深圳这个大红利，竟然很多人不知道！

01

热销背后的信息差

9月12日，位于深圳南山的山樾湾再度开盘热销，现场座无虚席，销控表不断被点亮，签约台更是排起了长队。截至目前，整盘已累计3438户家庭安家，4900套房源去化约七成。

但与现场火爆签约形成反差的，是一个让人不可思议的事实：

深圳楼市这么大的一个政策红利，竟然还有很多人压根不知道！

据项目负责人反馈，山樾湾的置业顾问每天都会接待大量不了解政策的客户：

有人以为安居房早就不给申请了，以为轮候库关闭就等于政策终结；

有人以为买安居房必须苦熬排队八九年，根本不知道深圳早就“开库”了；

甚至有人直到身边的同事在南山买房安家、发了朋友圈，才惊呼：“原来申购门槛这么低，普通深户也能买前海安居房？！”

在深圳这座充满机遇的城市，财富差距的形成，往往不是努力程度或聪明程度的差距，而是信息差。

当你还在感叹深圳核心区房价太贵时，一批年轻人早就借着政策迭代的窗口期，提前锁定了万亿城区的核心资产。

02

窗口正在收窄

很多人之所以错过，是因为对深圳住房体系的不了解。

在国家“十四五”到“十五五”规划的过渡中，住房制度确立了“保障归保障，市场归市场”的双轨制框架。

未来的可售型保障房，全面转向“配售型保障房”。

如下图所示，传统安居房对比配售型保障房，两种形态的产权属性、资产属性、退出机制，都存在巨大差别。

自2023年8月1日起，深圳宣布不再安排建设安居型商品房和人才住房，而山樾湾所代表的存量安居房，是深圳历史上最后一批既能享受普惠让利、又能转为完整产权的政策性红利资产。

这种绝版资产是真正的“卖一套，少一套”，且窗口期正在加速收窄。

第一重影响，来自商品房市场供应逻辑的转变。

“828新政”推行现房销售，房企拿地变得更加谨慎，未来2-3年会出现新房供应的真空期。

同时，核心区房企未来最好的出路就是做大户型、高配，以支持高溢价。

以山樾湾所在的南山前海为例，下半年即将入市的新盘，起步户型清一色从108㎡起跳，这意味着在单价10万+的前海核心区，上车门槛已经是千万级。

在这样的背景下，山樾湾建面约70-90㎡的实用户型，270万起上车南山前海的机会，其稀缺性到底有多强，答案不言而喻。

第二重影响，来自新旧制度交接，“开库松绑”是大势所趋。

在住房制度迈向“配售型保障房”的大背景下，政府当前的核心诉求非常明确：辞旧迎新，尽快平稳完成历史存量的清仓。

回顾山樾湾的“开库”路径，已经先后两次放宽申购门槛，不仅向库外深户无房家庭敞开大门，更取消了配偶及未成年子女的户籍限制，并将单身年龄放宽至30岁。

在土地价值最高、创新动能最强的核心区，拿出4900套房源让利于青年，既完成了历史库存的出清，又向社会展现了“来了就是深圳人”绝非虚言的城市胸怀。

接下来，如果安居房的申购门槛释放更多弹性空间，市场完全无需感到意外。

也就是说，山樾湾的买入窗口正受到两头挤压。

一边是供应缩量，核心区住房增量越来越改善化，面积不断抬高，购房门槛上升，大批预算有限的年轻家庭自然会关注到山樾湾这样的机会。

另一边是需求扩容，安居房申购门槛的放宽是大势所趋，未来如果政策继续优化，符合条件的人只会更多，竞争自然更激烈。

还有一个重要变化，中指研究院数据显示，今年3月以来，深圳住宅平均租金已经连续6个月环比上涨，8月达到83.05元/㎡·月，环比再涨0.27%，南山、福田等核心城区当月租金也持续上涨。

以前海时代广场为例，同一面积87.22㎡两房，去年10月成交租金约8000元/月，今年7月已经达到9000元/月，9个月上涨12.5%。

润峯府110m²三房户型为例，一年时间房租从1.2万元/月上涨到1.43万元/月，涨幅约19.2%。

城市核心区居住需求仍然很强，所以到底是买房划算，还是租房划算，很多家庭开始算这笔账了。

如果你还在观望，留给你的时间可能不多了。等所有人都看懂这个巨大红利的时候，这个红利可能已经跟你没有关系了。

03

8分熟的妈湾

8分熟的妈湾，是买入的最好时期。

放眼国际都市核心区，它的发展都要经历一个资产熟度模型：

3-5分熟：片区处于概念期，各种产业都在规划图纸上，现场尘土飞扬、货车遍地，价格确实低，但配套几乎为零，普通人根本住不进去，买入也要承担巨大的不确定性。

10分熟：如维港一线、横滨港未来21、曼哈顿滨海区、深圳后海湾，界面完美无瑕，商业名校林立，但价格已经高不可攀，这是高净值人群的消费品，普通奋斗者连看一眼的资格都没有。

7-8分熟：这就是当下妈湾所处的熟度，城市基本骨架成型，核心配套全面兑现，但原有的旧产业（码头物流）与新城市界面正处于最后的换挡期，是买入的最佳时机。

妈湾实景图

放眼周边，前海万象、前海山姆、太子湾K11等城市级商业旗舰早已落地运营；三甲标准的泰康国际医院投入使用；前海博物馆主体结构全面登顶、开馆在即；山樾湾自身更做到了即买即交付、家门口名校与商业同步兑现。

你现在住进来，享受的就已经是南山核心区的高配生活。

市场上对片区仅存的一点犹豫，无非是穿行过境的货柜车，但这种微瑕也是机遇。

随着妈湾跨海通道通车分流，以及S3、S4匝道、兴海高架上桥匝道等工程持续推进，妈湾的疏港货运与过境交通正加速向地下通道疏解。

回顾近期深圳的土地拍卖，前海核心宅地的土拍楼面价达到9.59万元/㎡，已经和南山粤海、福田安托山的楼面价持平。这说明资本市场对前海的定价，已经足以和南山、福田最好的片区相比肩。

但区别在于，南山粤海、福田安托山已经高度成熟，而前海仍处在价值兑现的上升期。

看懂趋势，在8分熟的时候提前占位，这才是年轻家庭分享城市红利的聪明的选择。

值得一提的是，山樾湾现场还设置了保障房科普基地，这里常年解答各类保障性住房的申请条件、产权规则、流程细节等，致力于打破信息差，不管是买房还是租房，都可以过来了解一下。

深圳为了留住年轻人，这些年一直在完善住房保障体系：先用公租房降低初来深圳的居住压力，再通过安居房等政策性住房，让更多家庭真正扎下根。

9月19日，项目将举办保障房科普沙龙；同时，新一轮配售近期即将启动，货量不多了，卖一套少一套，想在南山前海落户安家的朋友千万不要错过。