房价跌了4年，那批卖在最低点的人怎样了？

去年冬天，一个朋友把房子卖了。

房子挂了7个月，降价4次，从368万一路砍到292万，最后285万成交。喝酒的时候他说了三个字，解脱了。

他成交的那个时点，恰好是所有人都说还得跌的时候。

现在大半年过去了。我想认真聊聊这批人。

这4年，跌得确实狠。

东方证券8月那份报告测了40个重点城市，二手房成交价从2021年8月的高点回撤42%。

国家统计局的口径温和一些，70城二手房价格指数到今年6月，较2021年7月高点累计跌22.8%。

两个数字打架吗？不打架。

一个是真金白银的成交价，一个是统计指数。

你手里那套更接近哪个，自己心里清楚。

42%放到国际上是什么水平？

海外大概50个国家、60年的数据，房价深度调整期的平均回撤是34%，平均耗时6年。

我们5年干到42%。

这话不是安慰，是事实。

跌得狠，狠到超过国际平均线了。

承认这一点，后面才聊得下去。

可最惨的不是价格，是踩踏。

最要命的东西是卖在低点的那批人，成交价里有相当一部分不是市场给的，是邻居给的。

隔壁300万卖了，他就挂290万。

下一套为了抢客户，挂280万。

再下一套275万。

你看这个过程，哪一步是他自己算过账的？

一步都没有。全是恐惧在往下传。

傍晚六点半，菜贩子不想把菜拉回去，一块五的菜一块二也卖，一块二没人要就八毛。

你七点去买菜，能捡到最便宜的菜。

但你六点四十冲进去，把自家东西全摆上摊去卖，那你就是那个冤大头。

那批卖在最低点的人，就是六点四十冲进菜市场的人。

然后有意思的来了。

先看议价空间。

上海去年最冷的时候，二手房普遍有10%到15%的砍价余地，热门次新房能砍到15%。

今年二季度，全市整体收窄到3%到5%，徐汇、浦东这些核心板块的优质次新，业主直接一口价，不议。

出价太低的买家，房东连电话都不接。

再看挂牌量。

北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉这8个重点城市，到今年6月末二手房挂牌大约123万套，比高点少了28万套，降幅19%。

杭州降39%，广州32%，上海31%，北京27%。

上海更直接。

截至5月31日，剔掉一房多挂之后的真实在售库存约10.3万套，比去年同期少了2.3万套。

有门店反馈，二季度下架的房源里七成是房东主动撤单，真成交的只有三成。

中介圈现在有句话很流行，10个房东8个不愿卖。

关键价格自己也在动。

国家统计局9月15日发布的数据，8月一线城市新房环比涨0.1%，二手房环比涨0.1%。

两个都是连续第6个月上涨。

同比呢，8月70城新房跌3.3%，二手房跌5.1%。

听着还在跌对吧？

但7月是3.4%和5.4%。

新房同比降幅连续4个月收窄，二手房连续5个月。

成交量更实在。

1到8月全国二手房网签面积5.49亿平米，同比涨10.6%，这是住建部第一次公布这个数。

同期新房销售面积跌12.1%。

二手房占比已经超过52%。

上海7月网签23078套，同比涨19%，是近五年卖得最好的一个7月。

北京8月1.37万套，连续6个月站在1.3万套以上。

这数据对你意味着什么？

意味着「今天不买，明天可能还便宜」这个预期，正在一点点失效。

有人说，那我等跌透了再抄底。

朋友，这话我听过一万遍。

漏洞在哪儿？底是事后才能确认的。

你不可能在底部那天收到通知。

等你确认那是底了，笋盘早被扫完了，剩下的全是咬死不降价的。

而且有个东西比价格更早动，租金。

2021年以来一线城市房价跌了33%，租金只跌了12%。

上海部分样本小区，月供和租金的差额从2021年的每月2700元，缩到现在的500元左右。深圳从1400元缩到600元。

以前你月供1万，租出去收7300，心里骂自己冤大头。

现在月供1万，租出去收9500，你会开始算另一笔账。

部分核心板块的租售比已经回到2.5%到3%，比定期存款划算。

这才是房东撤牌改出租的真实原因，与其折价割肉，不如拿着收租。

你要看明白，这帮人不是因为看涨才不卖的。

他们是算完账觉得不值当。

当卖盘集体退出，价格往下掉的动力就没了。

回到开头那个朋友，他现在怎样了？

285万到手，还完贷款剩大概120万。

这笔钱去哪儿了？一部分提前还了车贷，一部分买了理财，剩下的在卡里躺着。

他跟我说过一句话，房子卖了，心里那块石头落地了，可另一块石头又压上来，这钱放哪儿都不踏实。

这才是卖在低点真正的代价。

少卖那几十万只是账面。

真正的问题是，你把一样能住、能租、能扛通胀、还能让你有底气跟生活叫板的东西，换成了一串随时会缩水的数字。

我不是说他做错了。

每个人现金流不一样，有人是真扛不住月供，那是另一回事。

这一轮5年、42%的回撤，确实是普通人没见过的阵仗。

它把「买房必赚」这个神话砸得粉碎，这没什么不好。

但神话碎了，不等于房子本身不值钱了。

全世界73%的国家，房价企稳之后能回到调整前的高点，平均用8到9年。慢，但方向是往回走的。

至于普通人手里这点钱还能去哪儿，股票、基金、黄金、存款，你自己掂量。

掂量完你会发现，能让你踏踏实实住着、能扛住通胀、还能在关键时刻变现的，还是那套房子。

跌了4年，那批卖在最低点的人，最难受的不是亏了多少。

是卖完之后才发现，自己手里再没有一样东西，能像房子那样扛事了。