江苏南京江北印象汇：打造复合型公园商业，构建多元消费生态 | 零售业创新提升案例

南京江北印象汇以公园场景、全龄业态、公共服务和全天候运营，将老式购物中心转型为复合型公园商业。

排版：冯心悦

@零售商业财经 特约发布

2026年10月13-16日，全国零售业创新转型培训班在许昌举办，期间，胖东来、信誉楼等企业交流经验，协会、院校等专家进行授课，商务部流通发展司印发了《零售业创新提升案例集（2026）》，推广50家零售企业经验做法。

为做好案例经验的总结推广，更好发挥典型引领作用，推动零售业创新转型和高质量发展，以高质量供给进一步激活内需，「零售商业财经」将对上述优秀案例开展系列报道，供行业企业借鉴学习。

面对发展瓶颈，项目以“存量空间焕新、全龄业态重构、公共服务延伸、全天候消费激活”为核心思路，完成从老式单一购物商超向公园景观、便民零售、潮流娱乐、全民健身、亲子夜游融合型复合商业的全面转型，在城市风貌、经营业绩、公共价值、全时段消费等维度实现全方位提升。

01 项目改造前情况

（一）项目基本信息。

江北印象汇坐落于南京江北新区大桥北路58号，是一家运营逾十年的老牌传统购物中心，开业初期以基础零售为主营模式。伴随片区人口集聚与居民消费需求持续升级，其发展瓶颈日益凸显，短板集中体现为五个维度。

（二）改造前的情况。

一是城市界面破败，闲置空间低效浪费。商场东北、东南及北侧外立面墙体老化斑驳，原沃尔玛卸货平台及沿街大片空地长期闲置荒废，场地杂乱无章，既无绿化景观，亦无休闲配套设施；缺乏标志性景观节点与夜间亮化体系，城市沿街视觉观感较差，闲置土地无法转化为市民公共休闲空间，造成宝贵的城市空间资源浪费。二是业态结构单一，仅靠基础零售支撑。场内经营以传统服装专柜为主，仅能满足周边居民基础购物需求，缺失复合型全龄体验业态，青少年、亲子家庭、中老年客群均无专属休闲消费场景，客群吸引力逐步减弱，消费者停留时长较短，客流增长乏力。三是户外休闲场景完全空白。项目为传统封闭式“盒子”商业形态，无开放式户外互动空间，外围仅硬化空地，未打造口袋公园、水景、亲子游乐场地等自然休闲载体，商业空间与城市公共生活完全割裂，缺少免费散步、亲子打卡的休闲场所，难以承接居民日常户外活动需求。四是公共服务配套薄弱。室内中庭、走廊通道较为狭窄，全域休闲座椅稀缺，未规划大面积公益性公共活动区域，缺乏面向社区群众的免费休闲体验场地，难以承载社区文体活动与公益服务，商业空间的公共价值未能有效发挥。五是昼夜消费断层，夜间经济尚未开发。无户外景观亮化，潮流夜间娱乐业态稀缺，经营模式局限于传统日间时段，夜间客流与消费潜力未被挖掘，无法适配全天候消费发展趋势，项目全天运营效能受限。

02 更新改造过程

面对上述发展瓶颈，江北印象汇以“存量空间焕新、全龄业态重构、公共服务延伸、全天候消费激活”为核心思路，于2025年9月启动全域升级改造工程，总投入3300万元，改造总面积约1.9万平方米，通过空间重塑、业态迭代、场景打造、长效运营四大举措系统推进破局。

（一）户外全域空间再造，打造公园式沉浸式消费新场景。

项目全面盘活废弃卸货平台、闲置沿街空地，打破传统商场封闭围墙，打通商业与城市公共空间边界，分层打造自然休闲与商业交互融合的多元场景。一是外立面整体迭代升级。拆除老旧墙体，更换现代玻璃与艺术金属复合幕墙，增设巨型高清户外LED大屏及顶层卡通主题IP雕塑，统一优化城市沿街视觉形象，打造江北新区全新城市商业地标。二是打造叠瀑口袋公园。将闲置荒地改造为溪流叠瀑景观，搭配月光松鼠艺术装置，辅以多层次绿植环绕，流水声景营造治愈型打卡休憩空间，有效填补片区室内外自然休闲场景的空白。三是落地小黄鸭全龄亲子主题广场。将南侧闲置空地整体改造为户外亲子游乐街区，配套全套儿童游乐设施，大面积平坦场地适配家庭结伴出行与社区亲子活动。四是搭建立体互通动线。新增双层户外景观自动扶梯，直接连通户外广场与二层商超，搭配沿路绿化造景，实现游园、购物动线无缝衔接，提升消费者游逛便利性与舒适度。五是全域夜景亮化体系全覆盖。建筑外立面、叠瀑水景、户外IP装置全部配套长效氛围灯光，打造江北标志性夜游打卡点位，为夜间经济奠定良好硬件基础。六是配套特色主题空间。户外落地松鼠主题乐园，设置专属观赏与互动装置，补齐片区亲子人群休闲配套短板，增强项目辨识度与话题性。

（二）分层重构复合业态，构建全龄多元消费新生态。

项目盘活超10000平方米闲置主力店面积，按楼层差异化布局运动、餐饮、娱乐等多元业态，彻底摆脱纯零售单一模式，形成分层互补、完整闭环的商业生态圈，同步引进多家南京及江北区域首店，以首店经济激活片区消费活力。一楼布局全域引流型网红品牌集群，核心引入西西弗等特色人气门店，搭配多品类热门品牌，依托打卡场景制造社交传播热度，借助网红经济持续吸纳年轻客流，填补江北特色潮流业态空白，为上班族、学生群体提供休闲打卡据点。二楼布局精品便民零售专区，落地南京首批奥乐齐精品超市，覆盖生鲜食材、进口速食、日用百货全品类，一站式满足周边居民居家采购与三餐刚需，补齐片区高品质便民零售短板。三楼集聚潮流娱乐、专业运动及公益全民健身集群，细分为三大功能板块：魅KTV、树呆熊电竞馆适配青年聚会与组队社交场景，填补江北夜间潮流娱乐业态空白；XBOOM专业攀岩馆配备全套专业赛道与防护设备，常态化开设青少年体验赛事，丰富潮流运动供给；专属“乒乒乓乓”公益乒乓球空间整片场地永久免费向全体市民开放，配置多组标准球台与潮流艺术墙面，无偿提供全民健身场地，创新商业空间服务社区民生新模式。

（三）全域公共配套升级，创新便民惠民服务新模式。

在户外景观与室内业态同步升级基础上，项目同步迭代全馆公共服务体系，着力破解老式商场通道狭窄、休憩点位不足等痛点。全域拓宽中庭及走廊通行宽度，升级扶梯与楼层导视系统；每层增设分散式休闲沙发与绿植软装，实现随处可停留休憩；主动划拨大面积商业经营面积打造免费乒乓球公益空间，将商业经营与社区公共服务深度融合，形成可复制、可推广的便民运营路径。

（四）全时段常态化运营，培育日间夜间双轨消费新模式。

依托户外公园景观与分层多元室内业态，搭建日间群众活动与夜间景观娱乐双运营体系，有效拉长消费时长，充分释放全天候消费潜力。日间实行分层主题活动机制：三楼定期举办乒乓球友谊赛、青少年攀岩体验活动；一楼网红门店常态化开展打卡互动活动；户外广场持续落地亲子泡泡派对、创意手工市集，分客群匹配差异化休闲供给。夜间打造联动消费闭环：户外叠瀑、IP装置持续亮化形成夜游打卡地，三楼KTV、电竞馆同步延长营业时段，形成“户外夜景打卡+室内潮流娱乐”联动消费场景，充分激活江北夜间经济，实现全天候消费链条的完整贯通。

03 更新改造后情况

经过全域系统性存量焕新，江北印象汇完成从老式单一购物商超向公园景观、便民零售、潮流娱乐、全民健身、亲子夜游融合型复合商业的全面转型，在城市风貌、经营业绩、公共价值、全时段消费等维度实现全方位提升。

（一）设施与场景革新。

硬件空间实现全面迭代，上万平方米闲置废弃场地全部盘活改造，老旧外立面及杂乱空地升级为口袋公园、亲子广场、夜间景观地标；室内分层打造运动、餐饮、娱乐等特色场景，同时配套大面积免费公益运动空间，商业载体从单一购物场所升级为覆盖全龄的城市复合生活平台，城市界面显著改善，公共空间品质大幅提升。

（二）经营与业绩增长。

首店矩阵、公园场景、分层多元业态形成差异化核心竞争力，焕新运营后客流同比提升46.6%，销售额同比提升30.3%。各类体验业态、便民零售与公益运动空间互相引流，客群停留时长显著增加，首店及体验类业态贡献增量占比达40%，存量资产价值得到充分释放，项目整体经营效益实现跨越式增长。

（三）客流与品牌影响力提升。

改造后全时段客流均衡增长，日间亲子、运动、阅读等活动稳定引流，夜间水景、潮流娱乐持续带动晚场客流；周边居民、年轻群体、亲子家庭成为核心稳定客群，项目已成为江北新区标志性公园式商业地标，也是江北新区落实存量更新、培育“三新”消费的对外展示核心样板，区域品牌影响力显著增强。

04 推荐依据

江北印象汇全域3300万元存量焕新项目，是江北新区落实城市更新战略、培育消费新业态新模式新消费的标杆实践，改造路径清晰、示范作用突出，可复制推广价值显著。

（一）公园场景引流：探索老旧购物中心功能重构路径。

项目打破传统商场纯销售单一逻辑，以户外公园沉浸式场景为引流载体，分层布局便民、潮流、运动等多元业态，同时主动划拨商业空间打造永久免费全民健身场地，形成“景观引流、业态留客、公益赋能”的完整消费闭环。实践表明，老旧存量商业可通过空间再造与功能拓展，成功转型为覆盖全龄的城市生活综合平台，为传统购物中心转型升级提供了可借鉴的融合范式。

（二）分层业态留客：全龄多元消费生态构建。

项目精准划分家庭、青年、中老年、学生等细分客群，对应匹配亲子公园、电竞KTV、攀岩运动馆、免费乒乓球等专属社交场景；日间、夜间分时段策划相应主题活动，同时优化全域休憩便民细节，以精细化场景运营持续提升消费者黏性。该套运营管理方法体系完整、实操性强，为十年以上老牌商场盘活运营提供了成熟的管理范本。

（三）公益惠民赋能：商业空间与社区服务融合经验。

一是存量空间盘活路径。针对老旧外墙、废弃空地、闲置主力店，通过景观改造、业态重构实现低效资产二次激活，适配全市所有开业多年的传统购物中心更新改造。二是“三新”消费落地路径。同步打造户外沉浸式新场景、分层多元体验新业态、商业公益融合新模式，完全贴合南京市“三新”消费专项扶持政策，是商圈申报市级消费补贴的优质标杆案例。三是商业惠民路径。突破商业盈利单一思维，主动让渡经营面积提供免费全民健身公共场地，兼顾经济效益与社区民生服务，为城市商业体践行便民惠民、全民健身职能提供了创新且可复制的思路。