北京楼市抬板，没了真空期

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

千呼万唤始出来。

10月12日，北京规自委发出《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》的通知（京规自发〔2026〕339号）。

全市试行，有效期两年。

这份通知的题目，读起来有些抽象，它实质是，北京楼市的抬板政策。

截至目前，北京至少有9个楼盘和地块，明确了要搞抬板社区。

在政策出台之前，已有四个楼盘先行试水。

北京澐玺、保利京华矅，目前已领取预售许可证；建发越秀观玺拿到了规划证；国贸丰台桥南9001项目，已报规。

在2个月的政策真空期里，它们的抬板做法，真是五花八门，在为政策出台当样本的同时，也赚了不少实惠。

北京这种摸着石头过河的做法，与上海是大相径庭的。上海是先有政策，才有第一个抬板项目。

条条大路通罗马，大家都是冲着好房子升级而来。

北京抬板政策五要点

北京关于抬板的政策，一共1721个字。

为了加深大家对抬板的理解，北京规自委很贴心，不仅附了一篇政策解读文章，还在官微做了一张长图。

花姐提炼一下，来做个分享：

1、什么是抬板设计？

指通过底层架空抬高建筑主体，以抬板平台面层，作为住宅建筑室外地坪，及公共活动空间的住宅建筑形式。

2、谁可以做抬板设计？

通过“招拍挂”方式出让、层数在七层及以上的居住用地，可以采用抬板设计。各区因地制宜，并不是强制实行抬板设计。

有三类居住用地，可优先进行抬板设计：存在地形高差、滨水沿线，以及位于轨道微中心。

3、板下地上空间是否计容？

抬板平台以下的地上建筑空间，在层高、通透性等满足规划要求的前提下，不计入容积率，在经济技术指标表中单列。

但，不符合《划拨用地目录》规定的非经营性空间，及经营性空间采用有偿方式供应，须缴纳土地出让金。

4、建筑高度怎么计算？

抬板平台高度（含板上覆土）原则上不超过8米；建筑高度以板下室外地坪正负零，为基准进行计算；建筑总层数板块从室外地坪计算，居住层数以抬板平台计算。

5、消防高度怎么计算？

从消防车登高操作场地（室外设计地面）起，计算住宅建筑的消防高度。

即，以抬板平台开始计算消防高度，并非板下地坪。

京沪抬板政策对比

北京的抬板政策，比上海晚了整整一年。

2025年9月26日，上海出台《促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（沪规划资源建〔2025〕375号）。抬板设计，只是其中一条计容规则。

有关这两个城市对抬板设计的要求，花姐做了一个简单的对比：

1、抬板口径

北京：板下空间+社区大门+风雨连廊都不计容，板上住宅不分摊板下面积；

上海：半地下室、底层（仅限一层）停车库不计容，车库上层可再叠架空层、风雨连廊。

2、豁免边界

北京：板下非经营空间走划拨、经营空间有偿出让，确权注记；

上海：只豁免车库本体——车库里的配电间、排烟机房、雨水回收、消防泵房，以及楼电梯厅、设备用房，全都要计容；

3、高度与门槛

北京：抬板高度含覆土≤8米，只有7层以上可抬板。建筑高度从板下室外地坪正负零为基准进行计算，消防车须上板；沿街不得连续封闭墙；

上海：无抬板高度限制。建筑高度起算点卡在"相邻城市道路中心线标高+0.3米"，架空层净高不宜低于3米、须作公共用途、不得围合封闭出售；

针对这几点，花姐觉得，北京抬板政策更为细致、明确，而上海相对灵活一些。

摸着石头过河

有关抬板设计，上海是先有政策，才有项目实施。中海安澜上海第一个试水。

反观北京，先有项目，再出抬板政策。

正所谓是：摸着石头过河。

截至目前，北京有四个楼盘落地了抬板设计：丰台的保利京华矅、华润北京澐玺，昌平的建发越秀观玺，以及丰台桥南国贸9001地块。

另有5个地块在土拍文件中明确表示，居住区设计可通过设置抬板平台的方式。

但，怎么个抬板法，它们的统一落款为：具体以出台的抬板政策为准。

这也预示着，北京一定是会出台抬板政策的。

四个已实施的抬板项目，与新出台的抬板政策，有哪些相似点与差异呢？

1、有关建筑高度

保利京华矅与华润北京澐玺，建筑高度未计入抬板高度。

尤其是澐玺，直接赚翻了，板上高度89.99米，加上抬板高度6米——指城市道路到抬板顶面的高度，超过了90米限高。

不过，京华矅未超标。

观玺标了两个高度，板上建筑高度和总建筑高度，都没有超过建筑控高60米。

关于国贸9001项目限高45米，它最高的建筑8层：24.4米，即便加上约3.3米的抬板高度，距离上限仍有较大差距。

四个楼盘里，观玺的建筑高度标法，更接近于抬板政策，具有很大的参考意义。

2、有关优先抬板设计

澐玺位于丰草河与莲花河交汇处，属于优先抬板设计里滨水沿线。

观玺地块存在地形高差。东侧建昌路高程约39米，西侧建昌西路设计高程约为42米，南侧建材城南路高程为40-42米，东低西高，相差3米。

再看京华曜和9001项目，它们非滨水沿线，也非轨道微中心。

花姐猜测它们抬板，要么是在政策前吃到了红利，要么也存在地形高差，但不是很明显。

3、有关板下地上经营性空间

目前已有的4个抬板项目，有3个出现了首层下跃产品。

京华矅的6#、5#，共计8套；澐玺的10#和11#，共计4套；国贸9001项目叠墅，4#、5#、6#、7#和8#，共计24套。

它的负一层，就是板下地上空间。

按照抬板政策，这些产品的建面，须补缴土地出让金。

4、有关七层以上居住用地抬板设计

国贸丰台桥南9001项目的容积率，只有1.1，规划8栋楼，仅有最北面的1#为八层、3#为七层，符合政策要求。

那么，它南面的3#五层，以及其余的四层叠墅，难道不允许抬板？

包括将于11月3日成交的歇甲地块，0049地块容积率只有1.01，限高36米，应该是10层以下洋房+双拼组合。

双拼产品，能否抬板设计呢？

花姐点评：

北京抬板政策出来了，发了福利，也定了规矩。

有三件事得看清。

1、抬板不是免费的。板下空间不计容听着像白送，但经营性空间要补缴出让金，一分不少。

2、不抬板的房子，正在变成“上一代产品”。政策一试行两年，土地端就闻风而动，歇甲庄、平谷连远郊都写进了出让条件。

这对当下的存量房，杀伤力颇大。

3、已有的参照对象不多。四个已落地的抬板盘里，只有观玺的高度口径跟新政对得最齐，等于政策落地前的活样本。

后面岳各庄、小沙河重新挂牌，条件怎么改、楼面价怎么调，那就是下一轮的看点。

北京抬板政策的落地日，就是新旧产品分层的开始日。

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