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问道者 | 杜一用
上市20年从没亏过的天虹股份为了保住利润，开始变卖厦门物业了。最近几年，天虹营收利润持续下滑，百货吸金能力变得不那么强，天虹的负债率也来到了危险区间。
天虹2025年报负债率84.18%，今年中报略有下降，还是高达83.2%。对身处百货零售行业的天虹来说，这样的负债率已经称得上危险了。负债率高高在上的同时，盈利能力也出了问题。今年中报，营收和利润双降，营收下滑4个多点，净利润下滑两成多。
天虹出售厦门大西洋商场物业，保利润可能才是主因。实际上，过去一年半，资产处置已经对天虹财报产生了影响。2025年资产处置收益1.39亿元，净利润1.13亿元，主要来自本年度关店、退租或者改租约时，把剩余租赁权益和装修设备一次性结清确认的账面差额。其中涉及注销2家子公司、停止经营14家门店，包括5家百货和9家超市，并转让了长沙天虹百货公司全部股权。
这直接导致天虹2025年扣非净利润只有989万元，下降了将近三成，而非经常性损益高达7330万元。换句话说，没有资产处置这块，天虹2025年利润表基本上就是平的。
今年上半年净利润1.13亿元，资产处置收益又产生了6225万元。天虹在今年上半年又关了3家门店，包括一家购物中心和一家26年老店。
刚挂牌出售的厦门大西洋天虹物业9月29日才通过董事会才议案，还没体现在财报中。这宗物业账面原值1.25亿元，转让价1.76亿元。不过因为折旧摊销，账面净值才3664万元。
这宗商业资产是天虹2006年8月买下来的，距今将近20年，使用期限到2033年1月。停车位土地用途是住宅，使用期限到2063年1月，还有将近40年时间。商业不动产占了大头，只是它的土地剩余年限已经很短了。
但正如公告所言，如果标的转让成功，在完成交割当年对公司利润会产生一定的积极影响。对比一下天虹最近几年的净利润，卖厦门大西洋物业的收益，几乎顶得上一整年的利润。这就不难理解，天虹为什么要急着卖楼了。
天虹最赚钱的时候是在2018年，当年净利润超过9个亿。2019年略有下滑，也还有8.6个亿。2020年开始出现转折，净利润只剩下2.5个亿。此后整体上每况愈下，2024年更是画风突变，净利润暴跌六成多，只剩下7600多万。2025年净利润虽然还有8300多万，不足千万的扣非净利润表明，天虹这家曾经能打的百货企业，盈利能力开始面临挑战。
天虹公告对卖楼给出的官方解释是“推进公司轻资产发展战略，优化资产结构与资源配置，提升资产运营效率，通过盘活存量资产，进一步支持核心业务高质量发展。”
通俗而言，所谓的轻资产战略，就是不自持物业，把重资产变现，用回笼资金去做更赚钱的事。天虹近年来也确实在往数智化方向转型，但在扣非净利润不足千万，上半年净利润又在加速下滑的背景下，这笔1.76亿元的现金回笼，其实更像是业绩压力倒逼的必然之举。毕竟，天虹2026年上半年的经营活动现金流虽然有6.43亿元，但净利润和扣非净利润的双降趋势并没有止住迹象。
跳出天虹看整个行业，情况会更加清晰。2025年以来，百货零售行业整体承压。重庆百货公开表示“消费动能和消费意愿尚未完全恢复”；茂业商业直接由盈转亏，一年半亏了4亿多；王府井也在关店调整，2025年出现第一次亏损。整个行业面临消费习惯变迁、电商分流、成本刚性上涨多重挤压，百货行业的黄金时代确实已经过去了。
在这样的大背景下，天虹卖厦门物业这步棋，既是公司个体求生的选择，也是传统百货向轻资产模式转型的一个缩影。
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