9.14-9.20 周度市场全景-供应收缩、成交放量，新吴区独挑大梁带动均价上行

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WEEKLY REVIEW

本周商品住宅新增供应 2.05 万㎡，环比下降 14.86%，供应主体集中于新吴区建发・瑞云单个项目，其余五区均无新增供应入市，房企以销定产特征突出，整体供应维持低位。

成交端在上周回落之后迎来明显反弹，本周商品住宅成交 3.84 万㎡，环比增长 72.57%； 成交套数 294 套，环比增长 79.27%；成交金额约 8.18 亿元，环比增长 77.67%。

价格方面，本周成交均价 21270 元 /㎡，环比上涨 2.96%，站稳 2.1 万 /㎡平台，主要受新吴区建发・瑞云以及梁溪、滨湖多个高单价改善项目集中备案的结构性拉动。

总体来看，本周量价走高由热点项目集中备案驱动，属于脉冲式修复而非市场趋势反转，成交反弹的持续性仍待验证，后续若无更多热点项目加持，市场大概率回归常态区间震荡。

商品住宅供求价走势

一、供应分析：供应持续收缩，以销定产特征明显

本周全市商品住宅新增供应2.05万㎡、170套，供应面积环比下降14.86%、同比下降43.88%，供应套数环比下降15.84%、同比下降49.10%。供应延续几周低位徘徊态势。

从近15周走势看，供应端整体呈 "脉冲 式、低频 次" 特征，房企推盘节奏明显收缩，供应以已蓄客项目的定向取证为主，以销定产特征突出。本周供应全部集中于新吴区（2.05万㎡、170套，为建发·瑞云单项目供应），其余五区当周无新增供应入市。当周供求比仅0.53，供应明显小于成交，市场进入存量消化阶段。

二、成交分析：成交低位反弹，重回近8周高位

本周全市商品住宅成交3.84万㎡、294套，成交金额8.18亿元；成交面积环比增长72.57%、成交套数环比增长79.27%、成交金额环比增长77.67%，三项环比增幅均在七成以上，显示上周的低位后市场出现明显反弹。

从近16周走势看，成交面积整体在1.7万-5.1万㎡区间波动：第22-30周多数周成交在3万㎡以上，第31周起回落至2万㎡左右低位，第35周起温和修复，本周3.84万㎡为近8周最高水平。值得注意的是，本周成交放量主要由单一项目的集中备案带动——新吴区建发·瑞云成交88套、1.08万㎡，占全市成交面积约28%，单项目贡献特征显著，成交反弹的持续性有待观察。

三、价格分析：均价环比上行，结构性拉动特征突出

本周成交均价21270元/㎡，环比上涨2.96%，同比上涨15.60%；套均价278万元/套，环比微降0.89%、同比上涨17.08%。价格环比上行主要由成交结构带动：本周成交高度集中于新吴区建发·瑞云（均价24103元/㎡），同时梁溪区安居·仁恒·夹城里（36982元/㎡）、滨湖区蠡湖望（34701元/㎡）等高单价项目贡献了较高金额，而去年同期成交基数中低单价项目占比更高，同比15.60%的涨幅同样带有明显结构性成分。

从近15周均价走势看，均价自第29周低点17244元/㎡后总体震荡上行，第32周达到21616元/㎡阶段高点后有所回落，本周回升至21270元/㎡，处于近15周次高水平。但均价上行与成交集中于单项目、高单价房源备案密切相关，并非市场普涨，需警惕单周结构扰动对价格判断的干扰。

区域供求价与存量

新吴区：量价齐升，全市绝对主力

新吴区本周新增供应2.05万㎡、170套（环比分别增长20.24%、25.00%），为六区中唯一有供应的区域；成交1.80万㎡、150套，成交金额3.80亿元，成交面积环比大幅增长365.10%，成交均价21099元/㎡、环比上涨31.18%。区域供求比1.14，供应略大于成交。本周成交由建发·瑞云（旺庄路板块，成交88套、1.08万㎡、金额约2.60亿元）集中带动，丰荟玖园（18套）、建投·晋和府（14套）亦有贡献。量价齐升下区域基本面相对健康。

滨湖区：量稳价跌，改善主导

滨湖区本周无新增供应；成交0.54万㎡、34套，成交面积环比增长4.67%，成交金额1.08亿元环比下降17.15%；成交均价20271元/㎡，环比下降20.84%（上周均价25608元/㎡基数较高），套均价319万元/套同比上涨81.89%，改善型大户型成交主导的特征明显。区域成交由凤屿山河（渔港板块，别墅，10套）、蠡湖望（蠡湖新城板块，4套、均价34701元/㎡）、万科·锦上荣曜、景瑞湖滨天誉等项目支撑。整体呈量稳价跌格局，价格回落主要为上周高基数下的结构性波动。

锡山区：量跌价升，高端备案拉动

锡山区本周无新增供应；成交0.50万㎡、36套，成交面积环比下降12.69%、成交套数环比下降18.18%，但成交金额1.09亿元环比增长11.80%；成交均价21727元/㎡，环比上涨28.04%，价格上涨由东城·美的东望府（锡东新城板块，13套、均价25212元/㎡、套均价472.67万元）等高总价项目集中备案带动。整体呈量跌价升格局，价格属结构性拉升。

梁溪区：量价齐升，低基数反弹

梁溪区本周无新增供应；成交0.43万㎡、31套，成交面积环比增长100.70%、成交套数环比增长93.75%，成交金额1.01亿元环比增长118.53%；成交均价23685元/㎡，环比上涨8.89%。上周（第36周）该区成交仅0.21万㎡、16套，本周反弹带有低基数修复性质。成交由安居·仁恒·夹城里（南长北板块，3套、均价36982元/㎡，全区最高单价）、绿城·溪上月、保利达江湾城等项目支撑，南长北板块本周成交金额3884万元居全区板块首位。

经开区：量价齐跌，高价区域降温

经开区本周无新增供应；成交0.30万㎡、20套，成交面积环比下降5.54%、成交套数环比下降4.76%，成交金额0.82亿元环比下降13.81%；成交均价26793元/㎡，环比下降8.76%，为六区均价最高区域（上周均价29365元/㎡基数较高）。成交由愉樾天成（奥体板块，7套、均价23285元/㎡）等项目支撑。整体呈量价齐跌格局，主要受高单价房源备案节奏影响，属结构性回落。

惠山区：量价齐升，低价区域温和修复

惠山区本周无新增供应；成交0.28万㎡、23套，成交面积环比增长26.42%、成交套数环比增长15.00%，成交金额0.38亿元环比增长32.76%；成交均价13649元/㎡，环比上涨5.02%，为六区最低价区域（上周均价12997元/㎡）。成交由碧桂园都荟（天一新城板块，5套）、云锦东方（洛社板块，3套）等刚需型项目支撑，洛社板块本周成交11套居全区板块前列。整体呈量价齐升格局，但体量小、弹性有限。

区域小结：成交高度集中，新吴区占比近半

本周六区成交面积合计约3.85万㎡：新吴区1.80万㎡（占比约46.8%）、滨湖区0.54万㎡（约14.0%）、锡山区0.50万㎡（约13.0%）、梁溪区0.43万㎡（约11.2%）、经开区0.30万㎡（约7.8%）、惠山区0.28万㎡（约7.3%）。成交集中度高，新吴区单区占比接近五成，其余五区均无新增供应、以存量去化为主，区域分化进一步加剧。

总结与后市研判

综合研判：低位放量、单点带动的修复周

本周市场呈"供应收缩、成交放量、价格结构性上行"组合：供求比0.53，供应连续第二周小于成交（上周供求比1.08）；

成交面积、套数、金额环比增幅均超七成，为第31周以来最高单周成交水平。但放量主要由建发·瑞云单项目集中备案带动（约88套、占全市近三成），属点状修复而非全面回暖，成交绝对量（3.84万㎡）在近16周中仅处于中位偏上区间。

结构特征：单点支撑、区域分化

板块分化明显：本周供应与成交向新吴区旺庄路板块高度集中（该板块供应2.05万㎡、成交约1.23万㎡），锡东新城板块（约0.30万㎡、7118万元）居次席，多数板块单周成交在千余平方米以下。

价格带分化：高单价项目（蠡湖望34701元/㎡、安居·仁恒·夹城里36982元/㎡）与低单价项目（云锦东方11336元/㎡、栖霞天樾府12322元/㎡）并存，改善与刚需两端活跃、中间价位段支撑偏弱。

后市预判

量：供应端以销定产、单周脉冲的节奏预计延续，成交端本周反弹能否持续取决于建发·瑞云等集中备案项目后续网签节奏；若无新增集中供应与热点项目入市，预计成交将回落至2.5万-3万㎡的常态区间震荡。

价：均价预计延续结构性波动而非趋势性上涨，高单价项目备案节奏对周度均价影响显著，价格中枢大概率在20000-21500元/㎡区间震荡。

结构性机会

新吴区（去化周期最低、本周唯一供应区）旺庄路、梅村等板块持续升温，可关注热点项目加推节奏；锡山区锡东新城板块改善需求活跃；梁溪区高库存下，品牌改善项目个案表现突出，但区域整体仍以去库存为主。

• 本文由【克而瑞（无锡）研究中心】分析师浦佳链撰写；
  

• 【克而瑞（无锡）研究中心】深耕无锡房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；

• 研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养等地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度/月度/季度/年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。

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