王石再次预言楼市！2026年11月之后，中国房价或迎来4大转变

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75岁的王石，又干了件让人意外的事。

退休9年，爬雪山、划赛艇、拍视频聊生活，他早淡出了地产圈。

今年9月底，一家叫"深石城市更新"的公司在深圳小梅沙注册成立，法人、董事长都是他。跟着一起干的，是一整队万科旧将。

这家公司不拿住宅地、不盖新楼盘，专做一件事——老房子更新、存量物业运营。

一个在行业里赚过钱、也躲过坑的人，75岁重新下场，押的方向值得多听两句。

他不拿地、不盖楼，选的是城市更新。这个选择本身，就是一句判断。

王石的话，以前不好听，但几次关键节点事后看方向都站得住。

2007年楼市上冲那阵，他喊出"拐点论"，带着万科降价，被同行骂了大半年；半年后市场调整来了。2016年房价上冲那轮，他劝年轻人"先租房也无妨"，被网友骂上热搜；几年后高位进场的人，慢慢体会到他的意思。

今年8月他又说了句实在话：自己一辈子只买过3套房，房子正在从投资品回到消费品。3套房是什么？一套是90年代深圳的单位福利房，一套是上海自住房，一套是退休后的养老房，没有一套是拿来倒卖的。10月新公司发文刷屏，大开发的阶段过去了，下一个主战场在存量提质。

听其言，观其行。他把自己退休后的名声和老团队全押在这，比任何研报都有分量。

他在万科当掌门人的时候见过周期顶部，退休后又熬过这轮调整，两头都经历过。

把他的判断拆开看，2026年11月之后的楼市，大致有4个变化。

先说城市。不管几线城市都一起涨的阶段结束了，但不是一边冷到底。

据国家统计局9月70城数据，一线城市新房价格环比连涨8个月，二手住宅环比连涨7个月；上海二手住宅同比涨0.8%，是全国率先转正的城市。10月上海二手房网签24653套，创近6年同期新高；据中指院数据，18个重点城市二手房成交同比增17.5%，北京新房成交同比增24%，10月还有32个城市新房价格环比上涨。

另一边，三四线城市去化周期还在50个月以上，远郊缺产业的板块还在磨。

对在核心城市上班、有真实自住需求的人来说，市场底部就在脚下；还在等哪里都能捡便宜的人，方向就错了。

第二个变化，老房子不再一老就贬。

王石自己就在干这件事。大梅沙那个旧工业园区，改完之后绿电占比从17%提到85%，建筑能耗降了60%，没有卖一块地，老物业重新值钱了。

政策也在同步推。据国家发改委吹风会信息，"十五五"期间全国要新开工改造11.5万个老旧小区，今年中央预算内安排970亿元，惠及约800万户居民。加装电梯、补管网、建养老驿站，好地段的老房子，短板一补上，居住价值就回来了。

家里有老房子的人，别急着挂低价，先去街道问问有没有进改造名单。刚需看房也一样，已经完成改造、配套成熟的老小区，往往比次新房实在。

上海一个住了60年的工人新村，原拆原建之后，居民不搬离熟悉的片区，补少量差价，就住上带电梯、有物业的新房子，看病买菜下楼就到。

第三个变化，房子回到"住得好才值钱"。

过去买房，挑中地段就能买，户型、物业没人较真。现在换房的人本身就有房住，他们挑物业、挑户型、挑社区配套。据贝壳研究院跟踪，同地段里品牌物业管理的小区，成交明显更快。

对改善家庭来说，现在挑房的逻辑变了：物业负不负责、户型通不通透、老人孩子方不方便，这些细节往后都会写进房价里。

物业靠不靠谱，住3年就见分晓；户型晒不晒得到太阳，住进去才知道。愿意为这些细节多付钱的人，正在变多。

过去抢房的时候没人较真这些，现在房子够挑了，细节就成了硬通货。

第四个变化，买房不再靠赌运气。

8月28日3部门推现房销售、预售必须主体封顶、购房款全额进监管账户，17个重点城市已出细则。过去"建四分之一就卖房"的老规矩翻篇了，楼盘停工、钱被挪走的老毛病，制度上正在被堵上。

9月29日起首套商贷年化贴息1个点，期限不超过5年，单户上限100万元；公积金首套利率2.6%。

对刚需来说，这几年是少见的友好窗口：看得见摸得着的现房多了，利率在低位，可以慢慢挑。加杠杆抢跑，没必要。

100万贷款按30年算，贴息之后每个月能少还几百块，积少成多就是1年的家电钱。

当然也要说清楚，这是结构性的修复。核心城市核心板块先稳，远郊、人口流出的地方还要磨很久。分化会是常态。

这种分化不是坏事。它意味着市场不再靠情绪推着走，而是真金白银的自住需求在挑房子。

王石75岁重新出发，选的不是再赚一笔，是陪着城市一起更新。

房子本来就是用来住的。这个行业下半场，拼的不是盖得多快，是谁把老房子改得更好、让人住得更踏实。

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