北京
很多年前，网上流行过一句话：
军儿，求求你去做房地产吧。
手机被小米雷军打到一千块，充电宝被他打到几十块，汽车被他打得同行连夜改价。大家都相信，只要雷军进场，房价也得跪下来。
10月25日，小米真的卖房了。
武汉光谷，光谷梦享家开盘。这是小米集团第一次自己开发住宅，消息一出，房地产久违地冲上热搜。
然后，武汉人算了算账，有点失望。
先说房子本身。
项目在光谷中心城板块南区，周边大多是空地，配套几乎没有，居住氛围也谈不上。最大的卖点只有一个：
离小米武汉科技园700米，走路上班十分钟。
这是小米给自家员工盖的房子。
第一次做开发，小米很用力。外面四代住宅有的，它全搬了过来：抬板、800平会所、地下大堂、270度转角全景窗、花园露台。
小米生态链总经理陈波在视频里讲过幕后：团队跑了三座城，考察四十次，把市面上的住宅从头拆了一遍，内部又发了800多份问卷。
结果一出来，原先的大平层方案直接推翻，重做。前后花了32个月。
园林请了做过峨眉山悦榕庄的张玲，立面是拿过多项国际大奖的李杰，700多平底商交给龙湖运营。
小区一共297套，最小110平，备案均价1.38万。
媒体一转发，评论区全是羡慕。武汉本地人的反应却是：
这个价，是把小米员工当韭菜割。
账其实不复杂。
备案均价1.38万，据说折后在1.1万左右。放在周边，这只是一个市场价。
已开盘的四代住宅大家玖宸，成交均价1.2万上下；待入市的宜居有嘉，备案价1.6万，吹风价1.3万左右。
贴身竞争的金地铂樾，价格还没公布，但产品已经卷到区域第一个把防火挑檐算进赠送面积，得房率追平小米，110%，主打刚需，86平起，市场预估也在1.1万左右。
二手房就更狠了。最近的新希望锦粼九里，挂牌均价1.4万，但那是叠墅的价格；小区高层最新成交均价，只有九千出头。业主急售的毛坯，已经挂到了7400一平。
雷军最擅长的事，是把价格打到让同行难受。这一次，难受的是他自己。
不是小米不想便宜，是这块地太贵了。
这是东湖高新区定向出让的人才安居用地。2021年，小米以3.03亿拿下武汉P（2021）073地块，楼面价8327元/平。
出让条件写得很清楚：竞买人要引入以手机、智能硬件和物联网平台为核心的互联网总部或区域总部，项目总投资不低于80亿；所建房屋，只卖给公司正式员工。
几乎是为小米量身定做。8326元一平的楼面价，在当时也算诚意十足。
那一年正是上一轮地产上行的尾巴，光谷东的土拍还在不断刷新纪录，奥体中心旁的037地块鏖战421轮，楼面价破两万，溢价率103%。
五年过去，当初约定的事情都兑现了。武汉成了小米除北京外规模最大的研发制造基地，在职员工约8000人，研发人员超过六成。
招商兑现了，投资兑现了。只有房价，没有按剧本走。
地产很快下行，光谷土拍迅速降温，中心城北区的楼面价跌破万元。2024年，就在光谷梦享家隔壁，一块地底价成交，也就是今天的金地铂樾。楼面价：
7579元/平。
同一片地，晚三年拿，便宜了七百多。
一位中介说得很直白：这块地怎么卖都亏，就看雷总准备亏多少。
小米能把手机做便宜，是因为手机的成本可以被规模摊薄，被供应链压缩，被效率一点一点抠出来。
房子不行。
房子最大的一笔成本，在拍卖槌落下的那一刻就定死了。之后的32个月、40次考察、800份问卷，能决定房子好不好，决定不了它便宜不便宜。
这大概是房地产最残酷的地方：产品是2026年的，成本是2021年的。
当年大家喊雷总进场，是想让他把房价打下来。
如今房价确实下来了。
只是没等雷总。
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