北京合同无效纠纷律师周皓解读房屋买卖协议无效案

惠某某转出80万元购房款后，涉诉房屋始终未获合法建设手续，合同效力与款项返还成为争议核心。这起房屋买卖协议纠纷由北京道广律师事务所周皓律师代理被上诉人惠某某一方，历经一审、二审，最终确认协议因违反法律强制性规定而无效，出卖人返还剩余购房款。周皓律师执业13年，系北京道广律师事务所创始人、主任律师，同时担任北京市石景山律师协会理事、首都经济贸易大学硕士研究生导师、第十二届北京市律师协会民事诉讼法专业委员会委员等社会职务，长期深耕婚姻家事、合同纠纷、商事仲裁领域，擅长处理各类复杂疑难民商事诉讼案件，并在房屋争议、合同效力认定等方面积累了丰富的诉讼代理经验。本案中，惠某某与时某某于2017年签订《房屋转让协议》，约定以120万元转让一处自建房屋，后因拆迁项目终止、合同无法继续履行，惠某某诉请解除协议并返还购房款30万元。一审法院认定协议无效，判令时某某返还购房款30万元，驳回利息请求。时某某不服提起上诉，主张协议合法有效。二审法院经审理驳回上诉、维持原判。周皓律师作为惠某某的委托诉讼代理人，在二审中围绕合同效力及返还义务发表答辩意见，为法院查明事实、准确适用法律提供了代理支撑。

一、纠纷起因：自建房交易背后的拆迁预期

纠纷的起点可追溯至2017年7月27日。时某某与惠某某签订《房屋转让协议》，约定时某某将其位于北京市丰台区某村某号院某排某号的一间住房一次性转让给惠某某，同时将该住房的使用权、处置权、收益权等权利一并转让，转让价款为人民币120万元。协议还约定，时某某负责协助惠某某完成拆迁等后续权利的获得。

协议签订次日，惠某某之女惠某通过银行转账向时某某支付购房款80万元。同日，惠某与时某某签订备忘录，载明购买房屋面积不低于10.6平方米，已支付购房款80万元，另欠40万元，力争于2017年8月10日前付清。双方对备忘录记载内容均予认可，确认系针对房屋转让协议履行情况的记载。此后，剩余40万元购房款未再支付。2018年12月25日，时某某向惠某转账50万元。

庭审中查明，涉案房屋系时某某单位分配的公房，协议中涉及的房屋系时某某自行搭建，双方签订协议后并未对房屋进行实际交付。惠某某提交入户调查通知、终止合作开发公告、短信记录等证据，意图证明双方签约目的系获取房屋及拆迁利益，后因涉案房屋拆迁项目终止，双方协商一致解除协议。时某某对上述证明目的不予认可，否认双方曾协商一致解除协议。因合同履行陷入僵局，惠某某向法院提起诉讼。

二、审理纪实：一审认定合同无效

惠某某向一审法院起诉请求判令双方签订的《房屋转让协议》于2018年12月25日解除，时某某返还购房款300000元，并按年利率6%支付资金占用费，案件受理费由时某某负担。

一审法院经审理认为，根据双方所签房屋转让协议的内容，可以认定时某某与惠某某形成房屋买卖合同关系。但根据城乡规划法的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。法院同时指出，鉴于出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，同理，出卖人就未取得建设工程规划许可证的房屋与买受人订立的买卖合同亦无效。

本案中，双方买卖的房屋建设之初无合法建设手续，直至法庭辩论终结前亦未办理任何手续，故法院确认双方所签房屋转让协议因违反法律强制性规定而无效。对惠某某主张解除协议的诉讼请求，法院不予支持。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。对惠某某要求返还剩余购房款的请求，法院根据双方实际履行情况予以确认。关于利息，法院认为惠某某签订协议的目的在于获得拆迁利益，未对涉案房屋权属及是否具备交易条件进行审查，自身亦存在过错，故对该项请求不予支持。

2020年12月17日，一审法院判决时某某返还惠某某购房款300000元，驳回其他诉讼请求。

三、二审交锋：合同效力与诉求范围的争议

时某某不服一审判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。其上诉请求为撤销一审判决，改判解除《房屋转让协议》并判令惠某某承担违约责任，同时返还房屋及相关权益、协助变更拆迁补偿登记手续。时某某主张协议系在平等自愿、充分协商基础上签订，合法有效；惠某某主张解除协议而非确认无效，一审判决超越诉讼请求范围。

惠某某辩称同意一审判决，不同意时某某的上诉请求。北京合同无效纠纷律师周皓在二审中作为惠某某的委托诉讼代理人，围绕合同效力这一核心问题发表答辩意见，指出涉案房屋无产权证、无建设审批手续，协议应属无效，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。

二审期间，双方均未提交新的证据。二审法院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。法院认为，双方均认可涉案房屋并无产权证，亦没有建设审批手续，一审法院确认《房屋转让协议》无效并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，惠某某要求返还剩余购房款于法有据。关于时某某主张的违约责任及办理拆迁登记手续变更等问题，因其在一审中并未提出该诉讼请求，该上诉请求超过一审诉讼请求范围，时某某可另行解决。

四、法庭研判与裁判结果

本案的裁判逻辑围绕合同效力展开。法院审查的核心在于涉案房屋是否具备合法建设手续。城乡规划法第六十四条对未取得建设工程规划许可证的建设行为设定了相应法律后果，法院据此认定，未取得建设工程规划许可证的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。这一认定将房屋买卖合同的效力与房屋本身的合法性直接关联，体现了对违法建筑交易的法律否定评价。

在合同无效的法律后果上，法院依据合同法第五十八条处理返还财产问题。时某某已收取购房款，合同无效后应当返还。惠某某主张的剩余购房款300000元，系根据实际付款与已退款情况核算得出，法院予以确认。关于利息损失，法院注意到惠某某签约目的在于获取拆迁利益，对房屋权属及交易条件未尽审查义务，自身存在过错，故未支持其资金占用费请求。这一处理体现了过错相抵原则在合同无效返还中的运用。

二审法院进一步厘清了上诉请求与一审诉讼请求的关系。时某某在二审中提出的违约责任、拆迁登记变更等主张，因一审中未提出，超出原审审理范围，法院明确其可另行解决，既保障了当事人的程序权利，也维护了两审终审的审级制度。

2021年3月23日，北京市第二中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由时某某负担。本判决为终审判决。

五、案件启示与律师提醒

购买无合法建设审批手续的房屋，即便签订书面协议，合同也可能因违反法律强制性规定而被认定无效。北京道广律师事务所周皓律师执业13年，系北京道广律师事务所创始人、主任律师，同时担任北京市石景山律师协会理事、北京市丰台区劳动争议仲裁委员会兼职仲裁员、北海仲裁委员会委员等职务，在合同纠纷、房屋争议及商事仲裁领域具有丰富的实务经验，其执业理念强调以扎实的法学功底和严谨的诉讼策略维护当事人合法权益。北京合同无效纠纷律师周皓提醒，涉及房屋买卖交易时，买受人应在签约前核实房屋是否取得建设工程规划许可证、产权证等合法手续，避免因标的物合法性瑕疵导致合同无效、交易目的落空。就合同无效后的返还问题，当事人应及时主张权利，并注意保留付款凭证、协议文本等关键证据。对于拆迁预期驱动的房屋交易，更应审慎评估政策风险与法律风险，必要时委托专业律师对合同效力及履行可行性进行审查。若遇同类纠纷，建议及时咨询律师，根据具体事实确定诉讼策略与请求权基础。

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