从几方面看当下楼市的问题

1，我主要聊北京的楼市，上海深圳的情况基本上是类似的，没有本质的区别，所以直接参考就行。二三四线，已经没有聊的必要了吧，现在只有一线的购房者还对楼市焦虑……

首先，看楼市要看主要矛盾。当下北京楼市的主要矛盾是什么？是过高的房价和购买力不足之间的矛盾。

大家不是没有改善需求，不是不想买大房子，而是当下北京的房价过高，多数人是买不起的。

举个简单的例子就能看清楚，前几年，北京的开发商意识到北京缺改善性住宅，于是把拿的地块普遍改成了大房子，三居或四居室。结果是没那么好卖，对比之下，如果在同区域的地块，一个楼盘都设计成刚需住宅，七八十平米，搞成小三居，在同样的单价情况下（甚至小房子的单价更高）就卖得特别火。

其实结论是，北京的高总价改善住宅有一定的购买人群，但真正能买得起的人，比例很低，所以一旦房源供应量增加，想要把价格维持住是很难的，一般都需要后期降价卖才能卖掉。

真正的所谓缺改善住宅，指的是在价格没那么高的情况下供应改善住宅，大家才能买得起，过高的价格或者确切说应该是常规的价格下，大家买单的意愿没那么强。

前几年卖得好的改善住宅，一般都是相比于周边的二手房，价格还是比较划算的，大家有一个贪便宜的心理。一旦改善住宅的价格偏高，都是很难卖的。

当一个产品在拼性价比的时候，其实是谈不上稀缺的。

2，对未来楼市的恐惧焦虑情绪依然存在。今年的市场，到了8月初的时候，成交量已经断崖式下跌，这种市场状态再持续一两周，就要进入价格下跌的阶段，原因很简单，卖房卖不出去了，卖家想要卖掉房子只能降价。

所以这个时候出台了五环内二改一政策，这个政策带来的市场热度，持续了一周时间。紧接着成交量又开始掉头往下，所以又出台了贷款30年改40年的政策，这个政策的力度要更大一些，因为真实的月供确实降低了，激发了很多人买房的欲望，从这一周多的情况看，成交量增加了不少。

但还是回归到最本质的问题，北京的房价会靠这部分短期的购买力给撑起来吗？

政策的调整，其实就是在用带动市场情绪的方式，短期稳一稳房价，但关键的问题就在于，只有半杯啤酒，但泡沫却在啤酒的杯沿，这些泡沫想要去掉有两种方式，第一，泡沫破裂，第二，再倒半杯啤酒。

如果再倒半杯啤酒是不可能事件，那么只靠短期的调整来吹泡沫，那只会越搞越累。

现阶段面临的就是啤酒的这半杯泡沫如何破的问题，是直接破掉，还是破一点吹一吹、再破一点再吹一吹……总之，房价和购买力早晚有一天会回到相对均衡的状态，相对均衡的状态也可以有一点泡沫，但那种泡沫大家不觉得有什么

3，市场会教育每一个不懂市场的人。每次的情绪性市场环境里，愿意冲你去的，往往还是对房价有一点忌惮心理，同时又对市场毫无概念的人。一批一批的人冲进去，阶段性稳住市场，直到大家都受到了市场教育（主要表现就是会亏一些钱）

目前北京的购房群体里，刚需普遍是贷款买房，只不过贷款的比例和总额度，在整体降低，这就是这几年市场环境下的调整，这种调整的结果是，比前些年好了一些，但很多人现阶段买房，依然给自己留了很大的风险，比如：30-40%的首付，每一个1-2万的房贷；一旦房价下跌，风险很快就体现出来。

很多人心理上接受不了房价下跌20%以上。这实际上是购买力的表现，大家手里的钱没那么多

掏空家底+负债买房，在当下的北京，依然是主流。

面对一个不确定的市场，或者说确定的市场（房价很难涨），掏空家底+负债，本身就是一种风险。

当然，这种风险不是市场的风险，也不是其他外部条件的风险，风险只存在于人本身。但能意识到这个问题的人，很少，能意识到的大概率是被市场教育过的。

4，市场出清还早着呢。前些年负债买房，想要卖房降杠杆的人还大有人在。前年买房的人，今年就会变成这类人，去年买房的人，等到明年后年大概率也会加入进来。北京高负债的一批人还没有出清，还想跟市场对抗的人还有很多，楼市的调整就包括这些微观的故事。

前些年我说北京楼市会经历漫长的调整，漫长的原因就在于人性里大家都想多拿一点，少亏一点，怕自己吃亏，这种心理到了楼市里，就是反复的博弈。时间就是这么被拉长的。

基本上是每次大跌，出清一次，很多人总想回点血，结果是失更多血然后离场。在稳定的市场里，很多人还是有点侥幸心理的。

从去年开始，明显感觉很多人想要躺平——房价跌，自己亏得厉害，假装无视，耗着。但一旦房价继续下跌，躺平的人都会原地起立，开始直面问题。这种状态没有几轮的调整，市场很难出清。

5，到底会不会救市？很多人还把预期放在了政府救市上。要知道，如果救市，结果是什么，明明过高的房价，靠放水救市的方式把房价拉得更高，最终的结果一定是跌得更惨。这十年已经发生了一次了。

当下类似北京这种城市，最好的方式就是直面当下的矛盾，然后让房价回归常态，长痛不如短痛，越想把泡沫再吹一吹，撑一撑，结果反而会更差。