容积率拉爆的学区房，卖了8成

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

20万+/平的豪宅，开盘开出“滑铁卢”，反而5万+/平的新房，开盘意外超出市场预料。

学区房卖得挺热闹

昨天，位于深圳龙华中心板块的中交国润华府项目，开盘卖出了市场意料之外的开盘成绩。

项目率先推出的是1栋1单元259套房源，共冻资412批客户，开盘当晚追加了一个99折，综合约87折。

开盘当天，官宣卖出197套房源，去化率约80%。

现场火到什么程度？

有中介反馈，自己带的客户，选房排到了第53轮才进去，就怕心仪的房源被选走。

（来源：网络平台）

有准业主说，自己排到接近50轮，原本都打算放弃了，进去只是想看看销控表。结果前面冻资的客户突然放弃选房资格，心仪的房源还在，当场又继续选。

（来源：网络平台）

小户型是抢手货。除了99平，06户型（约83平）、约102平的，当天就卖光，大户型也基本卖完。

（来源：网络平台）

在当下这个行情里，深圳很多外围新房，开盘能卖一半都烧高香，中交国润华府卖出了八成。

说实话，开盘前，市场对中交国润华府的开盘预期放得非常低。

这个盘在深圳龙华中心板块，地段不算差。

但项目无论是设计布局，还是产品户型，短板都比较突出。

先说环境。

有购房意向客户表示：“中交那环境太差了，全是电鸡和城中村。”“这边最大的痛点就是路面太窄，电鸡太多。”“工业路那个交通，以后你有福了。”“堵得要死，下班上班人也多。”

（来源：网络平台）

甚至有周边居民住了10年，实在受不了交通拥堵，干脆卖车换电动车。

（来源：网络平台）

再看户型。

有购房者表示：“户型设计在同期新规产品里最差。”“户型不太好用，121平的都好小，全是飘窗。说是新规，公摊还不小。”

（来源：网络平台）

还有容积率方面。

有人一听这个容积率就被劝退了，表示：“容积率太高了，楼间距好近好密，放弃了。”有人更直接：“听到容积率，我完全没等他开盘，买了其他盘。”“九点九容积率、1比06车位，买了赚大了。”

（来源：网络平台）

梯户比情况，有购房者表示：“三梯六户48层外听到这个就走了”

（来源：网络平台）

连冻了资的准客户都说：“我也冻资了，但没去选，决定等南区。北区除了学位升学率未知，没任何优点。容积率、车位比、公租房、写字楼，BUFF叠满了，我等明年南区开盘。”

（来源：网络平台）

而外部环境还存在一定的不确定因素。

龙华上塘片区，中海锦城、特发和平里两个小区，合计约2400套安居房，已满足转红本条件，将转为完全产权商品房，进入二手房自由流通。

这批房源，当年的购置价才一万左右一平。

而周边商品房成交价，现在在4万—7万一平。虽然转了红本，业主未必都挂盘，但片区的低价房源，肯定明显变多。

要是有业主急售，议价空间还不小。

上塘和龙华中心，就是相邻板块。

这么一批超低价房源集中挂盘，二手房客户直接被分流，整个片区的价格预期也被往下拽。

新房呢？

需求被分走，库存压力还压着，去化只会更难。

所以，开盘前，市场预期放得极低。

有人放话：“这个地方，两年后买，更便宜，记住这个。”有人担忧：“交房的时候，最怕首付没了。”还有人说：“五万四这有点高了，之前大概五万。”"5.4万肯定卖不动。”

（来源：网络平台）

可结果？

备案价不仅过了5.4万一平，最便宜的一套，备案单价都去到了约5.27万一平。比市场预期的，高出不少。

开盘成绩，出乎市场预料。

卖出八成，市场正悄然转变

一个带着叠加bug的项目也卖出了意料之外的成绩，从市场成交的实际反馈来看，原因也很简单。

业主们，都是冲着这三点去的。

一是折扣给得够狠。

开盘综合折扣，约87.6折。到了开盘当晚，又追加一个99折，综合折扣最低到约86.7折。

这几乎是当下深圳新房队列里，折扣力度最高的项目。

中交国润华府没有像之前的新房那样，按首付资金比例搞阶梯折扣。

同期入市的，位于龙华上塘板块的深业上宸瑞府（3栋），10月11日线下选房，96套88-131平住宅，备案均价约6.03万/平，总价区间约494万～875万/套。

两个项目步行距离约3.8公里，属于相邻板块的项目，而深业上宸瑞府官宣的折扣为备案价*97折*98折*98折*98折*99折*99折，综合约89.48折，折后均价5.4万，单价5.0万—6.0万，总价442万—783万。

并且也同步了首付比例的阶梯折扣，首付≥五成在基础折扣上多一个99折。

尽管再多一个99折，综合折扣最低也只去到约88.58折。

但一个86.7折，一个88.58折。差出来的就是真金白银的性价比。

让利力度不一样，市场自然用脚投票。

二是“深中”这块金字招牌，含金量依旧。

绝大多数业主，就是冲着项目配套的教育资源去的——深圳中学龙华学校，九年一贯制公办，由深中全面管理。

不管是意向客户，还是已经签约的业主，选这个盘，就是冲着学校去的。

要不是为了孩子教育，谁愿意牺牲居住舒适度，来选一个bug叠满的新盘？

无论是意向的购房客户，还是已经签约了的业主，都表示选择这个项目，就是冲着学校教育去的，如果不是为了孩子教育，是不会选择牺牲居住的舒适度而选择中交国润华府。

（来源：网络平台）

在深圳，“深中”两个字，就是硬通货。

但也说明，学区的焦虑，永远是楼市里最硬的购买逻辑之一。

第三就是月供可以往后放。

项目预计2029年才交付，推行竣备后月供的政策。说白了，房子基本达到交付条件了，才开始还月供。

这对购房者来说，实在很多。

现在收入预期不稳，大家都不敢乱花钱。

月供往后推几年，最重的压力就挪到了后面。

有准业主直言，选这个盘，有一部分原因，就是考虑到月供可以交付后再还。

（来源：中介）

那么，三个原因一叠加，逻辑就顺了——折扣到位，学位过硬，月供后置，把市场“值不值”的问题回答了。

所以，超预期的开盘，告诉市场两件事。

第一，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格。

折扣给到位，短板也能被原谅。

第二，教育资源的含金量，依然是最硬的购买逻辑。

哪怕环境差、户型差、容积率高，只要学位够硬，就有人愿意买单。

当然，这种卖爆能持续多久，还要打问号。

上塘那批转红本的安居房还在路上，不过，现房销售给市场带来的预期修复，正在悄悄发生。

PS：如果觉得这些市场最新的信息对你有价值，欢迎关注@格隆汇楼市，不定期带你探索楼市更多最新的动态。

作者观点，不代表格隆汇立场