2026年10月核心50城土地市场报告

2026年10月，土地市场呈现“供应缩量、成交放量、热度骤降”的运行特征：9月集中推地后供应端快速回落，成交端兑现放量，但成交均价明显回落，市场整体热度降至阶段性低位。据克而瑞数据，当月重点50城涉宅用地供应建面944.47万平方米，同比下降61.5%、环比下降80.5%；成交建面1807.55万平方米，同比上升21.3%、环比上升26.7%；成交总价1023.34亿元，同比下降0.5%、环比下降15.0%；成交均价5662元/平方米，同比下降18.0%、环比下降32.9%；平均溢价率降至1.01%，较9月大幅回落6.95个百分点，较上年同期下降2.19个百分点。当月高总价地块向厦门、南京、广州等城市集中，厦门思明区单宗地块以48.79亿元、楼面价48000元/平方米领跑总价榜与单价榜。成交地块多为底价或低溢价，核心城市优质资产的确定性价值在低热度环境下依然凸显。

核心要点

供求

供应端在9月集中放量后显著回落，供应建面环比下降80.5%、同比下降61.5%；成交端兑现放量，成交建面环比上升26.7%、同比上升21.3%。成交均价环比回落32.9%至5662元/平方米，镇江、南通、常州、南京等江苏城市低单价地块集中成交对整体均价形成明显稀释。

热度

平均溢价率骤降至1.01%，较9月回落6.95个百分点，为2025年以来最低水平；低溢价（含底价）成交城市占比升至89.7%，成为当前主流，超高溢价成交消失，房企出价全面转向谨慎。

区域

城市分化格局延续。成交总价方面，南通以157.80亿元居首，常州、南京分别以147.96亿元、142.28亿元位列第二、第三，江苏板块集聚效应显著；成交建面方面，镇江、南通、南京、常州居前。厦门在总价榜与单价榜双双登顶，广州、郑州、苏州、景德镇等城市在溢价率榜表现活跃，核心城市优质地块的稀缺价值在低热度环境下依旧稳固。

后市展望

热度降至低位，土地市场进入“确定性定价”阶段

10月土地市场数据传递出三个核心信号：一是供地快速退潮，供应建面环比下降80.5%、同比由9月增长129.5%转为下降61.5%，9月的集中推地更接近一次性冲刺而非趋势转折，地方政府全年供地计划的执行重心或将在四季度末显现；二是成交结构主导定价，当月成交建面虽环比增长26.7%，但增量几乎全部由江苏板块低单价地块贡献，核心城市高价值地块推地断档，成交均价随之回落至5662元/平方米的近期低位；三是市场进入“确定性定价”阶段，平均溢价率降至1.01%，房企不再为预期买单，只为区位、配套与去化确定性出价，厦门思明区地块以48.79亿元底价成交即为典型例证。

从驱动逻辑来看，10月的“缩量降温”并非需求端急剧恶化，而是供给端节奏与结构共同作用的结果。一方面，9月放量的三四线地块在10月集中兑现，此类地块竞争有限、多以底价成交，天然拉低溢价率与均价；另一方面，核心城市当月推地断档，头部房企“无地可抢”，资金优势无从体现——即便面对厦门思明区地块48000元/平方米的高楼面价，头部资金对确定性资产的接纳度依然存在，只是争夺不再以溢价抬价的形式呈现。对地方政府而言，供地缩量也折射出在市场承接力有限背景下“以价换量”意愿不足的观望心态。

展望后市，随着全年供地计划进入收尾阶段，年末地方政府为完成土地出让收入目标，四季度或再度出现集中推地窗口，供应总量的月度波动仍将持续；对房企而言，经历三季度的补库后，头部央国企核心城市土储缺口仍在，年末优质地块出让将是其年内最后的补储窗口，届时核心城市高价值地块的成交表现或边际回暖。前期已出台的销售、信贷与融资端支持政策正进入效果观察期，若销售去化与融资改善逐步兑现，将有助于修复房企的出价能力与出价意愿。综合来看，短期土地市场或延续低位运行，溢价率在低位企稳，成交结构随推地节奏在“低单价放量”与“高价值点状成交”之间切换，建议重点关注四季度末核心城市的推地规模与地块质量。

01

供求

供应大幅缩量、成交放量价跌，江苏区域表现活跃

土地供应方面，2026年10月，重点50城土地供应规模在9月集中放量后大幅回落。总供应土地131宗，供应建面约944.47万平方米，同比下降61.5%、环比下降80.5%。其中：

一线城市中，北京供应建面约33.45万平方米，深圳约6.90万平方米，上海、广州当月无新增供应，一线城市整体供地节奏明显放缓，核心城市供地稀缺度上升。

二线城市中，武汉供应规模居全国首位，供应建面约211.88万平方米；重庆、南昌、西安供应建面分别达到150.08万平方米、59.21万平方米、53.90万平方米，郑州、杭州、济南、合肥等城市供应体量亦较为突出，供地结构仍以高能级城市为主导。

三四线城市中，佛山供应约122.46万平方米，居三四线首位；运城、景德镇、淮南、中山、东营等城市供应规模亦较为突出，但多数三四线城市供地规模处于低位或零供应状态，城市间分化明显。

（万平方米）

图1 2025年10月—2026年10月重点50城涉宅用地月度供应情况

注：城市涉宅用地供应面积统计以土地出让公告发布日期为节点，与实际出让时间可能存在出入，仅作趋势性参考。

数据来源：CRIC。

成交方面，2026年10月，重点50城土地成交规模环比回升。成交总建面约1807.55万平方米，同比上升21.3%、环比上升26.7%；成交总价约1023.34亿元，同比下降0.5%、环比下降15.0%；成交均价约5662元/平方米，同比下降18.0%、环比下降32.9%。成交均价环比明显回落、同比亦有所下降，主要受城市间成交结构差异影响——当月镇江、南通、常州、南京等江苏城市低单价地块集中成交，其中镇江单月成交建面达269.18万平方米，对整体均价形成明显稀释，而厦门、广州等核心城市优质地块虽居单价榜前列，但成交占比较9月明显下降，对整体均价的支撑作用减弱。

（亿元，万平方米） （元/平方米）

图2 2025年10月—2026年10月重点50城涉宅用地月度成交情况

数据来源：CRIC。

从城市表现看，成交建面方面，镇江以269.18万平方米位居首位，南通、南京、常州、武汉分列第二至第五位，徐州、扬州、苏州、漳州成交建面亦居前列，三四线城市中镇江、南通、常州、徐州成交放量明显。成交总价榜单中，南通、常州、南京位列前三，镇江以97.30亿元位列第四，厦门、苏州依次随后。成交总价TOP10中江苏城市占据8席，合计743.37亿元，占榜单成交总额的84.30%。成交均价方面，厦门以约22812元/平方米居首，广州以21738元/平方米位列第二，大连、郑州、无锡位居前五，核心城市优质地块价值持续凸显。

表1 2026年10月重点50城涉宅用地成交建面、成交总价、成交均价TOP10

数据来源：CRIC。

02

热度

溢价率降至历史低位，低溢价成交成为主流

2026年10月，50城土地平均溢价率为1.01%，较9月的7.96%大幅回落6.95个百分点，较2025年10月的3.20%下降2.19个百分点，为2025年以来单月最低水平。核心城市优质地块的溢价成交明显减少，市场整体出价转向谨慎，底价成交成为绝对主流。

从具体地块看，10月溢价率最高的地块来自南通R26019地块，溢价率达49.29%；景德镇DHA2026033、DHA2026034两宗地块溢价率分别为34.47%和33.78%，武汉东湖新技术开发区P（2026）091号地块溢价率为33.14%，广州黄埔区KXCGS-I4-8地块溢价率为26.61%。与9月相比，10月超高溢价（溢价率超过50%）地块消失，溢价率榜首由9月深圳B401-0151地块的125.46%大幅回落至49.29%，市场热度显著降温。

整体来看，10月溢价率水平降至历史低位，高溢价地块数量明显减少，表明房企对市场前景的判断更趋审慎，出价策略由“争夺稀缺”转向“只取确定”，仅个别区域供地稀缺或配套成熟的地块仍能获得资金青睐，市场热度中枢进一步下移。

图3 2025年10月—2026年10月重点50城涉宅用地成交平均溢价率月度走势

数据来源：CRIC。

按城市溢价率低于0.1%的统一口径统计，本期29个有成交城市中有26个符合条件，占89.7%；上月和上年同期分别为71.1%和90.5%，本期较上月提高18.6个百分点、较上年同期下降0.8个百分点。低溢价成交成为绝对主流。低溢价成交主要集中于镇江、南通、常州等江苏板块及三四线城市。此外，当月土地流拍率为1.08%（流拍率＝当月流拍宗数÷上月公告供应宗数），处于历史相对低位。

（个） （%）

图4 2025年10月—2026年10月重点50城低溢价成交城市占比月度走势

注：低溢价指溢价率低于0.1%的成交。

数据来源：CRIC。

03

重点地块

厦门登顶总价榜、单价榜，南通、景德镇居溢价率前列

从总价、单价、溢价率三个维度综合来看，10月土地市场的热度集中度较8、9月明显下降，厦门、广州、南京、无锡等城市有优质地块入围，但成交总价与单价的整体水平明显回落。其中，厦门思明区地块以48.79亿元、48000元/平方米双双登顶总价榜与单价榜，广州黄埔区地块以16.65亿元、26.61%的溢价率成为高总价地块中唯一的溢价成交。

总价TOP10方面，厦门思明区2026P10-1地块由华润置地（厦门）有限公司以48.79亿元底价竞得，成交楼面价约48000元/平方米，居总价榜首；厦门湖里区2026P12地块以25.86亿元位列第二；广州黄埔区映日路以北、开泰大道以东KXCGS-I4-8地块以16.65亿元位列第三，溢价率26.61%；南京江宁区NO.2026G78地块以16.30亿元位列第四。TOP10中厦门、南京、常州各占2宗，广州、无锡、南通、扬州各占1宗，与8、9月一线城市占据绝对主导不同，10月高总价地块更多分布于长三角强二三线城市。

单价TOP10方面，厦门思明区2026P10-1地块以48000元/平方米的楼面价登顶，厦门湖里区2026P12地块以37700元/平方米位列第二，广州黄埔区KXCGS-I4-8地块以21738元/平方米位列第三，苏州高新区苏地2026-WG-Z45号地块以19737元/平方米位列第四。单价前十地块中厦门占2宗、无锡占3宗、苏州占2宗，广州、郑州、南京各占1宗，核心城市高端地块的稀缺价值依旧被市场认可。

溢价率TOP10方面，南通R26019地块以49.29%居首，景德镇DHA2026033、DHA2026034两宗地块分别以34.47%、33.78%位列第二、第三，武汉东湖新技术开发区P（2026）091号地块、广州黄埔区KXCGS-I4-8地块分列第四、第五。10月溢价率榜单城市分布较为分散，南通、景德镇、武汉、广州、郑州、苏州、大连等城市均有地块入围，反映局部供地稀缺下的争夺仍在延续，但榜首溢价率较9月大幅回落，超高溢价成交消失。

综合来看，10月土地供应在9月放量后快速回落，成交端虽环比放量但以低单价地块为主，成交均价明显回落，溢价率骤降至1.01%的历史低位，低溢价成交成为绝对主流。土地市场“核心城市优质资产受追捧”的长期逻辑未变，但短期热度受供地节奏与房企资金面影响呈现明显的月度波动，市场延续“总量低位运行、热度理性回归”的运行特征。

表2 2026年10月重点50城土地成交总价TOP10

数据来源：CRIC。

表3 2026年10月重点50城土地成交单价TOP10

数据来源：CRIC。

表4 2026年10月重点50城土地成交溢价率TOP10

数据来源：CRIC。

IN THE END