北京
房子被鉴定成危房要拆除，补偿只能按重置成本算吗
一片老城区里的平房，房本齐全，一家三口居住。街道组织房屋安全鉴定，结论是整栋房屋承重结构受损，属于整体危险，建议立即拆除。随后发出通知，要求住户十日内搬离，按重置成本给予补偿，每平方米不足两千元。
这片区域早在两年前就列入了征收范围，周边邻居按征收标准拿到的补偿是每平方米六万余元。住户拒绝签署协议，房屋随后被强制拆除。同一条街、同样的房子，补偿差了三十倍。
一、两套程序，两套标准
危房排险针对的是房屋安全隐患，目的是消除对公共安全的威胁，补偿通常按房屋重置成本计算，不含土地权益与区位价值。征收则是为了公共利益收回土地使用权，补偿包括被征收房屋的价值、搬迁与临时安置费用、停产停业损失，房屋价值按市场评估价确定。
依据《民法典》相关规定，征收应当依法给予公平、合理的补偿，保障被征收人的居住条件。房屋已经列入征收范围、征收决定已经公告的，再以危房名义拆除，实际上规避了征收程序，补偿应按征收标准确定。判断拆除性质，关键看征收决定公告的时间与拆除行为发生的先后。
二、两起案件，差在征收决定有没有公告
第一起案件，房屋已列入征收范围，街道以危房名义拆除且未作征收补偿。法院认定拆除行为违法，判令按征收补偿标准赔偿。
第二起案件，房屋确属整体危险、拆除程序合法，法院仅支持按重置成本补偿并酌定搬迁费用。同样是危房拆除，有没有征收背景，结论完全不同。
第三起案件，鉴定报告未送达住户、未听取意见，法院撤销拆除决定，双方随后按征收方案达成补偿协议。程序上的瑕疵，往往比实体争议更容易撬动结果。
三、三个容易被忽略的细节
鉴定要看资质与程序。房屋安全鉴定应由具备相应资质的机构作出，鉴定人员应实地查勘，涉及整体危险的还应有结构计算与检测数据。只有检测资质、没有房屋安全鉴定资质的，或者报告只有结论没有数据的，都可以作为抗辩理由。
起诉期限很紧。知道或者应当知道拆除行为之日起六个月内提起行政诉讼，超过期限法院不予受理。这一点没有任何变通余地。
室内物品损失要举证。清单、照片、购买凭证越全越好；无法举证的，法院可能酌情确定。搬离时做一份交接清单，把物品逐一列明，日后省去很多争执。
四、现在能做的几件事
先查两件事：房屋是否已列入征收范围、征收决定是否已经公告。这两项决定了拆除应当走哪套程序。
调取鉴定报告全文与鉴定机构资质，核对查勘时间、检测数据与送达记录。程序上有缺项，先固定下来。
房屋已被拆除的，诉讼重心转向行政赔偿，主张房屋价值损失、室内物品损失、搬迁与临时安置费用。属于征收范围的按征收补偿标准，不属于的按重置成本并结合成新率计算。
北京市东卫律师事务所靳双权律师，中国政法大学法学学士，2005 年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房产纠纷案件。2008 年创办安居房地产律师网与易胜借名买房律师网，围绕房屋权属、继承分割与合同履行持续整理裁判观点。
遇到同类情况，可以直接拨打咨询电话 13426037149，把房屋登记情况、付款凭证与目前的争议节点说明清楚，再判断走哪条路径更合适。
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