广东
我在贝壳翻看近期成交房源时，发现了两组可怕的数据——
黄埔区，实地常春藤。一套北向三房单位，成交单价9479元/平。
增城区，叠溪花园。一套高层小三房，成交单价3857元/平。
在广州，一套带电梯的小三房，总价才30万。放在五年前，那是想都不敢想。
更诡异的是，这两套单位都是在“金九银十”成交的，都刷新了小区的地板价。
你或许会说，看吧，广州二手房还在跌。
别急着下定论，我们不妨先看明白这两个盘为什么跌，再来判断整个市场。
01
当年的网红盘
现在的地板价
先说实地常春藤。
这个盘在黄埔永和，当年开盘打着“科学城外溢第一站”的旗号，卖得特别火。
为什么火？便宜啊。科学城核心区卖4万多，它卖2.5万，相当于打五折。
很多投资客一看，这价格差这么多，以后肯定有溢价空间，纷纷入手。
结果呢？科学城的产业和人口，并没有像预期那样外溢过来。
永和离科学城核心区还有十几公里，地铁21号线虽然通了，但通勤到珠江新城还要一个多小时。
配套没起来，生活不方便。投资客买了之后，才发现租不起价，也卖不上价。
挂了几年，终于扛不住了，只能割肉。
再说叠溪花园。
这个盘在增城朱村，属于远郊板块。
朱村这个地方，离珠江新城大概50公里，坐地铁21号线到天河要一个多小时。虽然通了地铁，但通勤时间依然很长。
当年开盘时，打着“广州东进”“科教城”的光环，说什么大湾区核心、广莞深交汇处，听着特别美好。
但实际住进去才发现，周边配套还在建设中，如果有更好的选择，年轻人谁要住？只有被房价逼得没办法的刚需，才会考虑这里。
等真要住了，才发现通勤要一个多小时，每天往返就是两三个小时，谁受得了？
于是，买的人越来越少，卖的人越来越急。
二手价格，就这么一路跌下来。
这两个盘，一个在黄埔外围，一个在增城东边。看起来不搭边，但跌起来的逻辑一模一样。
第一，远郊盘的通病。
房子的价值，本质上是地段的价值。地段是什么？是工作机会、是商业配套、是教育医疗、是交通便利。
远郊盘有什么？只有便宜的房价。
但便宜不是万能的。你总不能每天花三个小时通勤，就为了住个大房子吧？
第二，投资客集中抛售。
这两个盘，因为总价低，看起来"有升值空间"。，当年都是投资客扎堆的地方。
但投资客最致命的问题是什么？他们不是自住的。房价一跌，他们就先跑。
赚的时候，大家都拿着不动。一旦开始跌，所有人都想卖。
你降1000，我降2000。你挂1万，我挂9000。
价格就这么越打越低，又触发了更多业主降价.....践踏式卖房的循环，就这么开始了。
02
外围区还在跌
但不代表整个广州楼市
看到这里，很多人会慌：广州楼市是不是崩了？
还真不是。
你仔细看，跌得最狠的是哪里？
黄埔外围、增城最东头、南沙庆盛、花都边缘……全是投资盘和远郊盘。
那核心区呢？
珠江新城、天河北、琶洲、越秀、荔湾……这些地方的房子，价格跌了吗？
跌了，但是跌幅有限。
这是因为，核心区房子的价值，譬如产业、交通、教育等等资源，是不会因为市场波动就消失的。
前面所说的下跌，不是整个广州楼市崩了，是远郊盘的泡沫破了。
那是不是代表，现在可以抄底了呢？
这个问题没有标准答案，关键看你在哪上班，预算多少。
如果你在黄埔科学城上班，预算有限，那实地常春藤这种盘，其实可以看看。
毕竟，价格已经跌到这个份上了，再跌也跌不到哪去了。而且你是自住，不管涨跌，你都要住。
但如果你在天河上班，每天通勤要一个小时，那我劝你别碰。
省下来的房价，对不住你每天多花的时间和心力。
如果你是投资，那我劝你更别碰——远郊盘的投资价值，已经彻底破产。
记住，以前的市场，是闭眼买都赚。现在的市场，得睁大眼睛选，踩雷风险是变高了。
不过，这倒不是一件坏事。
因为一个健康的市场，本来就不应该是所有房子都涨，也不应该是所有房子都跌。
好房子贵，差房子便宜，这才是正常的。
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