中介曾预测：6年后，6层步梯“老破小”可能比电梯高层更值钱？

没有电梯、楼龄偏老的6层步梯房，几年之后真有可能比崭新的电梯高层更受欢迎吗？高层住宅究竟是现代都市生活的终极答案，还是快速城市化进程中的一个过渡阶段？

前几年买房，不少人都有同一种执念：宁愿买偏远的高层电梯房，也绝不碰市中心的步梯“老破小”。

在很多人眼里，带电梯的高层新房意味着体面、新潮和升值空间；没有电梯、外观普通的六层步梯房则显得过时落伍，爬楼累、环境旧、没档次，无论自住还是投资都不讨喜。

这种偏好背后，是一股持续多年的高楼热。最近十年，中国的住宅不但越建越多，而且越建越高。

以长沙为例，近几年新开的楼盘几乎都在30层以上。从湘江望向两岸，高耸的住宅楼像一排排铁栅栏。一些超级楼盘甚至出现了“一个小区抵得上一个国家”的现象，规模之大令人咋舌。

最著名的当属贵阳花果园小区，号称“宇宙第一小区”。这里共有高层建筑300多栋，其中住宅138栋，平均楼高超过40层。

到2019年，小区已入住14.3万户、43万余人，日均人流量超过100万。一个小区的人口，已经超过世界上不少小国，高层住宅的密集程度由此可见一斑。

对于高层住宅，舆论分歧十分明显。有人认为它代表高效、现代的都市生活，值得大力推广。也有不少人反驳，高层住宅居住拥挤，城市景观千篇一律，维护成本又高，只能算快速城市化中的权宜之计，长远目标还是应当学习欧美发达国家，建造独门独院的大房子。

在中国住宅容积率普遍超过5、甚至超过10的背景下，欧美的小洋房确实令人羡慕。但城市形态不可能一步到位，西方国家同样经历过大兴土木、大建高楼的阶段。回顾高层住宅在西方的兴起与衰落，或许能帮助我们理解，步梯房和电梯高层的价值为何会出现此消彼长。

20世纪初，西方城市化进程加快，城市人口不断增加，住房紧张问题日益严重。法国建筑师勒·柯布西耶认为，住房紧张的根源在于土地利用率太低、建造速度太慢。

如果把房子建得更高，再像工业机器一样批量生产，问题自然会迎刃而解，这一思路深刻影响了此后的城市建设。

既然把房子看作机器，就要满足两个条件：一是标准化、模块化，结构简单，便于流水线生产；二是讲究实用，能满足基本居住需求即可，说白了就是“能躺着睡觉就行”。

这种强调实用性和标准化的建筑风格，就是至今仍有深远影响的现代主义，今天许多城市的面貌都带着它的影子。

柯布西耶当时的许多设计，在今天看来仍有强烈的既视感。他在1924年设计的“光辉之城”方案，设想把巴黎市中心全部推平，再建起24栋高200米、60层的十字形大厦。这样的设计别说放在1924年，就是放在今天，也极具视觉冲击力，足见其理念之超前。

1927年，包括柯布西耶在内的17名建筑师在德国用短短5个月，设计并建成了21栋住宅，这就是魏森霍夫住宅区。

整个住宅区大量使用混凝土等新技术，全部采用平顶设计，外观几乎都是巨型几何体的拼接；室内基本是白色粉刷墙面，家具刚好够用，让欧洲人第一次看到房子还能这样造。

不过受限于技术和土地，二三十年代的现代主义建筑仍以实验和展览为主。起初这些高楼并不被人待见，许多人觉得它们过于粗犷，作为住宅毫无家的温馨感，而且占地很大，难道真要把老城区都推平？

没想到，历史很快就给出了一个残酷的契机，老城区真的被“推平”了。

二战之后，大半个欧洲满目疮痍。因战争被毁或损坏的住宅，英国有71万栋，法国有150万栋，德国最为惨烈，首都柏林几乎全毁，全国七到八成的住宅遭到破坏。在这种背景下，老百姓顾不上讲究居住环境，只盼着政府尽快提供一个能住的地方，越快越好。

对政府而言，现代主义省时、省钱、易复制的优点在此时被无限放大，高层住宅成为各国青睐的建筑模式，柯布西耶也终于有了大展拳脚的机会。战争刚结束，他就受法国政府委托，设计出了现代主义的标杆之作马赛公寓，这栋建筑很快成为战后住宅建设的样板。

按照当时的标准，马赛公寓高得吓人：长165米，高56米，宽24米，共18层，包含多种不同户型，可容纳1500到1700人居住。公寓内配有商业中心、幼儿园、健身房、游泳池等设施，几乎把一个小社区装进了一栋楼里，这在当时堪称前所未有的居住实验。

马赛公寓大量使用标准预制件，每套公寓独立于钢筋混凝土骨架，因此得了个“酒架式结构”的绰号，意思是每套公寓都能像酒架上的酒瓶一样任意组合排列。1952年建成后，它迅速引起全世界关注，欧洲各国纷纷依葫芦画瓢，兴建起各自的高层住宅区。

德国的情况尤为特殊，不但住宅紧缺，而且分裂成东西两德后，彼此还暗中较劲，比拼制度优越性。东德建起马克思大街二期，西德就有麦基西斯小区；东德说要搞建筑工业化、分福利房，西德就跟着提出提升城市质感，同样建起一大批高密度的高层住宅。

大洋彼岸的美国虽然没有遭受战火破坏，但由于大量军人复员，加上婴儿潮到来，住房同样十分紧张。出于经济高效的考虑，美国也开始大规模兴建现代主义风格的高层住宅，泰勒之家便是其中的代表，它原本被寄予厚望，用来改造当地的黑人贫民窟。

然而没过几年，泰勒之家就因缺乏维护，一半以上的电梯无法使用，水电设备经常出故障，垃圾堆积如山无人清理，老鼠蟑螂肆意繁殖。市政府为防止儿童坠楼，又在走廊加装铁栅栏，整个住宅区越来越像一座大型监狱，原本的美好设想几乎全部落空。

稍有家底的人都不愿搬进来，住户几乎清一色是贫困黑人，封闭孤立的空间又进一步滋生了犯罪和贫穷。短短几年，原本用来改造贫民窟的泰勒之家，自己变成了新的贫民窟。这个案例说明，高层住宅一旦失去持续维护，衰败的速度往往远超人们的想象。

这种规律放在今天依然适用。有业内人士指出，高层住宅入住十年左右，电梯老化故障、水压不足、消防隐患、外墙脱落、管道堵塞、物业费纠纷、垃圾清运不及时等问题往往会集中爆发。

几十层住户共用公共设施，损耗速度极快，维修成本高昂，后期维护几乎全靠高额物业费支撑。

除了维护难题，高层住宅面积狭小也越来越让人难以接受，居民收入提高后更是如此。以法国为例，一个中产阶级家庭可以到处旅游，也买得起最新的家电，却不好意思请朋友到家里做客。狭窄拥挤的居住环境，在当时被不少法国人视为一种耻辱。

再加上高层住宅年久失修，许多人选择搬到郊区，形成逆城市化效应。取代本地居民住进高层住宅的，往往是贫穷的外国移民，甚至是犯罪分子，居住环境进一步恶化。久而久之，这些外观颇为现代的高楼沦为贫民窟或“鬼楼”，要么没人住，要么没人敢住。

与此同时，人口增长放缓、生活水平提高，也让西方人有更多空间和能力追求宽敞舒适的住宅。上世纪80年代以后，新建住宅规模明显缩小，10层以上的高层住宅几乎绝迹，二战后建成的一大批高楼即便未到使用年限，也被推倒重建，城市面貌随之改变。

泰勒之家在2005年被完全拆除，原址新建了2300套2到3层的低层住宅和公寓。从外观看，这似乎是城市化的倒退；但换个角度看，也说明人们更加重视居住体验和住宅的多样性。今天我们对西方建筑别致精巧的普遍印象，很大程度上正是这一转变的结果。

回到中国，当前所处的环境与二战后的西方颇为相似，同样面临城市人口增加和追求效率两大问题。遍地林立的高层住宅，是历史发展的必然产物，许多国家都经历过这样的阶段。既然发展阶段相似，西方后来遇到的问题，也就值得我们提前思考和借鉴。

“6年后步梯房可能更值钱”的预言，正是基于这样的判断：几年之后，大批量新建高层住宅将陆续步入老化期，设备故障频发、居住体验下降、维修成本攀升；与此同时，大量同质化的高层二手房涌入市场，一旦供大于求，就可能出现降价难卖的窘境。

政策层面也在释放信号。2021年国家颁布的相关意见明确规定，县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层。

2022年的《“十四五”新型城镇化实施方案》又明确规定，各城市不得新建500米以上的建筑，严格限制新建250米以上的建筑。这些规定都在给高楼热“踩刹车”。

如今，中国人口已正式进入负增长，人地矛盾有望得到一定缓解。人们也期待，随着经济增长和收入提高，将来能住进更宽敞明亮的新家。可以预见，住房需求正从“有房住”转向“住得好”，楼层高低本身不再是衡量房子价值的唯一标准。

回顾高层住宅的演变，从柯布西耶的“居住机器”到马赛公寓的风靡，再到泰勒之家的衰败与拆除，西方用几十年走完了从大建高楼到回归低层的过程。6层步梯房能否在6年后反超电梯高层，并没有确定答案，但高层住宅的维护难题和居住需求的升级是实实在在的。

选择房子时，与其迷信楼层和新旧，不如多看看维护成本、居住体验和长期价值。