恶化，原本预期2028至2029年达到历史高点的供应量预测已大幅下调。

图源：三井不动产

这形成了一个经典的“成本推动型紧缩”：需求在涨，但建楼的人不够、材料太贵、工期太长，供应跟不上，租金只能一路涨。

三、资本端：全球资本在“乱世”中押注东京

供需失衡的信号，资本最先闻到。

2025年上半年，海内外对日本房地产的投资额同比增长22%，达到3.19万亿日元（约合人民币1500亿元），首次在上半年突破3万亿日元大关。东京以110亿美元投资额位居全球城市首位，其中写字楼投资占一半以上。海外投资者购买额暴增至3.7倍，占比达34%。

黑石集团2025年1月以约4000亿日元（约26亿美元）从西武控股手中收购东京花园露台纪尾井町，创下外资在日本不动产交易的历史纪录，并宣布未来三年向日本市场投入150亿美元。加拿大博枫（Brookfield）2026年8月斥资超1000亿日元收购日本50栋公寓，并计划未来五年投资100亿美元。三菱地所等本土巨头也在活跃交易。

全球资本为什么在这个时点押注东京？四个原因：

·日元处于多年低位，外资收购成本大幅打折；

·日本贷款利率长期维持在1%左右，资金极便宜；

·东京租金连续30个月上涨且预期延续；

·在地缘风险遍地、全球不确定性加剧的背景下，东京的政治稳定和社会安全提供了稀缺的“避险溢价”。

当李嘉诚在抛售、巴菲特在持币、中东局势紧绷时，全球资本却在用真金白银投票——东京核心写字楼，成了乱世的硬通货。

四、结构端：“失去三十年”的反向遗产

如果说前三层逻辑解释了“为什么是现在”，那么第四层逻辑则能解释“为什么是东京”。

泡沫经济崩溃后的三十多年，日本企业和银行经历了漫长的去杠杆：处置不良资产、削减债务、向海外转移生产、国内投资极度保守。这段被称为“失去的三十年”的痛苦调整期，带来了一个意想不到的“反向遗产”——日本没有在过去十年大规模建设写字楼，开发商的资产负债表干净而谨慎，疫情期间甚至不敢开工。

没有过度建设，就没有供应泡沫；没有供应泡沫，就没有高空置率。

与此同时，东京的人口结构在日本全国中“逆势而行”。2025年12月，东京都人口达到1427.7万，创1956年有统计以来历史最高。AI与半导体产业（台积电熊本工厂、Rapidus北海道晶圆厂）正在成为新的经济增长点，东京作为绝对中心持续吸附人口和资源。企业治理改革推动企业提高ROE、释放利润，日经指数走出多年低迷。

写字楼空置率是比GDP更诚实的经济温度计。东京1.5%的背后，是一场迟到了三十年的、缓慢而扎实的复苏——不是轰轰烈烈的高增长，而是企业从收缩转向扩张、资本从观望转向押注、信心从废墟中一点点重建。

当然，东京的“一房难求”并不意味着没有隐忧。

老旧楼宇的空置率并不低，中小企业和地方城市远未跟上复苏节奏；租金创31年新高后，企业承受力正在逼近极限；2026至2027年日本桥、八重洲、高轮一带仍有新楼入市，可能边际缓解紧张。

更长远的问题是——一旦日本企业加速AI应用、终身雇佣制松动，“人还在楼里”这个前提会不会动摇？

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：胡珊毓

策划审核：夏 雨

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