卖家去世，继承人不配合过户，律师帮助起诉成功过户（靳双权律师经典案例）

导 语

买房没过户，卖方就去世了，这套房又在继承官司里被当作遗产分给了她的子女。买方还能不能起诉，要求继承人配合过户？两个女儿说，协议上父亲没有签字，房不该卖。

房屋买卖合同 · 夫妻共同财产 · 继承人继续履行 · 过户登记 · 二审维持原判

涉案房屋来自 2000 年的一次拆迁。老宅拆除后，一家人换回五套安置房，后来卖给沈青的，是其中的一套。

2003 年双方签订买卖协议，房款当天付清，房屋随即交付沈青居住使用。此后十几年，这套房一直没有办下产权证，也就始终没有过户。

靳双权律师受聘为北京广播电视台《律师请就位》栏目专家律师

本 文 看 点

夫妻一方处分共有房屋，另一方知情、收了房款、长期不反对的，事后不能以没有签字为由否认合同效力

出卖人在办理过户之前去世，买受人可以要求继承人在遗产范围内继续履行，协助办理过户

继承诉讼中的调解书只解决遗产在继承人之间怎么分，不构成对出卖人生前所签买卖合同的解除

案 件 速 览

案件类型

房屋买卖合同纠纷（一审、二审）

一审法院

北京市海淀区人民法院

二审法院

北京市第一中级人民法院（2020 年 2 月 19 日判决）

当事人

被上诉人（原审原告）：沈青（靳双权律师为其委托诉讼代理人）；上诉人（原审被告）：陆立荣、陆立君；原审被告：陆立云、陆华银、陆立霞

案涉房屋

北京市海淀区一套拆迁安置房，原登记于卖方苏玉珍夫妇名下，2014 年变更登记至陆立荣、陆立君名下

争议焦点

丈夫未在买卖协议上签字，合同是否对其有约束力；继承调解书能否解除出卖人生前的买卖合同

PART 01

案件基本事实

时 间 线

2000 年 3 月 15 日

老宅拆迁，一家人换回五套安置房

父母的老宅被拆除，家里在同一份产权调换协议里换回五套安置房，后来出售的这一套是其中之一。

2003 年 4 月 27 日

母亲将其中一套卖给沈青

房价二十五万元，签订当日一次付清；办证时由卖方协助过户。母亲的签名由五女代签（母亲不识字），四子、长女、五女也签了字。

2003 年起

沈青入住，此后一直居住

房屋交给沈青居住使用，此后的水电费、物业费都由沈青交纳。

2013 年 6 月 26 日

四子起诉分割母亲遗产

一家人经法院调解达成协议：五套安置房各自归人。当年卖给沈青的这一套，分给了次女和三女共有。

2014 年 1 月 22 日

两个女儿取得产权证

次女、三女各占 50% 份额，房屋性质登记为「按经济适用住房管理」。

2019 年

沈青起诉，要求配合办理过户

他把卖方去世后经继承取得房屋的两个女儿，以及其他三名子女一并诉至北京市海淀区人民法院。

2020 年 1 月 9 日

二审立案，两个女儿提起上诉

她们不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，请求撤销原判、改判驳回沈青的诉讼请求。

PART 02

双方的主张

各 自 的 说 法

被上诉人 沈青：协议真实，房款付清，房子我住了十几年

他主张：那份《协议书》是双方真实意思表示，二十五万元房款签订当日一次付清，他从签约当年就住进了这套房。

签协议时卖方夫妇都在世，子女还没有取得继承权，对这份合同没有发言权；丈夫当时知情、收了房款，从来没有提出过异议。

母亲去世后，五名子女明知这套房早已卖出，仍在继承诉讼中把它分掉，再拿调解书来对抗买卖合同，没有依据。

上诉人 陆立荣、陆立君：调解书已把房子判给我们，父亲没有签字

她们的上诉理由有两条。

其一，继承诉讼里已经生效的调解书把涉案房屋判给了她们，一审判决与这份调解书相冲突。

其二，父亲的权利被侵害了。他虽然知道卖房的事，但没有在协议上签字，后来又以达成调解协议的方式表达了解除买卖协议的意思；不能因为父亲长期不表态，就推定他放弃了权利。

原审被告 陆立云、陆华银、陆立霞：不认可一审判决

三人提交书面意见称：当年的协议是母亲让签就签的，其中长女的签字是五女代签；四子既没有在协议上签字，签字当时也不在场，那处签名是妻子代签的。

他们认为，拆迁换回的这五套房屋一直没有分家，应当属于家庭共同财产，那份买卖协议无效。

PART 03

这套房是怎么到两个女儿名下的

分 家 那 一 步

卖方去世五年后，这套房被分给了两个女儿

2003 年卖房时，卖方夫妇都还在世。变化出在十年之后：2013 年，四子以继承纠纷起诉，要求分割母亲的遗产。

经法院调解，一家人把拆迁换回的五套安置房分了：出售给沈青的这一套，归次女和三女共有；2014 年 1 月，两人各自办下了产权证，各占一半。

几个被各方共同认可的事实

是否知情

五名子女在一审中都认可：签协议时，父亲是知情的

是否收款

各方均认可，卖方夫妇收到了沈青支付的二十五万元购房款

协议约定

《协议书》第六条写明：签字之后，卖方子女和亲属不得干涉协议约定的转让内容

实际占有

沈青从签约当年起居住使用这套房，水电费、物业费由其交纳

登记现状

这套房登记在次女、三女名下，各占 50% 份额

以上几点，双方在一审、二审中都没有争议。有分歧的是这些事实在法律上如何认定：出卖人生前没有办完的过户手续，继承人还有没有继续办下去的义务。

靳双权律师接受新浪专访

PART 04

二审的三个裁判观点

围 绕 三 个 问 题

二审把这件事拆成三个问题：丈夫没有签字，合同对他有没有约束力；卖方已经去世，该由谁来把过户办完；继承调解书能不能解除生前的买卖合同。

观点一　丈夫知情而未提出异议，合同对其有约束力

二审首先确认，2003 年那份《协议书》是卖方与沈青的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

对于丈夫没有签字这一点，法院适用的是夫妻共同财产处分的规则。夫或妻非因日常生活需要对共同财产作重要处理，应当双方协商一致。

但他人有理由相信这是一方作出的共同意思表示的，另一方不得以「不同意」或「不知道」对抗善意第三人。

本案一审询问时，五名子女都认可签约时父亲知情，也认可卖方夫妇收到了二十五万元购房款。

从签约收款到父亲去世，他从未就这份协议向沈青提出异议。法院据此认定，沈青有理由相信卖方能够代表丈夫签订房屋买卖合同。

判决书还回应了对方一个说法：这份合同里，卖方夫妇出让房屋权利的同时取得了房款作为对价，并不是丈夫放弃物权，合同没有损害他的利益。

律 师 提 示

配偶没有在买卖合同上签字，不等于合同对他不发生效力。本案中能够认定有效，靠的是几项可以举证的事实：签约时知情、款项进了他的账户、此后十几年没有提出异议。

办理这类案件，重点是把这些事实固定下来。银行流水、收款凭证、证人证言，比事后争论「他到底同不同意」有用得多。

观点二　卖方去世，过户义务转由继承人履行

这套房在办下产权证之前，卖方就去世了。买受人能不能继续要求过户，是本案的第二个问题。

二审确认的规则是：出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。

这套房经过继承诉讼的调解，已经归次女和三女共同所有。因此协助办理过户的义务，就落在她们两个人身上，而不是其他三名子女。

律 师 提 示

卖方在过户之前去世，履行义务不会因此消灭，而是转由继承人承担。谁分到了这套房，谁就负责协助办理过户。

买方起诉时，建议把全部继承人都列为被告，由法院根据遗产的实际归属确定义务承担人，避免遗漏当事人之后还要另行诉讼。

观点三　继承调解书，解除不了生前的买卖合同

两个女儿最主要的一条上诉理由是：继承诉讼的调解书已经把这套房判给她们，一审判决与生效的调解书相冲突，违反了既判力原则。

二审没有采纳这一主张，并给出了界限：卖方去世后，各方继承人在继承诉讼中就房产分割达成的调解协议，不构成对出卖人生前所签房屋买卖合同的撤销或者解除。

法院同时说明：由两个女儿协助沈青办理过户，与那份继承调解书并不冲突，一审的处理是正确的。

律 师 提 示

继承案件的判决书、调解书，处理的是遗产在继承人之间怎么分配，并不处理出卖人生前对外签过的合同。

继承人分到房子，同时也承受了出卖人在合同上尚未履行的义务，不能反过来用继承文书对抗买方。这一层区分，是应对这类抗辩的关键。

PART 05

最终判决结果

判 决 主 文

一审判决

北京市海淀区人民法院判决：出卖人苏玉珍的继承人陆立君、陆立荣于本判决生效后七日内，协助买受人沈青办理涉案房屋的过户登记手续，所需费用由沈青负担。

二审判决

北京市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

办 案 律 师

本案中，靳双权律师代理被上诉人沈青，帮助当事人成功办理了房屋过户手续。

靳双权，北京房产纠纷律师。中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年主要办理房产纠纷案件。

执业期间曾为国内头部房产经纪机构起草二手房买卖合同及补充协议，熟悉房产交易的行业规则，也熟悉法院在房屋买卖、房屋确权类案件中的裁判尺度。

办理过大量房产纠纷案件，擅长从协议条款、出资凭证、登记材料这些容易被忽略的细节中找到关键证据，帮当事人在开庭前把证据准备完整。

现为中国房地产营销协会副会长，北京广播电视台《律师请就位》特邀专家律师、《第三调解室》特邀嘉宾律师。

主 要 业 务

借名买房确权与过户，出资购房登记在亲属名下的确权，房屋买卖合同效力与履行，房屋确权与析产，生效判决的再审与申诉

以及回迁安置房买卖、遗产继承与分家析产等，只要是和房产有关的疑难问题，都有成熟的处理思路。

靳双权律师团队长期办理房产纠纷案件，熟悉二手房买卖、拆迁安置房转让与亲属之间房产归属类纠纷的审判思路。

如果您正在遇到卖方去世、继承人不配合办理过户，或者配偶未签字的房屋买卖被亲属否认效力这类问题，可以先让律师帮您分析案情、梳理证据。

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我是靳双权律师，主要办理房产纠纷案件。

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