828新政的深水炸弹还没响，AI先来拆中介的台了

昨天，全球第一个房产AI经纪人“易居小新”正式在珠海上线公测，主打“0佣金”。

虽然目前还只是在一个城市开启试点，但这件事的影响力不容小觑。

随着828新政的出台，现房销售，这个说了很多年的方向，正式被纳入制度安排。

如果现房销售全面落地，意味着什么？

未来一到两年，新房供应会出现阶段性收缩。开发商的现金流回款周期会被拉长，新开工项目会变得更谨慎。市场上能买的新房现房，短期内不会变多。

但需求不会消失。那么这些需求，自然会转向二手房。

中国房地产业协会副会长、秘书长张其光在昨天发布会上提到：“今年上半年二手房交易规模已经占到商品房交易总量的50.4%，从全国层面上，二手房交易首次超过新房交易，这就预示着我国房地产已经从原来的增量开发转向存量居住。”

而现房销售制度一旦铺开，未来两年，二手房市场会比现在更活跃。

但二手房交易有个无法回避的问题——中介费，当前二手房的佣金标准大约在1%到3%，一套100万的房子，中介费就要1到3万块，无论是对买家还是卖家而言，这是笔不小的负担。

当然，我们不能否定中介的努力，带看、谈判、跑手续，确实不是一件容易事，拿报酬也是理所应当。

但问题是，中介的立场，天然不中立。

就像易居中国董事局主席周忻在发布会上所说：“只要在买卖双方做交易的时候，你去拿一块钱的佣金，你就会有私心。”

中介的收入基本来自成交抽佣，要想收入高，要么成交价高，要么成交宗数多，于是，在市场好的时候，中介会抬高价格、制造信息差、隐瞒房屋瑕疵等；市场不景气的时候，中介又会以极端个例压价业主，只为促成成交。

没办法，商业模式使然。

说到底，中介的佣金模式，本质上是为信息不对称付费。

放在以前，房子在哪、谁要卖、什么价格，这些信息普通人很难拿到，中介赚的是信息差的钱，哪怕是3%的佣金也正常。

但现在不一样了，互联网让房源信息几乎透明，AI让信息处理能力指数级提升，佣金还一直维持不变，就显得不合理了。

而这，就是易居小新的切入点——让AI做居间，完全中立，0佣金。

易居小新CEO伊人在发布会上详细介绍了AI的四个特性：

第一，AI没有利益诉求。它不拿佣金，成交价高低也跟它无关，自然也不会出现抬价或压价的行为。

第二，AI的边际成本几乎为零。服务一个人和服务一万个人，成本差别不大。

第三，AI不受个人经验限制。再厉害的金牌经纪人也只熟悉自己那一片。AI可以调取全市、全省的数据。

第四，AI 7×24小时在线。半夜刷手机想查某套房子的真实成交价，随时问，随时有答案。

这四个特性加在一起，在信息处理和中立性这两个维度上，AI确实比人更适合做居间。

但AI不是万能的，毕竟房子的交易太特殊了，金额大、流程长、环节多。

再加上，房产交易不可能完全交给线上，小区吵不吵、楼道挤不挤、邻居什么素质，这些AI隔着屏幕感受不到。

同时，像是签约、贷款、过户、交房等环节，也没法让AI替你签字，替你担责。

于是，易居小新并非单纯地让AI替代中介的位置，而是做了三层拆解——

• AI经纪人：负责参谋、匹配、直连、撮合。0佣金，永久免费。

• 房屋陪伴师：这是个新角色。不参与分佣，工作就是带看、拍照、约时间、现场反馈，就是像医院里的陪诊师，不帮你诊断，但全程陪着。

• 专业履约团队：验房、签约、贷款、过户，交给专业机构。目前合作的有段和段律师事务所（5大项法律保障）和响鼓槌验房（108项前置验房）。

这三个角色各管一摊，AI做居间、真人做陪伴、专业做保障。

这个模式虽然目前只是在珠海开启试点，但广州也不会太远，接下来上海、广州、北京等都会是试点城市。

更重要的是，佣金这个收费模式，迟早要被重新定义，完全0佣金买房可能不现实，但这个模式一旦在珠海跑通，传统中介的收费逻辑就会被挑战，竞争来了，价格就会松动。

信息透明化也是一个不可逆的趋势，以后买房能查到的数据会越来越多、越来越准，靠信息差赚钱的时代，正在过去。

至于这套模式能不能成，现在下结论为时过早。它面临两个挑战：一是用户习惯，几百上千万的交易，普通人还是习惯找真人当面聊；二是行业阻力，动了别人的蛋糕，反弹是可以预见的。

但有一点是确定的，技术正在把信息不对称的墙一堵一堵推倒。AI在房产交易里的角色，不会止步于“智能问答”，它一定会往交易的核心环节深入。

珠海是一个观察窗口，如果这套模式能跑通，对普通购房者来说是好事——更透明、更便宜、更省心。

广州的朋友也可以多留意，这阵风，迟早会吹过来。