成交量全市第一，库存创9年新低！花都拿到“大结果”！

今年9-10月，广州楼市成交略显平淡。

但花都却以想象不到的速度，冲上全市新房成交量第一，库存量也下跌到9年最低！

不仅如此，花都有新盘首开两小时卖光，连二手小区都卖爆了…

为什么花都的存在感，突然那么高了？

｜广州楼市发布摄

壹

刚过去的9-10月，花都以1861套新房、20.26万平成交面积，登顶广州新房网签TOP1。

很多人看到这组数据，可能没啥感觉。

但大家知道，在相当长一段时间里，花都一直都排在广州第四、第五的位置。

这个“金九银十”，花都不仅创下近五年成交量同期新高，还跑赢了增城、番禺这些热门区。

｜广州楼市发布制图

楼市君还发现，目前花都的新房库存量下降至大约12904套，创下最近九年来的新低，相比去年同期下降了11%。

｜广州楼市发布制

与此同时，花都的新房去化周期也下降至15.6个月，是广州11个区里面最低的一个！

对比增城、南沙等外围区，花都新房的去化周期短了接近一年以上。

｜广州楼市发布制

体现在供求比上，花都从2019年的1.44，一路降至今年的0.62。

这意味着大约每6套新供应，就对应10套成交。

｜广州楼市发布制

可以说，今日的花都，已经不是昨日的花都。

它是广州所有外围区里，第一个摘掉“高库存”标签的区域。

更关键的变化是，它正用看得见的城市变化，打破外界对花都的刻板印象。

贰

过去二十年，花都是广州唯一的对外空港入口，也是最重要的流量极核。

凭借独有的枢纽区位，花都长期享受流量带来的红利和服务业活力。但硬币的另一面，它始终困在空铁枢纽的局限里：

它只能解决“客流量”的单一需求，较难完成流量的二次转化。

｜花都区府航拍

|广州楼市发布拍

没有新兴产业挑起大梁，没有高端住宿集群承接过夜客流，没有多元业态支撑全时段体验，与市区的链接也不够密集。

就在今年，花都迎来一系列关键变化。

“十五五”时期，花都被官方赋予重任：广州北部增长极、南方枢纽、国家级经济开发区。

官方的目标很硬核：到2035年经济总量在2023年基础上翻一番，这意味着市级资源会更往花都倾斜。

｜来源：广州花都发布

紧接着，花都发生一系列城市级事件，让它不只是广州北大门，更是大湾区的“世界之窗”。

10月8日，规划约9.68平方公里的广州国际商业港正式动工，并同步启动全球招商，吸引了来自48个国家、466家企业和机构代办出席。

｜开工活动现场

| 图源：广州日报

这一节点，把全市目光都聚集过来。

根据总体规划，项目一期商贸核心区投资约325亿元，计划2028年投用。

它标志着花都将打造链接全球资源的“一站式商务圈”，成为广州发展的全新增长极。（报道回顾：）

｜图源：广州规自局花都分局

| 广州市发制品行业协会

交通层面，高速路网正在拉近花都和市区的距离。

先是18号线北延段，目前有7站全封顶，预计2027年正式开通，未来从花都到天河最快只需6个站，约半小时直达珠江新城、琶洲。

再有8号线北延段（滘心—广州北站），土建工程累计完成36%，建成后从北站出发，可以一线直达荔湾、越秀、海珠。

花都将系统性地把机场、北站带来的“流量”变成“留量”，成为广州面向世界交往的新窗口。

｜广州楼市发布 制图

与此同时，公共服务配套也在加快落地，好学校、公园、商业一个个正在兑现。

刚过去的10月，智都国际企业孵化器项目正式动工，作为花都首个TOD孵化综合体，投资额约2亿。

另外，粤港澳大湾区“绿能谷”固态电池产业园、藏粤直流工程花都段、京东只能产业园二期等产业项目，今年陆陆续续推进开展。

还有今年6月正式签约的山姆会员店，最近有网友拍到项目围挡已经架设完成，围挡上标注广州首家山姆单层标杆大店。

｜来源：小红书@流放岭南

根据9月获批的2026年度国土空间规划动态维护方案：全花都将腾挪城镇开发边界约3500亩、永久基本农田600余亩，新增重点建设项目240个。

这些地的用途，主要是保障国际商业港、省实验学校花都分校、秀湖公园二期等项目，进一步丰富生活配套。

整体看，花都这轮动作不是单个基建工程，而是枢纽、产业、公共服务协同推进。

短期最直观的是交通和土地项目，长期拼的是国际商业港、临空经济和人口产业导入。

叁

花都这波利好集中爆发，也让越来越多人把目光投向这里，客群结构随之发生变化——

除了地缘客，今年还出现了不少外区客群。

而一批肯在产品力上下功夫的新盘，恰好接住了这波需求。

比如花都湖壹号、中旅名门府、智都越秀臻智府、智都凤鸣雅颂等，直接跻身今年花都成交的头部榜单。（来源：克而瑞）

｜广州楼市发布制图

目前，花都楼市主力有6大板块：花都湖、花都中轴CBD、广花新城、汽车城、北站。

这五个板块的新房成交量，占到了全花都九成以上。

｜广州楼市发布 制

一方面，花都最炙手可热的改善、豪宅楼盘，基本扎堆在花都湖、花都中轴CBD两大板块。

他们以纯板楼、低密产品为主，而且个个都能打出自己的极致价值点。

先看看花都湖板块，智都凤鸣雅颂作为紧挨广雅的低密楼盘，今年五一首开去化就超过七成，随后成交量挤进花都第一梯队。

花都另一个改善盘花城壹号院，打造容积率1.02的纯院墅，近一年来网签量一路走高。

它所在的花都中轴CBD板块，还有全新盘保利瑧悦把新中式府园和板楼形态带进花都，居住私密性在板块内拉出新高度。

｜保利瑧悦效果图

再比如智都绿城·凤凰于飞，约100%使用率全南向四房，加上约2000㎡下沉式会所和52米门府，“面子”和“里子”都给得很足。

另一方面，花都的刚需、刚改盘则把买家最在意的学铁商配置拉得很满。

这类盘主要集中在广花新城、汽车城、北站，主打名校资源、地铁通勤或现房优势。

比如广花路板块，是距离白云最近的板块，凭借低总价、通勤优势吸引了不少刚需买家。

板块内的中旅名门府是今年花都成交面积最高的盘。目前该盘教育和社区商业均已兑现，是花都最有确定性的一手盘之一。

还有嘉云汇100万出头就能上车，给到买家低门槛上车、读九年制学校的机会。

｜项目实景图

｜图源：项目资料

北站板块由于靠近北站枢纽，还有现成的9号线，也吸引不少依赖通勤的刚需买家。

其中，中旅·璞樾天序距9号线花城路站约400米，是少数现在就能实打实坐地铁通勤的。

｜中旅璞樾天序实拍

｜广州楼市发布 摄

对比以上板块，汽车城主打产业强，它更适合在花都西部上班的刚需。

其中，汽车城中铁建·花语天境在今年9月首推去化接近9成，开盘不到一个月卖了90多套，国庆揽金大约一个亿，业绩可圈可点。

它不仅距18号线凤凰南路站直线只有100米，项目还打造成花都首个度假式酒店质感住区。

｜花语天境实拍

｜广州楼市发布 摄

综上所述，这些新盘看似各打各的牌，实则指向一个趋势：花都的新房正在从“将就”转向“讲究”。

从“以价换量”到“以质换量”，花都楼市这轮行情，是城市价值重估在人居层面的投射。

过去提花都，想到的是机场、汽车、皮具；如今广州国际商业港以及一系列产业项目再添王牌，带来更多岗位与企业，也让更多人愿意留下来生活。

当枢纽开始留人、产业开始聚人、配套开始暖人，房子真正从钢筋水泥变成生活方式。

而花都，正站在这个兑现期的起点上。