上海
导语
近日，上海静安区人民法院就一起家族内部售后公房确认合同效力纠纷作出一审判决。上海君澜律师事务所俞强律师接受原告方委托代理本案，法院最终确认案涉房屋买卖合同无效。本案对亲属之间“名卖实赠”类房产纠纷具有较强参考意义。俞强律师长期处理公房、售后公房、继承与房屋买卖合同纠纷，擅长梳理复杂家庭房产历史来源、户籍、居住、拆迁、购房材料，厘清法律关系，帮助当事人固定证据、通过诉讼维护合法财产权益。
案情
案涉房屋来源于早年私房拆迁分得的公有住房，原始承租人为家中长辈，多名家庭成员属于拆迁安置对象及公房同住成年人。后该公房通过公有住房出售政策，登记至长辈一人名下，成为售后产权房。
长辈配偶先行离世，之后长辈又以买卖合同形式，将房屋部分产权过户至一名子女名下，完成不动产登记。该买卖合同形式上约定了转让价款，但子女并未实际支付购房款项。其他家庭成员在后续继承诉讼过程中，才获知该过户事实，调取材料后发现交易材料存在疑点。 多名家庭成员作为原告提起诉讼，请求确认该份房地产买卖合同无效。被告抗辩本次过户系家庭内部协商后的财产处置，交易合法有效。
争议焦点
案涉房地产买卖合同是否系当事人真实买卖意思表示，合同效力应当如何认定；
即便买卖合同被认定无效，是否必然发生房屋产权恢复原有登记状态的法律后果。
裁判要点
法院经审理查明，案涉合同虽具备房屋买卖合同书面形式，但合同对于付款期限、房屋交接、违约责任等核心交易条款均未作出约定，受过户一方的子女也自认并未实际支付购房款。结合亲属身份、长辈生前遗嘱内容，可认定双方并无真实房屋买卖合意，属于通谋虚伪意思表示。依据民事法律行为有效要件，该《上海市房地产买卖合同》依法确认无效。
同时法院指出，买卖合同无效不等于直接否定本次产权转移背后的处分意愿。案涉房屋属于长辈夫妻共同财产，配偶去世后，长辈有权处分属于自身的房屋产权份额。长辈通过交易过户将部分权属给到该子女的真实处分意图可以通过遗嘱、过户行为予以印证，且不动产登记已经完成。故虽然买卖合同无效，但本案中不直接判令将房屋恢复至交易之前的登记状态。各方就房屋中属于被继承人遗产的相关份额，可另行通过继承纠纷途径处理。
律师点评
本案属于上海家事房产纠纷中较为典型的“名为买卖、实为赠与”案件，对同类案件有实务指引价值： 第一，判断亲属之间房屋交易效力，不能仅看书面合同文本，应当重点探究当事人真实意思表示。若仅有买卖合同外壳，无实际付款行为，缺少常规交易核心条款，结合亲属关系、家庭文件（遗嘱、家庭沟通记录），可认定属于通谋虚伪行为，该买卖合同应当认定无效。 第二，买卖合同无效不等于物权登记必须直接回转。被认定无效的只是买卖这一虚假行为，如果隐藏的真实处分行为本身系权利人对自有财产份额的合法处置，则隐藏行为效力需要单独评价，并不当然随买卖合同一并无效。 第三，售后公房、拆迁安置公房家庭纠纷，要区分公房承租、购买售后产权、后续过户、继承多个阶段。公房同住人、拆迁安置对象的权利，与房屋成为产权房之后的处分、继承问题需要分层处理。同住成年人的权利更多体现在购买公有住房环节；房屋已经转为产权登记后，产权人对自己名下合法份额有权作出处分。 第四，家庭成员遇到长辈处置房产、公房购买过户等重大事项，应当尽量留存书面文件。发生争议后，应当完整调取全部不动产登记档案，包括公房出售材料、买卖合同附件、户籍、拆迁安置资料，区分合同效力、物权变动、遗产继承不同法律路径，合理提出诉讼请求，避免诉求偏差影响权利实现。
上海君澜律师事务所 俞强律师
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