CI Buddy分析828新政后9月法拍房市场特征丨2026年前三季度全国法拍房市场报告

数据来源：CREIS中指法拍数据汇总、creis-data-MCP

统计范围：全国355城·全物业类型·全阶段

AI工具：CI Buddy

▌统计口径与数据说明

数据来源：CREIS中指法拍数据汇总、creis-data-MCP。

城市范围：全国355城全量口径。

标的物类型：全物业类型（住宅、商业、车库/车位、土地、工业、其他），并单列住宅口径。

拍卖阶段：全阶段（一拍、二拍、三拍、重新拍卖、变卖）。

时间区间：2026年前三季度（2026-01至2026-09）；同比基期为2025年同期。

关键指标：清仓率=成交拍品÷交易截止拍品；流拍率=流拍拍品÷交易截止拍品；成交均价=成交金额÷成交建筑面积；成交折价率=成交价÷评估价。

▌摘要

2026年前三季度，全国法拍市场（355城、全物业类型）总体呈现“供给放量、成交回升、价格分化、冷热不均”格局。全物业口径新上拍品57.2万件，同比+29.6%；交易截止挂拍拍品 68.99万件，同步+23.9%；成交拍品166,359件，同比+33.9%；成交金额2285.8亿元，同比+17.5%。成交宗数增速（33.9%）显著高于成交金额增速（17.5%），单位成交价值下行，“以价换量”特征突出。

住宅是法拍市场绝对主力。住宅成交拍品12.1万件，同比+45.5%；成交金额1309.3亿元，同比+26.3%，占全量法拍成交金额的57.3%。住宅清仓率38.0%，远高于全量口径（24.1%），是去化效率最高的物业类型；但住宅成交均价7991元/㎡，同比下降8.2%，“量升价降”特征鲜明。

9月单月（政策落地首月）表现亮眼：全物业成交2.3万件，同比+41.9%、环比+9.6%；成交金额276.8亿元，同比+18.9%、环比+8.2%；住宅成交16905件，同比+53.3%、环比+8.2%；住宅成交金额176.3亿元，同比+45.8%、环比+6.1%，828新政密集落地对市场形成明显提振。

城市高度分化：法拍住宅成交金额TOP10城市合计594.6亿元，占全国住宅法拍总额的45.4%；TOP50城市合计1052.57亿元，占比80.4%。深圳、上海、北京构成第一梯队，单城住宅法拍成交金额接近或超过90亿元。

法拍房整体市场

1.1 供给端：挂拍规模持续扩张

前三季度新上拍品57.2万件，较2025年同期44.1万件增长29.6%；交易截止拍品68.99万件。供给扩张源于行业出清延续、涉诉涉债资产处置需求增加、金融机构不良资产处置节奏加快。

1.2 成交端：量增价降

成交拍品16.6万件，同比+33.9%；成交金额2285.8亿元，同比+17.5%。成交宗数增速高于金额增速逾16个百分点，单位成交价值下行，市场“以价换量”特征突出。

AI制图：CI Buddy

1.3 去化效率与折价

清仓率24.1%，较上年同期22.3%提升1.81个百分点；流拍率69.3%，较上年69.9%小幅下降。整体而言，约七成截止拍品未能成交，市场去化压力依然较大。成交折价率约74.0%，与上年基本持平。

表1:全国法拍市场前三季度核心指标（全物业口径）

分物业类型结构分析

从成交金额看，住宅以1309.3亿元占据主导，占比57.3%；商业511.6亿元居次，占比约22.4%；工业271.24亿元、土地116.23亿元、其他62.84亿元、车库/车位14.92亿元。住宅与商业合计占比79.65%，是法拍市场成交金额的两大支柱。

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表2:各物业类型成交结构（2026年前三季度）

注：住宅清仓率（38.0%）显著高于其他类型，车库/车位（9.0%）、其他（5.9%）去化最为困难；工业、土地虽成交量小，但清仓率相对较优。

法拍住宅市场

3.1 成交规模

前三季度住宅新上拍品26.9万件，同比+34.2%；交易截止拍品31.9万件，成交拍品12.1万件，同比+45.5%，增速显著高于全量口径（+33.9%）；成交金额1309.3亿元，同比+26.3%。住宅是拉动整体成交增长的核心力量。

3.2 均价下行

住宅前三季度成交均价7991元/㎡，较上年8709元/㎡下降8.2%。价格下行主要源于：一是房源结构下沉，低单价、外围区域、老旧房源占比提升；二是评估价与市场价持续回调，竞买出价趋于谨慎。

AI制图：CI Buddy

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3.3 去化效率领先

住宅清仓率38.0%，显著高于全量口径（24.11%），也高于其他所有物业类型，住宅折价率约79.0%，较上年略有收窄。

表3:全国法拍住宅市场前三季度核心指标

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2026年9月单月市场专题

9月是政策密集落地的关键窗口，828新政于8月28日发布并于当月生效，房贷贴息政策同步推进，对市场预期与成交形成直接影响。

4.1 全物业口径

9月单月全物业新上拍品7.2万件，同比+21.2%、环比+1.0%；交易截止拍品14.2万件；成交拍品2.3万件，同比+41.9%、环比+9.6%；成交金额276.8亿元，同比+18.9%、环比+8.2%；清仓率15.98%，流拍率79.5%。

4.2 住宅口径

9月单月住宅新上拍品33335件，同比+29.8%、环比+-10.0%；交易截止挂拍拍品62836件，成交拍品16905件，同比+53.3%、环比+8.2%；成交金额176.3亿元，同比+45.8%、环比+6.1%；成交均价7691元/㎡，同比-3.0%、环比-0.9%；清仓率26.9%；住宅占当月全量法拍成交金额的63.7%。9月住宅成交金额同比大增45.8%、环比亦增长6.1%。

AI制图：CI Buddy

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表4:2026年9月单月核心指标（全物业vs住宅）

TOP50城市法拍住宅成交金额排名

法拍住宅成交金额向高能级城市高度集中。TOP10城市合计594.6亿元，占全国住宅法拍总额45.4%；TOP20城市793.3亿元，占比60.6%；TOP50城市1052.6亿元，占比80.4%。深圳（133.4亿）、上海（97.2亿）、北京（90.2亿）构成第一梯队。

表5:TOP50城市法拍住宅成交金额排名（2026年1-9月）

政策影响分析：828新政与居民购房贷款贴息

6.1 828新政——商品住房销售制度重构

2026年8月28日，《关于完善商品住房销售制度的通知》施行，各地随即发布实施意见，核心是从“预售制”向“现房销售导向”转型：

（1）现房销售导向强化：2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金通过受托支付方式支付至资金监管账户，实质将新房销售与竣工交付强绑定，大幅降低烂尾风险。

（2）推行主办银行制度：2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，开发贷资金账户与预售资金监管账户原则上统一于主办银行开立，实现项目资金闭环管理。

（3）加强预售资金监管：设定覆盖项目全部剩余工程建设费的重点监管额度，购房人首付款、个人住房贷款等全部存入监管账户，按建设节点支取。

（4）现房定金监管：现房销售项目可收取不超过总房价款5%的定金，定金全额存入监管账户。

6.2 居民购房贷款贴息——财金〔2026〕95号

《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）由财政部、中国人民银行、金融监管总局等部门联合发布，通过财政贴息直接降低居民购房融资成本：

（1）支持对象：面向经办银行发放的居民购房贷款，符合条件的贷款可享财政贴息。

（2）资金分担：贴息资金由中央财政与地方财政分别按90%、10%的比例承担，省级及以下比例由省级财政部门自主确定，保障全国统一性与可持续性。

（3）经办银行：开展商业性个人住房贷款业务的银行均可经办，覆盖面广；经办银行负责资格审核、受托支付、分类统计与按月报送。

▌6.3两项政策对法拍住宅市场的影响

（1）需求端——购房成本下行，法拍房价格优势被部分稀释。贷款贴息压低按揭利率，叠加首付比例下调、存量房贷利率下调，扩大潜在购房人群的可支付能力，对法拍住宅形成增量需求；但同时缩小了法拍房相对新房的“价格折让”吸引力，法拍住宅须进一步让价才能维持竞争力，这与住宅成交均价同比下降8.2%的观测一致。

（2）供给端——现房销售导向提升，中短期法拍供给或维持高位。新房销售推向“竣工后交付”，开发企业资金回笼周期拉长，部分资金链紧张项目可能更早进入司法处置环节；长期看现房销售降低交付风险、提振购房信心，可能分流部分原本流向法拍的刚需客户。

（3）价格端——活跃度提升但价格难涨。住宅成交均价同比下行反映房源结构下沉与市场价回调；政策作用更多体现为“放量去库存”，而非价格反弹。

（4）区域端——高能级城市更受益，分化加剧。政策红利与市场资源向核心城市集中，TOP50城市法拍住宅成交金额占比达80%以上；三四线城市受人口与需求约束，法拍住宅去化压力依然突出。

（5）风险提示——法拍房特殊性削弱政策传导。法拍房在税费承担、腾退交付、贷款审批等方面与新房、二手房存在差异，部分银行对法拍房贷审慎，贴息政策的普惠效应在法拍领域可能打折。

（数据来源：中指法拍数据汇总，全国355城；报告由CI Buddy生成仅供研究参考，不构成投资建议）

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